부동산 정보포털에서 거래포털로!

미래 핵심 투자처 영등포 뉴타운


양팔석 부자아빠 경제 연구소 대표가 짚어보는 

부동산 투자의 정석...........


영등포 지역 투자의 요점은 바로 

서울시의 2030 도시 기본 계획이다. 


서울시의 도시 개발이 그동안 기존 사대문과 강남 축을 중심으로 

부도심인 상암 과 용산에 집중 됐는 데 



이제 기존 4대문과 

강남, 그리고 영등포(여의도 포함)가 핵심 축이 된다. 


영등포 지역은 개발호재도 풍성하다. 

지역 내 공장지대의 이전에 따른 개발과 함께 

동북아 금융허브로 도약하는 여의도와 

경인 아라뱃길이 현재 진행형이고 

그동안 서울 서남부의 핵심지역이면서도 

서울 외곽에서 접근이 어려웠던 교통 여건도 신월 IC에서 

영등포, 여의도로 이어지는 제물포터널 공사로 개선될 전망이다. 

롯데백화점과 타임스퀘어, 영등포시장과 롯데마트 등 편의성도 잘 갖추어져 있는 편이다. 

영등포 뉴타운은 총 26개 구역으로 진행되고 있는데 전체의 반을 차지하고 있는 영등포 1-4구역을 특히 추천하고 싶다. 

다른 구역들은 대체로 조합추진위원회 단계에 머물러 있는데 반해 영등포 1-4구역은 2012년 12월 관리처분인가를 받아 현재 이주 중이다.

사업성도 매우 좋은 편이다. 

도시환경정비사업이 적용돼 용적률 370%, 건립가구수 1200가구, 분양 신청 조합원수 360명, 35층 높이의 7개동 규모로 개발된다. 

내년에 조합원 동 호수 추첨이, 2017년 입주가 각각 예정돼 있다. 

일부 고층의 경우 한강을 조망할 수 있다. 입지여건도 우수하다. 

국회의사당과 KBS방송국이 걸어서 10분 정도 거리고 한강 샛강이 바로 인접해 있다. 

전철 5호선 영등포시장역이 구역에 붙어 있어 지하상가를 통해 영등포역까지 전철역과 롯데백화점 타임스퀘어 등 편의시설을 이용하기도 편하다. 

공급면적 84m형을 기준으로 조합원 분양가는 3억8000만원대로 예상된다. 대출을 제외하고 실투자금 1억원대 초반이면 투자가 가능하다. 

주변에 1000가구 이상의 대단지 아파트 비교 매물이 없어 단순 비교는 어렵지만 입주 시 형성되는 아파트 가격이 약 5억원대 초반으로 예산된다. 

영등포 1-4구역은 조합원 수가 적어 상대적으로 투자매물도 귀한 편이다. 

최고가 대비 30% 하락한 지금이 바로 부동산 투자의 적기라 할 수 있다.

기회의 땅' 영등포·구로 등 준공업 지역 주목을


최근 정부가 발표한 2단계 투자활성화 대책에는

준공업지역에서 주거와 숙박 복합건물을 허용하는 내용이 포함됐다.

따라서 부동산 시장에서

준공업지역에 대한 개발 기대감이 커지고 있다.



그동안 주택ㆍ숙박ㆍ상업시설이 함께 들어서는 복합건물은

상업지역에서만 허용됐고 준공업지역은 매우 제한적으로만 가능했다.


하지만 앞으로 준공업지역에서 300가구 이상의

대규모 복합용도 건축물이 활성화된다.


당장 서울 구로동ㆍ문래동ㆍ성수동 일대의

노후화된 준공업지역의 복합단지 개발이 가능해졌다.


부산도 사상동이나 시평동 준공업지역의

복합건물 허용으로 토지 활용도가 높아질 것으로 전망된다.

서울시는 6개 자치구에 있는 준공업지역 내 총 27.44㎢, 2만5,712필지의 토지거래허가구역 지정을 해제할 계획이다.


이들 지역은 지난 2008년 7월29일 준공업지역에서도 아파트 등 공동주택 건립을 완화하는 쪽으로 도시계획조례가 개정되자 투기적인 토지거래와 급격한 땅값 상승을 막기 위해 토지거래허가구역으로 지정된 곳이다.



이번 토지거래허가구역 해제로


강서ㆍ금천ㆍ도봉ㆍ구로ㆍ성동ㆍ영등포 일대의

준공업지역은 투자자들의 관심이 높아질 것으로 전망된다.


공장용지는 대부분 평지인데다 면적도 넓어 대규모 개발이 쉽다.


여기에 도로ㆍ지하철 등 기반시설이 잘 갖춰진

도심에 속해 있고 재개발ㆍ재건축처럼 토지

소유관계도 복잡하지 않아 개발비용을 줄일 수 있는 것이 장점이다.



준공업지역 투자에도 지켜야 할 포인트가 있다.



준공업지역의 특성상 주변이 업무 및 상업지구로 형성돼 있는 만큼 매매가 대비 전세가 비율이 높아 소액으로 투자가 가능하기 때문이다.



이와 함께 준공업지역도

역세권 위주로 개발될 가능성이 높기 때문에

역세권 주변에 투자하는 것이 좋다.



현재 역세권 지역이 너무 고평가돼 있다면

향후 개통될 신설 역세권 주변을 공략하는 것도 나쁘지 않다.


추격매수와 선점투자는 향후 투자수익률 면에서 큰 차이를 보인다.


기회의 땅인 준공업지역을 주목하자.



황현 랜드스타 에셋 대표