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1.

주택 정책의 목표는 두 가지라고 생각한다. 하나는 국민들의 평균적인 주거수준 향상이 가능한 여건을 조성하고 지원하는 일이다. 또 하나는 주거취약 계층의 주거안정과 주거복지를 확충하는 일이다. 여기에 국가적 과제인 저출산 문제 해결을 위해 청년과 신혼부부 등 미래세대의 주거안정과 자산형성을 지원하는 것도 추가적인 목표로 볼 수 있겠다. 물론 이러한 목표들을 달성하려면 집값 안정이 중요하다.

2.

금리 등 주택시장 외부 변수들도 집값에 영향을 미친다. 그러나 기본적으로 주택에 대한 수요와 공급이 집값을 결정한다. 경제가 발전하면서 소득이 늘면 질 좋은 주거를 찾는 수요가 늘어난다. 수요에 부응하는 공급이 이루어지면 가격도 자연스럽게 안정되고 주거수준도 향상된다.

3.

주택공급은 얼마나 공급하는가보다 국민이 원하는 곳에, 원하는 주택이 지어지도록 하는 것이 더 중요하다. 과거 너무 공급 목표에 집착해서 수요가 없는 지역에 무작정 주택을 짓다가 빈집이 남아도는 사례도 있었다. 수요를 억제하면 주택 가격이 안정되더라도 주거 수준의 향상을 보장할 수 없다. 다른 나라들도 주택의 부담가능성(housing affordability)을 높이는 것은 중요한 정책 목표로 삼지만, 우리나라처럼 집값, 그것도 특정 지역의 집값 안정에 집착하는 나라가 또 있는지 모르겠다.

4.

역대 정부의 주택정책은 집값 등락과 주택경기 부침에 따라 온탕·냉탕을 반복했다. 돌이켜보면 규제가 도입, 강화된 시기는 집값이 많이 오른 시기였고 규제가 완화, 폐지된 시기는 경제위기나 주택시장 침체기였다. 경우에 따라 정부가 금융을 통해 주택시장에 개입하는 것이 어느 정도 필요할 수 있다.

그러나 안정적으로 유지해야 할 세제와 공급 관련 제도까지 너무 자주 바꾸었다. 일관된 정책 틀에 대한 신뢰와 합의보다는 시장 상황에 대응하는 대책을 앞세웠기 때문이라고 생각한다.

5.

다주택자들에 대한 중과세가 시작된 것은 집값이 폭등한 참여정부에서였다. 문재인 정부는 집권 초기 일부지역의 집값 불안의 근원으로 다주택자들을 지목했다. 다주택자들의 투기를 막겠다며 양도소득세를 중과했지만, 매물이 많이 나오지 않자 다시 정부는 보유세도 중과세 했다. 그러자 다주택자들이 증여를 선택하고 '똘똘한 한 채' 라는 시장 왜곡현상이 발생했다. 또한 주거용 오피스텔을 업무용으로, 상가주택을 점포로 바꾸는 등으로 저가 주택이 줄어들고 전월세 가격이 급등했다. 결국 집값 안정에도 실패했고 저가 주택 세입자들이 피해를 봤다. 당시 정부 정책의 의도는 선했을지 모르지만 결과는 정반대였다. 정책은 의도가 중요한 것이 아나라 결과로 말한다.

6

입법을 하는 국회의원이나 공무원들이 그 정책이 나왔을 때 자신이라면 어떻게 행동할까를 한번 고민해봐야 한다. 사람들은 각자 제 살 궁리를 한다. 다주택자 규제 정책과 임대차 3법을 밀어붙였던 일부 정치인과 관료들도 정책과 정반대로 행동하지 않았나. 자신이 하지 않을 일을 남에게 강요하지 말아야 한다.

7.

가치판단을 떠나 대부분의 나라들은 주택시장에서 다주택자의 역할을 인정하고 있다. 많은 선진국들의 자가 보유율은 60~70% 수준이고 모든 국민이 1가구 1주택자인 나라는 없다. 어느 나라에나 저소득층과 대학생 등 내집 마련이 불가능하거나 당장 집을 살 의사가 없는 사람들이 있다. 이들을 위한 임대주택이 필요하다.

8.

정부가 무한정 공공임대 주택을 공급할 수는 없으므로 민간이 임대주택의 대부분을 책임질 수 밖에 없다. 이런 현실을 인정해서 미국, 영국, 독일 등은 임대주택 시장 안정을 위해 다주택자들을 활용한다. 다주택자들을 임대사업자로 인정하고 임대사업 소득을 과세하지만, 수선 유지비등은 비용처리를 해주고 보유세와 양도세를 경감해 준다. 대신 임대료 인상 제한, 임대기간 등의 의무를 부여한다. 다주택자들에게 공공의 역할을 일부 담당하게 하는 것이다. 다주택자와 세입자들이 모두 혜택을 보는 일종의 시장 친화적인 윈윈 전략이다.

9.

정부도 '낄끼빠빠'의 자세가 필요하다. 정부가 해야할 일, 잘할 수 있는 일은 제대로 확실하게 해야 한다. 하지 말아야 할 일, 할 수 없는 일, 시장을 역행하는 정책을 무리하게 밀어 붙이면 정책 효과도 없고 국민도 피곤하고 정부 불신만 누적된다.

10.

특정 지역의 집값을 잡으려하거나 투기를 막기 위해 단기간에 세금을 급격히 인상하는 것은 잘못이다. 그런 정책은 일시적인 효과 밖에 없고 부작용이 더 많다. 집을 사지도, 갖고 있기도, 팔기도 어렵게 만드는 건 많은 국민들을 괴롭게 만들 뿐이다. 집값 안정을 위해 더 좋은 집에 사는 것을 어렵게 만드는 정책은 본말이 전도된 것이다.