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저는 최근에 진주재건축아파트를 구입하기 위해 현지를 찾아가서 물어보고.. 인터넷사이트를 뒤져서 살펴보던중.. 여기에 논쟁이 있음을 발견하고 고민에 고민을 거듭하던중.. 아주 기초적인 방법으로 접근을 해보았습니다...

제가 진주재건축아파트를 구입하려는 목적은 실수요도 있지만 투자가치에 역점을 둔 것이죠.. 평내호평은 친환경적이며 도시정비가 아주 잘되어 있고 앞으로 만세대가 더 들어서고 민자도로개통, 전철개통, 고급상가 및 문화시설등이 추가적으로 들어서면 명실공히 동쪽의 일산(강동구 명일동일대가 동쪽의 목동이라고 불리우는 점에서 착안한 것입니다. 헤헤)이라 불리울만하다고 생각되었고 이런 곳의 가장 입지적으로 요지에 위치한 진주아파트는 재건축이라 적은 비용으로 당장 투자할 수 있다는 점에 상당히 끌렸고 입에 거품까지 물고 달라들었죠..

그런데......


그런데..... 내가 적어도 30평이상은 분양을 받을 수 있어야 투자가

치가 있다고 하겠죠..

그럼, 지금나와있는 매물인 1차 21평을 구입했을때 내가 30평이상을

받을 수 있는지 검토를 해보았습니다. 그럼 진주 재건축을 했을때 30

평 이상의 아파트를 몇세대 건축할 수 있는지 아래와 같이 원시적인

방법으로 살펴보았습니다.


비교방식은 대쌍비교법(즉,금호+유진 세대와 비교를 하였습니다. 아
주 간단히)

지도상에 금호와유진의 단지테두리를 둘러가며 면적을 구해보았습니다..

75,102 제곱미터, 즉 22,718평이 나오더군요

그다음 진주아파트1,2,3세대테두리를 둘러가며 면적을 구해보았습니다. 그랬더니 60,508제곱미터, 즉 18,303평이 나오더군요.. 실제로는 17,000평정도라고 알고 있습니다. 하지만 금호+유진상의 면적측정치에도 오차가 있을거라 생각해서 그대로 18,303평으로 해서 비교를 했습니다..

금호용적률은 235%, 유진용적율은271%

양세대 합쳐 20평형대가 95세대, 30평형대가 1192세대, 40평형대가 136세대더군요. 총 1423세대가 나오네요..
그런데, 금호+유진은 임대아파트 의무비율이라는게 없었던 것으로 알고 있습니다.
그리고 세대면적이 4,415평(24%)정도 더 넓구요.

임대아파트 의무비율은 무시하고 단지평수차이24%정도를 적용해서 세대수를 깎아보면.. 다음과 같습니다.
20평형 : 95세대*76% = 72세대
30평형 : 1192*76% = 906세대
40평형 : 136*76% = 103세대........ 총 1081세대(아시죠, 임대아파
트 의무비율은 반영안된거..)

진주아파트1,2,3차세대수 합하면 1230세대정도 되는것으로 알고 있습니다. 22평,21평,16평있지만.. 22평인사람은 30평이상가져가고 16평은 20평형 가지고 가고 그런것은 아닌것으로 알고 있습니다. 아마 공평하게 추첨해서 가지고 가겠지요. 분담금은 차이가 있겠지만..

40평형대를 전혀 짓지 않는다고 하더라도 임대아파트 의무비율에 따른 공사를 하면 1:1방식의 재개발을 한다하더라도 30평대아파트를 몇채나 짓을지 의문이며.. 지금 진주아파트 세대원들은 소수를 제외하고는 투자목적으로 모두 30평이상을 원할 것입니다. 그렇다면 러시안 룰렛을 해야 겠지요..세대원전원에게 30평이 배정되지는 않을테니깐.. 그리고 용적율도 문제입니다. 예상은 250%정도를 예상합니다..

용적율에 따른 임대아파트비율.... 진주아파트를 구입하고서도 30평형 추첨이라는 리스크를 안아야 합니다.

입지는 좋으나 20평형을 분양받으면 소형평형이라는 한계를 벗어나지 못할 것이니까.. 서울과도 먼데 집이라도 커야징... 투자가치는 기대치를 밑돌겠죠..그리고 분담금에 있어서도 건설사는 세대원수가 1230세대에 달하니 일반분양은 엄두도 못낼것이고 건축비는 꼬다시 조합원들이 부담해야 할 것입니다. 일반분양을 하려면 소형평수 비율을 대폭늘려야지 가능하겠죠.. 그렇게 되면 내가 30평을 가져갈 확율은 또 훨씬 줄어들겠죠. 1:1재건축을 한다면 건축비 평당400만원을 잡으면 400만원*33평 = 13,200만원이 나오네요..

21평시세 1억7천 + 건축비 1억3천2백만원 = 3억정도 나오네요..
이렇게만 된다면 30평형만 잡을 수 있다면 괜찮겠지만.. 30평배정받는게 문제이겠네요..

일반인의 기초적인 생각에서 기초적인 방법으로 계산된 결과입니다.
보다 정확한 자료와 정치한 계산이 나와봐야 정확히 말할 수 있겠지만. 저는 포기했습니다.. 30평배정을 못받을 리스크가 제가 감당하기 힘들다고 생각해서...

돈많은 사람이 자기집외에여윳돈으로 투자하는 거라면 모르겠지만.. 전재산이다시피 투자하시는 분들은 조합이나 관련기관에찾아가서 정확한 데이타와 진행현황을 면밀히 살펴서 투자를 하시는 것이 나중에 후회를 없게 하는 것이 될 것입니다.

묻지마 투자는 하시지 않으시기를 ...

이상 장황하게 늘어놓았습니다.















