부동산 정보포털에서 거래포털로!

이글은 서울시 광진구 광장동 현대10차에 올라온 "게임의 법칙(purple7)" 이라는 님이 쓰신 글을 한 자 빠짐없이 올린 글입니다.
타구에서 사시는 분이 쓴 글에 저희 "동대문구"에 관련된 내용이 많아서 못보신 분들을 위해 이렇게 올려 봅니다.
내용이 나름대로 객관적이고 충실해 보였으며, 저도 한 번 한해 마루리 하면서 쓸려고 계획했던 내용이었는데 먼저 쓰셨네요.

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2006년은 참 다사다난했던 해였습니다. 저희 부모님으로는 부동산 폭등으로 인하여 8의 상승이 있었지만(최근의 폭등에 전혀 기분이 좋지는 않습니다), 저 개인으로는 부동산에 별로 재미를 못 보았으며, 앞으로의 부동산에 대해서 관심을 갖는 계기가 되었습니다. 제가 읽었던 책중 가장 공감이 된 말은 '집을 사려면 사려는 곳에 100번'방문하라'는 임달호사장님의 말이었습니다. '그러면 그 집이 사야될 집인가?아닌가?'를 알 수 있다는 말씀은 참 공감대가 가는 것이었습니다

. 저는 압구정동 현대아파트 및 은마 재건축을 관심을 가지고 지켜보았으나 자본 부족 및 시기 예측 실패로 매입에 실패했으며, 광장동 현대 10차는 너무 늦게 발견해서, 타 부동산에 손을 대는 바람에 매입에 실패하는 등, 참 우여곡절을 겪었던 것 같습니다. 그래서 더더욱 부동산을 보는 눈이 중요한 것 같아서 많은 책을 읽었고 발품을 팔아서 향후 진입할 대상을 물색하고 있습니다.그래서 많은 공인중개사를 만났고, 지역을 탐방하였습니다. 또한 2007년에 전망에 대한 많은 전문가들의 글을 읽고, 제가 느끼는 바를 정리해서 조심스럽게 2007년 부동산 시장에 대한 정보를 공유하고자 본 글을 씁니다.


1. 도심을 벗어나지 마십시오.

대부분의 전문가들이 예측한 바와 같이, 2010년이면 서울을 중심으로 전방위적으로 신도시가 형성됩니다. 즉, 신도시의 희소성 감소와 교통 혼란이 예상되기 때문에 시간=돈으로 표현했을 때 도심과의 거리가 떨어져 있을 수록 그 희소성이 감소됩니다. 따라서 도심과의 입지가 좋은 지역에서 벗어나지 말라는 이야기입니다. 강남쪽으로는 동작,관악,여의도,목동~ 강남(분당,송파등...)이며, 강북으로는 용산,성동,광진,마포,동대문등 강남 및 도심과의 거리를 잘 살펴야 할 것 같습니다.

2010년이 지나가면 점차 이러한 경향이 뚜렸할 것이며, 2010년부터는 도심과의 접근성이 좋은 곳은 가치가 상승세를 그리는 반면, 접근성이 떨어지는 지역은 하락세를 그릴 확률이 있습니다.

이렇게 되면, 상승추세의 부동산은 매수세가 느는 반면에 하락추세의 부동산은 매수세가 없어서 그 결과는 여러분들의 판단에 맞기겠습니다.


2. 재개발, 재건축은 여전히 '가치'가 높아질 것입니다.

현재 정부에서는 여러가지 규제 방안을 간구하고 있지만, 공급 확대와 정면으로 배치된는 정책이 많이 있기 때문에 결국에는 수-급의 불균형으로 인하여 이들 단지들에 메리트를 부여할 것입니다. 이것은 장기적이기는 하지만, 일시적인 규제에 따른 하락은 있을지라도 궁극적으로는 이익을 실현할 가능성이 매우 큽니다.


3. 종부세, 양도세강화와 뉴타운 분양으로 강북권은 계속적으로 상승 가능성을 가지고 있습니다.

