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[중개업자 200명, 부동산 체감 전망] 전문가 지상좌담




●“내년 하반기에나 안개 걷힐 듯”

규제완화 마무리·경제지표 호전이 반등 시점

강남 재건축 유망, 수익형 부동산 극과 극

그린벨트 투자, 건축·개발 가능성 따져야

하루가 멀다 하고 부동산 정책들이 쏟아져 나오고, 새로운 정책이 발표될 때마다 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 하지만 정작 사야 할지 팔아야 할지, 산다면 언제 사야 할지 결단을 내리기는 쉽지 않다.

금리상승이라는 국내 요인 외에도 미국발 금융위기라는 해외 요인이 더해져 하반기 부동산은 안개 속이다. 이러한 시점에서 부동산전문가 4인에게 길을 묻는다. 전망은 대체로 어둡고, 눈앞의 안개가 아닌 더 먼 곳의 이익을 보라는 대답이 들린다.

◇대담자◇

김재언 삼성증권 부동산전문위원 (이하 김재언)

김희선 부동산114 전무이사 (이하 김희선)

박상기 부동산 애널리스트 (이하 박상기)

박합수 국민은행 부동산팀장 (이하 박합수)


▷내년을 국내 부동산시장의 바닥으로 보는 시각이 우세하다. 경제 회복 가능성이 높지 않은 내년까지는 대체로 현재와 같은 위축양상이 유지될 것으로 보인다. 현재로선 시장 상황을 관망하며 투자 타이밍을 살피는 것이 바람직하다.

▷그린벨트 해제를 겨냥한 신규투자는 위험하다. 보상가가 구입가보다 낮을 수 있는 위험이 있다. 대상 지역과 개발 계획 등 불확실성이 어느 정도 해소된 후에 투자를 결정해도 늦지 않다.

▷고분양가 상가의 경우 불경기로 인해 수익실현의 한계가 노출되고 있다. 일반 상가의 경우는 특정지역을 제외하곤 투자차익 실현도 쉽지 않다. 오피스텔 역시 틈새상품으로 인기를 끌고 있긴 하지만 특정지역 아니면 투자차익 실현이 쉽지 않다.

▷하반기 유망 투자지역 1순위는 강남이다. 정부가 세제 관련 규제를 섣불리 완화하지 못하는 데서 알 수 있듯이 강남의 대기 수요는 엄청나다. 토지보상금이 풀리면 풀릴수록 강남은 수혜를 톡톡히 볼 것이다.



▶q 하반기 부동산시장 어떻게 보고 있나.

김희선 경제 불안과 정책 변동으로 거래 소강상태가 하반기에도 지속되고, 가격도 보합세를 유지할 것으로 보인다.

박합수 금리상승의 영향으로 매수자들은 관망세를 유지할 것이기에 나 역시 보합세가 유지되리라 생각한다. 미국발 금융위기로 심리적 위축세가 커진 것도 한 이유가 될 듯하다.

김재언 대체로 동의한다. 특히 자금여력이 상대적으로 낮은 실수요자층의 부담이 가중돼 매수세 회복에는 한계가 있을 것이다.

박상기 현재 국내 부동산은 시장의 힘에 의해서보다는 정부 정책의 힘에 의해서 움직이고 있다.

최근 발표된 정책들이 시장 수요를 해갈할 수준은 아니지만, 당장의 갈증만은 해소시켜 줄 수 있다고 본다. 그러나 전반적 전망은 역시 밝지 않다.

▶q 한결같이 전망이 어둡다. 그렇다면 언제쯤 국내 부동산시장에 봄날이 올 것으로 생각하나.

박상기쪾구체적인 시점을 예측하긴 어렵다. 다만 규제완화가 마무리되는 시점이 바닥일 것으로 보고 있다. 그 이후가 돼서야 부동산시장에 봄날이 오리라 생각하지만 그 시점에 국내외 경제지표가 호전되지 않으면 그보다 더 늦어질 수도 있다.

박합수 그 시점은 내년 상반기 정도가 아닐까 생각한다. 향후 부동산시장을 전망할 때 가장 중요한 변수는 금리일 텐데, 올해 인상은 어렵다고 본다. 하지만 미국발 금융위기가 우리 시장에 유동성 위기를 가져올 경우엔 장담할 수 없다.

김재언 해외발간자료를 보면 글로벌 부동산시장 회복 시점을 2010년경으로 보고 있고, 국내 부동산시장 또한 내년을 바닥으로 보는 시각이 우세한 것 같다. 하지만 앞서 박상기 애널리스트가 말한 것처럼 경제 회복시점이 언제인지가 중요한 변수가 될 것이다. 부동산시장은 경기변화의 뒤를 따르는 특성이 있기 때문이다. 경제 회복 가능성이 높지 않은 내년까지는 대체로 현재와 같은 위축양상이 유지될 것으로 보인다.

