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정부가 지난달에 2주택자의 종합부동산세,양도소득세 중과폐지 또는 유예방안과 규제지역 해제 방침을 공개하고 나섰고 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위해 지난 1.3발표로 강남3구(강남,서초,송파구)와 용산구를 제외한 나머지를 모두 규제지역에서 해제하는 등 전방위 규제완화에 나서면서 매수심리가 극히 일부 회복되고 있는 것으로 보여 집니다. 실제 역대 급 거래부진을 겪고 있었던 서울아파트 거래량은 지난 11월부터는 조금씩 회복조짐을 보이고 있습니다. 이는 정부의 규제완화 방침 속에 ‘초급급매’ 중심으로 눈에 띄는 가격의 일부 매물이 거래가 됨으로서 거래가 늘어난 것이 수치로 반영된 것입니다.

지난 1.5일부터는 대부분이 규제지역에서 해제됨에 따라 침체된 거래시장이 일부 정상화되고 매수심리가 다소 회복될 기미를 보일 것으로 예상은 됩니다. 다만 주택담보 대출금리가 최고 8%대까지 치솟은 데다 금년 상반기에도 금리 인상기조가 이어질 전망이고 냉각된 시장분위기와 매수심리위축이 심해서 본격적인 거래량 증가로 이어지기는 어려울 것이라는 관측이 더 많은 편입니다. 향후 금리인상이 멈춘다는 신호가 나오거나 실수요자들이 부동산이 바닥에 가까워졌다는 확신이 들고 원하는 가격으로까지 내려오지 않는 한 거래 가뭄현상은 당분간 좀 더 이어질 것으로 보입니다.

또한 가파른 금리인상으로 전세대출이자가 월세를 역전하고 있고 전세수요가 급감한 여파로 월세 거래비중이 절반이상으로 늘어나고 있는 반면 전세거래는 크게 줄어들고 있습니다. 공급은 넘쳐나지만 수요가 받쳐주지 않으면서 가격도 빠르게 떨어지고 있습니다. 특히 금년은 입주물량이 많이 증가하는 지역에서는 대규모 입주사태가 발생할 가능성도 있습니다. 금년 상반기까지도 서울 아파트 전세 값 하락이 인근 수도권 지역까지 하락세를 견인할 것이라는 전망도 나옵니다. 전세가격 하락의 원인으로는 매매가격 하락,고금리에 따른 월세 선호현상,깡통전세,아파트 공급물량 증가 등을 주된 요인으로 꼽고 있습니다.

대다수 전문가들은 최근 시장상황은 전형적인 하락장의 모습으로 보고 있고 이는 조심스럽게 하반기까지 침체가 이어질 가능성이 높다는 전망을 내놓고 있습니다. 매매가격 하락 전망이유로는 금리인상을 지목한 전문가가 가장 많았고 미분양 주택증가와 투자수요 위축,실물경제의 전반적 위축 등을 들고 있으며 내년의 집값을 결정지을 핵심변수로도 금리인상과 실물경제 향방을 뽑고 있습니다. 또 현재의 주택시장 안정을 위해서는 금융 규제와 세제를 추가로 대폭적으로 완화해야 한다는 의견이 다수를 차지하고 있습니다. 양도소득세 감면 등 세제혜택을 늘려야 한다는 의견이 가장 높은 비율을 차지했고 이어서 총부채 원리금상환비율(DSR) 등 대출규제를 완화해야 한다는 의견이 주종을 이루고 있습니다.

글 쓴 이:천천래미안공인중개사사무소(대표 김인수)