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▶ 일산신도시를 쭈욱 둘러싸고 있는 건영빌라가 있죠. 밤가시, 정발, 양지 건영빌라가 있죠. 빌라는 연립이라는 이미지 때문에 정발과 양지 일부 단지를 빼놓고는 상당히 저평가 되어 있다고 생각하죠.



▶ 하지만 일산신도시가 지어질 때부터 계획적으로 지어졌고 용적율이 상당히 낮아 쾌적하고 조용한 환경을 유지하고 있어 건영빌라에 사는 사람들이나 잘 아는 사람들에겐 선호도가 상당히 높죠. 특히 가격대비 경쟁력은 더 높다고 생각해요.



▶ 물론 어떤 부동산 인터넷 사이트에 가도 아파트 시세와 함께 나오고 있고, 은행대출을 받으려고 해도 아파트와 동일하게 취급되고 있죠. 그냥 이름이 빌라라서 이름 때문에 많이 손해보고 있다는 느낌이 크죠. 건영아파트라고 하면 이름을 바꾸면 집값이 제대로 대접을 받으려 나요.



▶ 또 대지지분이 평형과 거의 동일해서 31평의 경우에 약 30평의 대지지분을 갖고 있어 살기에도 쾌적하답니다. 쉽게 얘기하면 1000평의 땅에 건영빌라는 100세대가 거주한다면, 아파트는 용적율이 200%라면 200세대가 거주한다는 얘기죠. 일산도 분양당시에는 동일 평형 아파트에 비해 분양가가 높았죠.



▶ 이건 생각인데요. 저층아파트단지가 재건축으로 상당히 인기가 있고 시세를 가늠할 수 없을 정도로 높죠. 강남에는 10평대가 10억을 넘어서니까요. 물론 신도시는 계획도시가 구역이나 지구별로 용도가 정해져 있고 용적율도 정해져 있죠. 따라서 현재로서는 재건축이 가능성이 없는 얘기지만 미래에는 알 수가 없죠. 신도시 고층아파트가 20년, 30년이 넘으면 어떻게 될까요. 재건축이나 리모델링이 필요하겠죠. 하지만 용적율이 높은 고층아파트는 재건축에 한계가 있지만 용적율이 낮은 빌라는 어떨까요. 용적율을 더 받으면 물론 좋고, 현재 용적율을 유지하더라도 더 쾌적하고 더 쉽게 재건축을 할 수 있을 겁니다. 물론 빌라에 사는 입장에서 생각해 본 겁니다.



건영빌라중에서도 제가 살고 있는 밤가시 건영빌라 4단지를 기준으로 거주 및 투자가치에 대해 얘기해 보죠. 그 기준은 현재의 가격시세나 주거환경 등이 제가 생각하기에 저평가 되어 있다는 것을 기준으로 얘기하는 겁니다. 물론 호수를 한눈에 조망하거나, 대단위 공원에 둘러싸여 있거나, 전철역에 바로 인접하거나, 마감재나 구조가 아주 좋은 새아파트처럼 선호도가 아주 높은 아파트와 비교하는 것은 아닙니다.



① 주거가치 - 넓게 사실려면....
거주하기에는 조용하고 쾌적하죠. 평면도 좋아서 넓게 쓸수 있어서 좋아요. 주차장도 대부분 지하에 들어가 있죠. 또 지하에는 한 안방크기의 창고가 세대별로 별도로 있어서 안 쓰는 물건도 보관하기에도 편하죠. 나도 5년전에 집 살 때 후곡마을 20평중반 평형하고 건영빌라 31평하고 시세가 비슷해서 고민을 하다고 와이프가 환금성이 없어 보인다고 했지만 나하고 애하고 반해서 건영빌라를 사게 됐죠. 지금껏 만족하고 살고 있어요.
일산신도시 밖이 아니라 신도시 안에 위치하고 있고, 인근에 도보거리에 정발산, 마두도서관, 정발산성당, 초가집 등이 있어 생활하는데 편리하고 좋으며, 경의선 주변으로 길게 공원이 형성되어 있어 밤낮으로 운동하기에도 좋습니다. 가격대비해서 넓게 사실려면 밤가시 건영빌라를 사세요.



② 투자가치 - 경의선 개통, 아파트 시세에 후행...
경의선이 개통되면 뜰 수 밖에 없습니다. 지금까지 일산의 중심축은 3호선을 중심으로 해서 높은 시세가 형성되었습니다. 하지만 구비구비 돌아가는 3호선 보다 직통으로 서울로 가는 경의선이 개통되면 그 축이 경의선으로 옮겨갈 것입니다. 파주, 운정 신도시, 풍동, 일산2지구 등 새로운 신도시들이 경의선 노선 따라 있습니다.
이러한 영향으로 후곡마을 아파트가 상당히 많이 올랐고, 밤가시 마을도 주목을 받을 겁니다. 현재 시세는 건영빌라 31평이 후곡마을보다 1억 5천만원이상 낮게 시세가 형성되었습니다. 지금껏 그래왔지만 건영빌라 시세는 일산신도시 아파트 시세에 후행해 왔습니다. 현재까지는 아파트 시세에 후행한다는 사실이 아쉽지만 아파트 시세가 오르고 나면 그 매수세가 빌라로 옮겨올 수 밖에 없습니다.



③ 교육교통환경 - 일산신도시 밖이 아니라 안입니다
교육환경으로는 단지 바로 앞에 율동초등학교가 있고, 저동중고, 정발산중고 등이 있으며, 마두도서관도 도보거리에 있습니다. 요즘은 학원가에 따라 집값이 움직이기도 하죠. 단지인근 밤가시2,3단지 도로변에 학원이 많고, 후곡마을하고 백마지역은 일산에서도 학원가로 유명하죠. 우리 와이프는 애 초등학교 보낼때 바로 앞에 초등학교를 횡단보도 건너지 않게 보낸다고 밤가시 4단지를 선택했었죠.
교통은 현재 전철만 빼놓 고는 좋은 편입니다. 서울시내까지 버스도 많고, 지하철 타려면 3호선 정발산역이나 주엽역까지 택시로 2천원정도 나옵니다. 경의선이 개통되면 도보로 일산역까지 7백미터가 채 안됩니다. 일산역이 현재위치에서 8백미터 좀 넘지만 서울방향으로 한 150미터 올라가서 후곡마을 후동공원 정중앙에 생긴다고 합니다. 또 새로 생기는 풍산역하고도 가깝고요.

④ 일산신도시에서 3억으로 30평대 마련하려면...
제 결론은 현재 일산신도시내에서 3억갖고 30평형대 아파트 마련할 수 없어요. 일산외곽에서도 힘들고요. 일산신도시내에서 20평대 아파트 구입하시려면 구입하시기전에 밤가시 건영빌라 31평을 한번 와서 보세요. 그리고 나서 판단하시면 투자나 주거, 교육, 교통만족도를 높일 수 있을 겁니다. 그리고 밤가시 4단지 22평형도 마찬가지입니다. 밤가시마을 상당히 저평가 되어 있다고 생각하는데 경의선이 실제 개통되고 운정 파주 신도시가 분위기를 잡는 시점이 오면 90년대 중반 일산신도시 분양시점과 마찬가지로 그 길목을 지나가는 건영빌라가 동일평형대 아파트 시세를 뛰어넘어 가치를 인정받을 시기가 올 것 입니다.