김희선 비슷한 의견인데, 시장이 정상적인 거래를 수반하며 돌아가는 것은 내년 하반기 이후나 되어야할 것 같다. 하지만 그렇다 하더라도 2003년~2007년까지와 같은 가격상승을 기대하긴 힘들다.

▶q 8·21대책부터 9·19대책까지, 그리고 종부세 완화 방침 등 정부의 부동산 정책이 주택보유자의 숨통을 터 줄 것이라고 예상하나.

박합수쪾고가아파트 보유자와 다주택자는 이번 양도세 및 종부세 완화 등으로 보유 부담이 거의 없어졌다. 또한 증여세의 대폭 조정으로 다주택자가 자녀에게 자유롭게 대물림할 수 있게 됐다. 이들에게는 어느 정도 지지기반이 생겼다고 할 수 있다.

김재언 그렇다. 세제완화가 일반 1세대1주택자에게 미치는 혜택은 미미한 반면, 고가주택 보유자에게는 매우 유리하다. 결론적으로 이번 세제개편은 고가의 주택을 보유한 강남권 등 일부 지역 보유자들의 부담을 크게 줄여주었다. 혜택이 일부 계층에 집중된 것이다.

▶q 그렇다면 정부 정책들이 무주택자들의 내집마련에는 큰 도움이 되지 않을 것으로 보는가.

김희선 종부세 완화 등 세제개편은 무주택자들의 내집마련에 별 도움이 되지 않는다. 무주택자들은 주택시장 안정을 위한 공급정책이 포함된 9·19대책의 영향을 받을 것이다.

김재언 9·19대책은 서민 주거안정에 기여한다는 측면에서 높이 평가할 수 있다. 문제는 연간 12조원에 달하는 재원 마련방안이 수립되어 있지 않아 실행을 위한 보완책이 필요하다는 것이다.

박상기 9·19대책이 무주택자들의 내집마련에 도움이 될 것은 분명하다. 그러나 근본적인 해결책으로는 보이지 않는다. 정부 정책은 현재 거주자, 특히 서울 및 수도권 거주자를 위한 정책이지 신규 유입자에 대한 정책은 아니기 때문이다. 무주택자들을 위한 정책은 서울 및 수도권 인구집중 문제에서부터 출발해야 된다고 생각한다.

박합수 대부분의 정책이 고가주택자를 대상으로 하고 있지만 수도권 그린벨트지역 공급확대는 기대할 만하다. 무주택자들의 내집마련을 위해선 주택거래제 완화 등 국정과제가 무주택자들에게 직접 혜택을 주는 제도로 우선 검토돼야 한다.

▶q 미국발 금융위기, 금리상승 등 대내외적 여파로 부동산 투자환경이 악화되고 있다. 이러한 상황에서 가장 적합한 부동산 투자 수단은 무엇이라고 생각하나.

김희선 가격상승 정점을 이제 통과한 상태이고 가격 하락은 아직 이뤄지지 않았기 때문에 투자목적이라면 구입에 신중을 기할 필요가 있다.

김재언 같은 생각이다. 현재로선 시장 상황을 관망하며 투자 타이밍을 살피는 것이 바람직할 것으로 보인다. 그래도 투자를 한다면 규제완화가 확실시되는 강남권 재건축이 유리할 것으로 보고 있다.

강남권 재건축은 잠재적 매수자 층이 형성돼 있고, 중장기적 투자가치가 높아 규제완화로 인한 사업이 추진될 경우 강세로 갈 가능성이 있다. 다만 가격수준이 여전히 높고, 재건축 개발이익환수제의 기본틀이 유지될 가능성이 높아 투자비용이 적지 않게 들 것이다. 이 때문에 중장기적 측면에서 접근해야 한다.

박상기 정부 정책의 영향을 강하게 받고 있는 상황이기 때문에 그에 맞춰 투자를 고려해 볼 필요가 있다. 제한이 풀리는 그린벨트의 인근지역, 그리고 김재언 위원이 말한 강남권 재건축 지역이 그런 곳들이다. 물론 지금 상황에선 최대한 신중할 필요가 있다.

▶q 수도권의 일부 그린벨트 지역이 택지로 개발된다면 수혜를 기대할 수 있는 지역은 어디인가. 또한 그곳의 부동산을 보유하고 있는 사람들은 어떻게 대처해야 하나.