저는 종부세,양도세가 향후에는 경감이 되리라고 생각합니다. 양도세는 1세대 1주택 장기주택보유자의 경우는 그 보유년도에 따라서 경감하는 방안이 장기적으로 채택되리라고 생각되며, 종부세는 어떠한 형태로 향후에는 조정이 있으리라고 생각합니다. 왜냐하면 소득구조에 비하여 집값이 지나치게 올랐기 때문에 종부세를 현행되로 밀고나가면 대한민국 가계전체에 막대한 피해를 입히는 상황이 초래할 수 밖에 없기 때문에 장기적으로는 개선되리라고 생각됩니다. 원래 종부세
의 성격은 강남권등 투기지역에서 지나치게 높은 아파트 가격이 형성되는 것이 투기로 인한 것으로 판단하여 이것을 세금으로 거두면 아파트값이 안정될거라는 생각으로 출발하였습니다. 그런데, 그것이 전국의 부동산을 올려놓은 상황에서 크게 변질되었기 때문에 향후에는 변경이 불가피할 것입니다.


4. 대표단지냐? 내재가치가 있느냐?없으냐?에 따라 가격차이가 크게 날 것입니다.

다주택자에 대한 규제로 인해 1세대 1주택이 보편화되기 때문에 핵심 주거지가 되느냐? 아니냐?는 엄청난 차이가 날 것입니다. 물론 이것은 지역에 따라서 일부아파트만 해당될 수도 있으며, 압구정동, 대치동의 경우는 전체가 대표단지로 분류 할 수 있습니다. 또한 목동, 광장동, 분당의 경우와 같이 '교육환경'이 우수한 지역에서는 대표단지의 상승에 따라서 주변 아파트도 동반상승할 수 있겠지만 그렇지 않은 경우에는 바로 옆에 있는 아파트라도 엄청난 차이가 날 가능성이 크기 때문에 단순히 지역만 보고 선택 ?것은 위험하다고 생각할 수 있습니다.


5. 대선이 있기 때문에 '선심성 공약'이 크게 늘 것입니다.

내년 대선에서 부동산 정책은 크게 2가지로 생각해 볼 수 있을 것입니다. 첫째는 무주택자들이 싸게 주택을 구입하는 것이며, 둘째는 강북,지방등 소외지역에 대한 각종 공약 남발이 있을 수 있을 것입니다. 따라서, 공급측면에서 규제를 약화할 가능성이 많고, 소외지역에서는 개발등이 등장할 것입니다. 지방에서는 '충청권'이 대선에?변수가 될 수 있기 때문에 과학도시 등등 중부권 발전에 대한 공약을 각 후보들마다 들고올 가능성이 매우 큽니다.


6. 장기적으로는 블루칩을 가져야 하며, 그 방법은 2가지가 있을 수 있습니다.

1가구 1주택이 보편화될것이기 때문에 장기적으로는 반드시 블루칩을 가져야 합니다. 구찌핸드백과 보통 핸드백의 가격차이는 엄청난 것 같이 향후 가격차이가 크게 벌어질 가능성이 크기 때문입니다.

먼저 첫번째 방법은 기존의 블루칩을 구입하는 것입니다. 강남 아파트등을 구입해서 끝까지 가지고 있어야 하는 것입니다. 하지만 이 방법은 초기비용이 너무 많이 들고, 종부세등 각종 세금과 규제의 대상이 되기 때문에 자본이 넉넉치 못한 사람들에게는 오히려 피해를 줄 수 있습니다. 둘째는 블루칩이 될 수 있는 옐로우칩을 사서, 장기적으로 보유하는 것입니다. 결국 블루칩이 되는 옐로우칩은 '교육'에 달려있다고 생각합니다. 가능한 지역은 관악, 광진, 성동, 동작, 마포, 강동, 동대문 및 노원등 서울 전체구, 신도시 전체등이 다 해당된다고 볼 수 있지만 블루칩이 되는 것은 소수이며, 그에 대한 판단은 여러분들에게 맡기겠습니다.