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당신은 왜 은마아파트를 선택했습니까?


항상 행복하세요.

The best way to predict the Future is to creat it. - Peter Drucker
( 미래를 예측하는 가장 좋은 방법은 창조하는 것이다. )

은마아파트는 무한한 가능성을 가지고 있는 입지에 위치하고 있습니다. 언론을 통하여 재건축 수익이 없거나 적다는 분석이 연이어 나오고 있습니다. 그러나 저의 경험상 전문가의 어떤 분석보다도 시장가격의 형성은 항상 정확하며 소비자 또한 현실적이며 현명하다는 것입니다. 언론에서 알려지고 있는 바와는 달리 약 30년의 부동산 중개 및 관련 업무에 종사한 경험과 정보를 통하여 은마아파트의 재건축투자수익을 분석해보면 커다란 수익이 있음을 알 수 있었습니다. 따라서 다음과 같이 은마아파트의 재건축에 대한 저의 생각을 자세히 정리하여 연재하도록 하겠습니다.

제 1편 은마아파트 재건축 방식
제 2편 주거전용면적의 해석
제 3편 기반시설 및 편의시설 설치에 대한 소고
제 4편 건축비에 대한 소고
제 5편 대지면적에 대한 소고
제 6편 용적률 적용에 대한 소고
제 7편 1:1 재건축 투자수익률 분석
제 8편 소형주택 건설시 재건축 투자수익률 분석
제 9편 예상 평면도, 조감도의 제안

이 중에서 일부분만 발췌하여 은마아파트 입지의 활용에 대한 개략적인 제안을 하고자 합니다.

제가 20여년 전에 감정평가사무소에 근무한 적이 있었습니다. 지방의 한 관청이 이전을 하기위하여 적당한 입지를 선정하여 매수하기위한 평가를 요청받은 적이 있었습니다. 선정된 자리에는 오래된 기와집이 대로변 코너에 있었으며 단순히 주거용으로 이용하고 있던 집이었습니다. 당시 주거지로 이용되던 부근의 주택가는 ㎡당 10만원선을 호가하고 있었으며 대로변의 상업용지의 경우에는 ㎡당 30만원선을 호가하고 있었습니다. 집주인을 만나보니 집이 낡아서 새로 단독주택을 건축하려는 생각 중에 우체국장이 찾아와 부탁을 해서 이에 응하게 되었다고 하였습니다. 일반적으로 특정하여 부지를 매입하는 경우에는 매도인의 의향을 반영하여 평가하게 됩니다. 그런데 이 매도인은 뒤에 있는 집터보다는 자기 집이 자리가 좋다고 하면서 ㎡당 20만원선을 주면 팔겠다고 하였습니다. 주택지로 사용될 토지의 가격이라면 상당히 많이 요구하는 편이었습니다. 또한 관청에서도 그 정도면 가격이 적당하다는 담당자의 답변을 듣고 매수할 수 있도록 평가처리 하였습니다.

은마아파트의 입지는 2면이 대로에 접하여 있습니다. 당연히 개포아파트나 둔촌아파트에 비하여 현 상태에서는 쾌적성이 떨어집니다. 하지만 개포아파트나 둔촌아파트도 강원도 산골에 비하면 양질의 주거지라고 할 수는 없습니다. 하지만 은마아파트의 입지는 교육과 교통 등의 면에서 편의성이 우수하여 다른 요인을 커버하고 남기 때문에 주위의 이목을 끌고 있는 것입니다.

은마아파트의 입지에 단순 주거용아파트가 건립되면 상기에서 언급한 매도인과 같은 실수를 하는 것과 다르지 않습니다. 입지에 따른 최고최선의 최유효이용에 대한 접근은 이미 아기곰님의 “부동산비타민”에 의하여 재건축시 빅딜을 통한 주거와 상업의 혼용이 제시된 적이 있습니다. 그러나 많은 사람들의 주목을 받고 있는 은마아파트의 재건축시 주상복합 등을 실현하는 것은 쉽지 않을 것이어서 기회가 된다면 다시 언급하도록 하겠습니다. 여기서는 현행 법률 하에서 주거지역에서 가능한 것을 생각해 보겠습니다.

은마아파트는 강남구에서 단일단지로는 가장 큰 규모의 대지이며 건너편의 SETEC과 같은 차량유발시설과 송파, 강동 등의 동남권역 및 분당, 용인 등의 경기남부권의 강남 진입의 길목에 위치하여 환승주차장이 필요한 곳입니다. 따라서 주민주차장과 별도의 주차램프를 사용하는 지하 3~5층에 넓은 부설주차장을 설치하여 공영주차장 수준의 가격으로 제공함으로써 주차장부족을 해소시켜 공익에 기여하고 차량통행을 줄여 소음과 배기가스를 감소시킬 뿐만 아니라 재건축된 아파트의 소유자에게는 수익을 나누어주는 상부상조의 P.A.C.(condominium added profit: 수익창출아파트)이라는 차세대의 아파트의 탄생이 가능합니다.

이런 시도를 가능하게 할 수 있는 것은 토지의 가격이 고가인 지역, 강남진입의 길목이며 넓은 면적과 교육의 메카로 차량증가요인을 가지고 있기 때문에 주차장 수요가 계속하여 증대하는 위치이기 때문에 가능한 것 입니다. 따라서 이런 방식으로 재건축된다면 전기(전기요금은 녹색에너지의 이용으로 거의 없을 것으로 예상), 수도 및 관리비 등은 물론 육아, 건강, 교육, 레져, 스포츠, 휴양은 물론 수입까지 보장되는 소유가 바로 평생을 보장받는 아파트가 될 것입니다.

또한 미래에서 가장 선호하게 될 40평형, 44평형으로의 재건축은 안정적인 커뮤니티의 형성으로 주거의 편의와 만족을 제공할 것입니다.

따라서 당신은 은마아파트를 선택할 수밖에 없다는 결론에 이르게 된 것입니다.

가정의 평화과 만사에 행운이 깃들기를 기원합니다.

http://oseu.co.kr 에 오시면 은마아파트의 자세한 정보를 접하실 수 있습니다.

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