박합수 고양, 하남, 과천, 성남, 광명 등 수도권 일대가 수혜를 입을 것으로 보인다. 그리고 보유자의 경우 현실적으로 할 수 있는 일이 많지 않다. 그린벨트 대부분이 토지거래허가구역이기 때문에 매매도 쉽지 않다. 보유자가 할 수 있는 일은 최대한의 보상을 위한 보상가액 높이기와 협의 양도시 인센티브 등을 고려하는 정도다.

김재언 수도권 외에 서초구 내곡동, 신원동, 원지동, 강남구 수서동, 세곡동, 송파구 장지동 등이 수혜를 볼 것으로 예상된다. 이들 지역 인근 거주자는 가격 상승 가능성이 높기 때문에 부동산을 보유하는 것이 유리할 것 같다.

박상기 보유자 입장에서는 토지보상금이 지급되기 때문에 일단은 보유하는 게 유리하다. 과거 사례와 경제 동향은 물론 양도소득세 등을 종합적으로 고려했을 때 기회비용이 너무 크다면 매도를 신중히 고려해 볼 필요도 있을 것 같다.

▶q 그린벨트 수혜지역에 지금 투자해도 되나.

김희선 그린벨트 해제를 겨냥한 신규투자는 위험하다. 보상가가 구입가보다 낮을 수 있는 위험이 있다. 대상 지역과 개발 계획 등 불확실성이 어느 정도 해소된 후에 결정해도 늦지 않을 듯하다.

김재언 9·19대책의 보금자리 주택이라는 개념으로 볼 때 공공개발 형태로 진행될 가능성이 높다. 당장은 불확실성도 크다. 때문에 ‘묻지마 투자’를 할 경우 손실을 입을 확률이 높다고 생각한다. 그린벨트가 아닌 그린벨트 인근 지역 투자가 바람직할 것으로 보인다.

박상기 만약 지금 투자를 한다면 가장 먼저 건축 가능 여부와 가격 변동을 초래할 수 있는 개발 가능성 등을 고려해야 한다. 그리고 주택의 경우에는 대기 및 잠재수요를, 상가의 경우에는 주변 계층에 대해서도 분석해 봐야 한다.

▶q 하반기 전망이 밝지는 않지만 그래도 투자 유망처는 있기 마련이다. 가장 주목하고 있는 지역은 어디인가.

박상기 물론 유망한 지역을 꼽을 순 있지만 지난 수년간처럼 높은 수익률을 기대해서는 안 된다. 은행 수익률보다 좀 더 높은 수준으로 기대하고 투자해야 한다. 유망 투자처 1순위로 강남지역을 꼽겠다. 정부가 세제 관련 규제를 섣불리 완화하지 못하는 데서 알 수 있듯이 강남의 대기 수요는 엄청나다. 토지보상금이 풀리면 풀릴수록 강남은 수혜를 톡톡히 볼 것이다. 강남 외에는 인천 영종과 청라 및 송도 지구를 눈여겨볼 필요가 있다.

김재언 나 역시 같은 이유로 강남을 주목하고 있다. 좀 더 구체적으로 예를 든다면 압구정동 구현대아파트단지, 도곡동과 대치동 일대, 반포 그리고 잠실 일대를 주목하고 있다.

박합수 내년 5월 지하철 9호선 개통으로 여의도와 강남 접근성이 획기적으로 개선될 강서구 염창동 일원, 잠실 재건축단지 입주로 주변 물량 처분이 이루어지고 있는 송파 주변 등을 추천한다. 목동 단지는 금액이 낮지는 않지만 2015~16년이 지나면 재건축 가능연한이 되므로 기대치가 높다. 2010년 신분당선이 개통되면 강남역까지 16분대에 접근이 가능해지는 분당 정자도 기대할 만하다.

▶q 본지가 공인중개사들을 대상으로 설문한 결과, 하반기 가장 유망한 부동산재테크 수단으로 상가, 오피스 등 수익형 부동산이라는 대답이 가장 많았다. 이에 대해선 어떻게 생각하나.

김희선 안정적인 수익창출 면에서는 나쁘지 않다고 생각한다. 다만 수익형 부동산은 입지별 편차가 크므로 잘 살펴야 한다.

박합수 고분양가 상가의 경우 불경기로 인해 수익실현의 한계가 노출되고 있다. 일반 상가의 경우는 특정지역을 제외하곤 투자차익 실현도 쉽지 않은 것이 현실이다. 바람직하지 않은 것 같다. 오피스텔 역시 틈새상품으로 인기를 끌고 있긴 하지만 특정지역 아니면 투자차익 실현이 쉽지 않다.

박상기 나 역시 수익형 부동산에 투자하는 것에는 반대다. 전체적으로 볼 때 수익형 부동산은 공급초과의 상태인데다 요즘엔 장사가 잘 되지 않아 임대료 받기도 어려운 실정이다. 임대료 수익에 비하면 상가 건물의 가격 또한 너무 높다.