저는 최근에 진주재건축아파트를 구입하기 위해 현지를 찾아가서 물어보고.. 인터넷사이트를 뒤져서 살펴보던중.. 여기에 논쟁이 있음을 발견하고 고민에 고민을 거듭하던중.. 아주 기초적인 방법으로 접근을 해보았습니다...

제가 진주재건축아파트를 구입하려는 목적은 실수요도 있지만 투자가치에 역점을 둔 것이죠.. 평내호평은 친환경적이며 도시정비가 아주 잘되어 있고 앞으로 만세대가 더 들어서고 민자도로개통, 전철개통, 고급상가 및 문화시설등이 추가적으로 들어서면 명실공히 동쪽의 일산(강동구 명일동일대가 동쪽의 목동이라고 불리우는 점에서 착안한 것입니다. 헤헤)이라 불리울만하다고 생각되었고 이런 곳의 가장 입지적으로 요지에 위치한 진주아파트는 재건축이라 적은 비용으로 당장 투자할 수 있다는 점에 상당히 끌렸고 입에 거품까지 물고 달라들었죠..

그런데......


그런데..... 내가 적어도 30평이상은 분양을 받을 수 있어야 투자가

치가 있다고 하겠죠..

그럼, 지금나와있는 매물인 1차 21평을 구입했을때 내가 30평이상을

받을 수 있는지 검토를 해보았습니다. 그럼 진주 재건축을 했을때 30

평 이상의 아파트를 몇세대 건축할 수 있는지 아래와 같이 원시적인

방법으로 살펴보았습니다.


비교방식은 대쌍비교법(즉,금호+유진 세대와 비교를 하였습니다. 아
주 간단히)

지도상에 금호와유진의 단지테두리를 둘러가며 면적을 구해보았습니다..

75,102 제곱미터, 즉 22,718평이 나오더군요

그다음 진주아파트1,2,3세대테두리를 둘러가며 면적을 구해보았습니다. 그랬더니 60,508제곱미터, 즉 18,303평이 나오더군요.. 실제로는 17,000평정도라고 알고 있습니다. 하지만 금호+유진상의 면적측정치에도 오차가 있을거라 생각해서 그대로 18,303평으로 해서 비교를 했습니다..

금호용적률은 235%, 유진용적율은271%

양세대 합쳐 20평형대가 95세대, 30평형대가 1192세대, 40평형대가 136세대더군요. 총 1423세대가 나오네요..
그런데, 금호+유진은 임대아파트 의무비율이라는게 없었던 것으로 알고 있습니다.
그리고 세대면적이 4,415평(24%)정도 더 넓구요.

임대아파트 의무비율은 무시하고 단지평수차이24%정도를 적용해서 세대수를 깎아보면.. 다음과 같습니다.
20평형 : 95세대*76% = 72세대
30평형 : 1192*76% = 906세대
40평형 : 136*76% = 103세대........ 총 1081세대(아시죠, 임대아파
트 의무비율은 반영안된거..)

진주아파트1,2,3차세대수 합하면 1230세대정도 되는것으로 알고 있습니다. 22평,21평,16평있지만.. 22평인사람은 30평이상가져가고 16평은 20평형 가지고 가고 그런것은 아닌것으로 알고 있습니다. 아마 공평하게 추첨해서 가지고 가겠지요. 분담금은 차이가 있겠지만..

40평형대를 전혀 짓지 않는다고 하더라도 임대아파트 의무비율에 따른 공사를 하면 1:1방식의 재개발을 한다하더라도 30평대아파트를 몇채나 짓을지 의문이며.. 지금 진주아파트 세대원들은 소수를 제외하고는 투자목적으로 모두 30평이상을 원할 것입니다. 그렇다면 러시안 룰렛을 해야 겠지요..세대원전원에게 30평이 배정되지는 않을테니깐.. 그리고 용적율도 문제입니다. 예상은 250%정도를 예상합니다..

용적율에 따른 임대아파트비율.... 진주아파트를 구입하고서도 30평형 추첨이라는 리스크를 안아야 합니다.

입지는 좋으나 20평형을 분양받으면 소형평형이라는 한계를 벗어나지 못할 것이니까.. 서울과도 먼데 집이라도 커야징... 투자가치는 기대치를 밑돌겠죠..그리고 분담금에 있어서도 건설사는 세대원수가 1230세대에 달하니 일반분양은 엄두도 못낼것이고 건축비는 꼬다시 조합원들이 부담해야 할 것입니다. 일반분양을 하려면 소형평수 비율을 대폭늘려야지 가능하겠죠.. 그렇게 되면 내가 30평을 가져갈 확율은 또 훨씬 줄어들겠죠. 1:1재건축을 한다면 건축비 평당400만원을 잡으면 400만원*33평 = 13,200만원이 나오네요..

21평시세 1억7천 + 건축비 1억3천2백만원 = 3억정도 나오네요..
이렇게만 된다면 30평형만 잡을 수 있다면 괜찮겠지만.. 30평배정받는게 문제이겠네요..

일반인의 기초적인 생각에서 기초적인 방법으로 계산된 결과입니다.
보다 정확한 자료와 정치한 계산이 나와봐야 정확히 말할 수 있겠지만. 저는 포기했습니다.. 30평배정을 못받을 리스크가 제가 감당하기 힘들다고 생각해서...

돈많은 사람이 자기집외에여윳돈으로 투자하는 거라면 모르겠지만.. 전재산이다시피 투자하시는 분들은 조합이나 관련기관에찾아가서 정확한 데이타와 진행현황을 면밀히 살펴서 투자를 하시는 것이 나중에 후회를 없게 하는 것이 될 것입니다.

묻지마 투자는 하시지 않으시기를 ...

이상 장황하게 늘어놓았습니다.