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전국의 아파트 평균 매매가격과 전세가격이 14개월 만에 동시에 오르면서 급매물이 빠르게 소진되고 있으며 특히 서울과 수도권 중심으로 집값이 바닥을 찍었다는 여론이 확산하고 있습니다. 지역별 집값의 풍향계 역할을 하는 수도권 대단지아파트 실거래가를 분석한 결과 대다수 집값이 전 고점의 85% 이상을 회복한 것으로 나타났습니다. 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 여전히 많지만 일부지역에서는 급매물이 모두 팔리고 호가가 올라가고 있으며 대규모 개발호재가 있는 지역은 신고가를 기록하기도 하는 분위기입니다.

최근 집값 상승에는 수요자들이 고금리를 현실적으로 받아들이고 있는 상황에서 특례보금자리론 도입과 50년 상환 주택담보대출 등으로 정부가 대출 규제를 대폭 완화하면서 일부 수요자의 경우 자금조달사정이 매우 좋아진 것으로 풀이됩니다. 시중에 유동성 자금이 여전히 많은 상황에서 부동산 가격이 장기적으로 우상향 한다고 믿는 일부 수요자가 주택 구매에 나선 것으로 보입니다. 이러한 집값 상승세가 올해 하반기까지 이어질 것으로 예상은 되지만 전체적으로 전 고점을 경신하기는 어려울 것이라는 의견도 있어 불안한 반등세에 가깝다고도 할 수 있습니다.

이에 수도권에서는 ‘갭투자’가 다시 고개를 들고 있습니다. 서울아파트 가격이 석달 넘게 상승세를 이어가면서 집값이 바닥을 찍었다고 보는 ‘영끌’이라 불리우는 젊은 수요자들이 다시 늘어나고 있기 때문입니다. 서울에선 미개발 지역이 많은 송파구 등에서,경기권에서는 지난해 집값이 크게 떨어졌던 화성, 평택에서 갭투자가 집중적으로 이뤄지고 있으며 올 3~8월 기준 전국에서 갭투자가 가장 많았던 지역은 경기 화성시로 집계 되었습니다. 또한 갭투자는 경기 남부 등 개발호재가 많아 시세상승 기대가 높은 지역에 몰리고 있으며 평택지역이 ‘반도체특화단지’로 지정되면서 배후수요 기대로 외지인 투자가 늘어나고 있습니다. 하지만 고금리에 경기침체와 전세가격 하락 리스크가 여전하고 역전세, 깡통전세 등의 위험요인도항상 내재하고 있어 단기적인 접근은 위험할 수 있다는 분석도 있습니다.

이달 중에 수도권에서 올 들어 가장 많은 분양물량이 공급될 예정이고 최근 수도권으로 눈을 돌리는 수요자들이 늘어나면서 청약경쟁률이 매달 높아지고 있습니다. 올해 1월 0.28대 1이던 수도권 아파트 1순위 경쟁률이 8월에는 36.62대1로 130배 증가한 것으로 나타났습니다. 최근 자재비, 공사비와 인건비 상승 등으로 건축 허가면적의 감소와 함께 분양물량도 줄 수도 있고 반면 분양가는 점차 상승할 것으로 보는 실수요자들이 늘어나 전국적으로도 청약경쟁률이 높아지는 추세로 전문가는 신축아파트 대기수요가 풍부한 수도권에서 분양이 재개되는 만큼 내 집 마련에 나서려는 수요는 더욱 늘어날 것으로 보고 있습니다.

당국의 특례보금자리론과 50년 장기주택담보대출은 관련된 규제와 조치로 가계 대출 증가속도는 어느 정도 조정을 할 수 있을것으로 기대할 수 있습니다. 그러나 금리가 여전히 높은 수준임에도 대출이 계속 늘어나는 것은 집을 사려는 수요가 다시 늘어나고 있기 때문이라는 점에서 어떻게 대출 증가율을 무리 없이 관리하느냐가 향후 가계대출추이에 주요한 지표가 될 것으로 보이며 부동산 시장에도 상당한 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

글 쓴 이 : 천천래미안공인중개사사무소 (대표 김인수)