김재언 수익형 부동산은 실물경제, 창업수요 등 외부요인에 영향을 크게 받는다. 상가의 경우 내수침체로 임대시장이 위축돼 저금리 시대의 인기는 시들었다. 특히 테마상가와 단지 내 상가의 퇴조가 눈에 띈다. 오피스텔의 경우 임대수요가 충분한 역세권 주변은 소형을 중심으로 인기가 지속될 것으로 보인다. 다만 임대수익률이 시중 이자율보다 낮은 점을 고려해 단기수익에 집중하는 것은 바람직하지 않다.

▶q 지난 8·21대책 때 공급물량 확충을 목표로 2개의 신도시를 추가로 지정했다. 도심 재건축·재개발 지역과 이들 신도시 중 어느 지역 투자가 더 유망할 것으로 보나.

박합수 이 문제는 비교할 가치가 없다고 본다. 검단서쪽과 오산세교는 서울 접근성이 너무 떨어져서 한계가 크기 때문이다. 특히 검단은 수도권 매립지에 인접해 환경 면에서 취약하기도 하다. 향후 주택 문화는 도심 접근성을 우선시할 것으로 예상된다. 따라서 서울의 재건축과 재개발에 집중될 수밖에 없다.

박상기 1기 신도시 성공과 2기 신도시가 실패를 가름하는 이유 중 결정적인 것이 서울과의 인접성이었다고 본다. 그런 측면에서 볼 때 검단과 세교는 주목받기 힘들 것이다. 또한 1기 신도시를 건설할 때 서울에 대규모 아파트 단지가 건설되지 않았던 것도 1기 신도시 성공의 한 이유라고 생각한다. 지금은 도심 재건축 및 재개발에 관심을 기울여야 할 때이다.

김재언 검단과 세교는 인기도가 떨어지는 것이 사실이다. 주거환경은 상대적으로 좋아 실수요자에게 적합할 수는 있지만 투자 측면에서 고려할 때 투자성은 낮다. 반면 도심 재건축은 공급과잉 우려가 적어 리스크가 상대적으로 낮다. 하지만 개발이익을 환수하겠다는 정책 기조가 유지될 경우 단기 수익성이 낮기 때문에 중장기적 안목에서 좋은 입지의 재건축 물건을 노리는 것이 좋다.

q 금리상승 등에 대비해 리스크를 최소화하는 데 초점을 두어야 한다는 의견을 종종 들을 수 있다. 그렇다면 가장 합리적인 부동산 거래 시기를 언제로 보고 있나.

김재언 적어도 내년 초중반까지는 규제완화와 시장변화를 살피며 일단 관망하는 자세가 필요할 것이다. 내년 중반 이후 시장 규제완화의 효과가 나타나기 시작하면 반등의 기회를 엿봐 하반기부터 투자에 나서는 것이 바람직하지 않을까 생각한다.

박상기 맞다. 규제완화가 마무리될 때까지는 투자심리가 살아나기 어려울 듯하다. 이러한 점을 고려할 때 이자에 부담을 느낀다면 리스크를 최소화하기 위해 부동산 거래 시기를 앞당길 필요가 있다고 생각한다. 하지만 그러한 부담을 감당할 수 있다면 더 기다릴 필요가 있다.

김희선 내 생각으론 시기 자체보다는 대출규모나 포트폴리오를 더 중시해야할 것 같다.

▶q 만약 현시점에서 5억/10억/20억의 자금이 있어 부동산에 투자한다면 어느 지역의 어떤 물건에 투자하겠나.

박합수 5억이면 경매를 통해 상가에 투자하겠다. 10억이 있다면 화성이나 김포 등 수도권 토지를 매입하겠으며, 20억이 있다면 수도권의 공장, 상가빌딩 경매에 투자하겠다. 이 경우 은행 입점 상가에 분양투자하는 것이 안정적이다.

박상기 5억이면 인천 영종, 청라, 송도 지구 등에 주택을 생각해볼 것 같다. 10억 내지 20억의 경우라면 지은 지 20년 이상 된 강남지역의 대규모 아파트를 노려보겠다. 이들 지역 아파트는 전국적으로 엄청난 대기 수요가 존재하고 있다. 뿐만 아니라 다음 재건축 이슈 아파트로 폭발할 잠재력이 충분하다.

김재언 현재로선 부동산 투자보다는 현금 보유가 최상이다. 중장기적으로 볼 것이 아니라면 현 시점에서 단기적 차익 기대는 금물이라고 생각한다. 시장이 회복되더라도 가격은 급격히 상승할 가능성이 낮다.