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1. 환매조건부 분양이든 토지임대부 분양이든 간에

정책의 성공을 위해...중요한 것은

"쓸만한 공영개발부지의 확보" 아니겠습니까???


2. 수도권 외곽에서 부지를 확보해봐야...

강남권 수요를 분산하는 효과가 그리 크지도 않을 것이고

따라서 수도권 외곽에 환매조건부 분양아파트를 건설해봐야...

임대아파트처럼 실패한 정책이 될 확률이 높다고 봅니다.


3. 이러한 의미에서...강남 일대에 산재한 저밀도 재건축아파트들을

중밀도 환매조건부 아파트로 공영재건축 하는 것이 어떨까 싶습니다.

재건축아파트에 대한 소유주들의 권리를 계산하여 환매조건부 아파트로 현물교환 해주고

상향된 용적률을 적용하여 발생하게 된 잉여세대를 환매조건부로 일반분양하는거죠.


4. 예컨대 용적률 100% 30평형 100세대의 재건축단지가 있다면

용적률 200%를 적용하여 40평형 150세대를 만든 다음에

조합원들에게 환매조건부 아파트로 현물교환해주고

나머지 50세대는 일반인들에게 환매조건부로 분양하는겁니다.


5. 물론 재건축 아파트에 대한 조합원의 권리를 어떤 방식으로 계산하느냐에 따라

추후에 재건축된 환매조건부 아파트를 현물교환받을 때...

추가부담금을 낼 수도 있고...안낼 수도 있겠죠.

어쨌든...현재의 재건축단지들을 환매조건부 아파트로 공영재건축하는 것은

아래와 같은 효과를 거둘 수 있다고 봅니다.


1) 공영개발부지 용이한 확보와 부지확보예산 절감 효과

2) 강남 핵심권의 공급확대를 통한 강남권 초과수요 해소 효과

3) 사유재산권을 침해하는 불합리한 재건축규제 철폐

4) 재건축규제 철폐에 따른 투기의 위험성 제거와 개발이익환수

5) 재건축단지의 슬럼화현상 해소와 주거환경개선 효과


그럴싸하게 들리지 않습니까???