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리모델링뜨고 재건축 지고

1. 안전진단 절차에 정부가 개입하는 등 강력한 재건축 규제로 아직 안전진단을 통과하지 못한 초기 재건축 추진단지는 상당기간 재건축 추진이 불가능해 졌고

2. 각종 개발부담금 및 재건축개발이익환수 조치로 조합원들의 실익이 반감된 반면, 입주 15년이 된 중고층 단지는 오히려 이번 정부의 리모델링 연한 완화로 제2의 전성기를 누릴 것으로 보인다.

리모델링의 가장 큰 장점은 재건축보다 추진과정이 단순하고 기둥만 남기고 헐고 증축하는 과정이 짧아 앞으로 부동산 시장의 새 트랜드로 자리잡을 것으로 보인다. 리모델링은 30%까지 면적을 넓힐수 있다

그러면 리모델링에 대하여 현실적 투자전략을 살펴보자. 먼저 어떤 아파트를 골라야할까 ?

I. 리모델링하기 좋은 6가지 조건

1. 주변 교통이 편리해야된다. 전철 초 역세권아파트 또는 경부고속도로 IC바로 인근 아파트가 제일좋다.

둘 다에 해당되면 최상의 조건이다.

2. 대단위 아파트 단지여야 한다. 최소 300가구. 가구수는 많으면 많을수록 좋다. 리모델링비용이 그만큼 싸진다.

3. 정남향으로 일렬로 선 아파트가 좋다. 기역자형이나 디귿자 형은 제약요건이 많아 효과가 반감된다. 정남향 아파트는 리모델링 후에도 실내가 밝고 정남향의 프리미엄을 극대화 할 수 있다.

4. 동간 거리가 아주 넓은 아파트를 고르라. 리모델링으로 지상 주차장은 지하로 들어가고 지상으로 아파트 면적이 30% 정도 늘어나므로 동간 거리가 넓은 아파트가 제일 좋다.

5. 대단위 아파트단지내 또는 택지개발지구 아파트여야한다. 효과가 기하급수적으로 극대화된다.

6. 발코니폭의 길이가 상대적으로 긴 것이 좋다. 계단식/복도식 여부 보다도 이것이 더 중요하다.


II. 리모델링아파트 수익 극대화전략

그동안 중간층에 비해 매매가가 저렴했던 1층이나 꼭대기층을 저가로 매입하는게 유리하다.

1 층은 최소 2층으로 올라갈 것으로 보여 1층의 장점(쿵쾅거려도 된다)을 유지하면서도 채광이나 사생활보 호도 더 보장받게 된다.기존 1층은 필로티로 기둥만 남겨둔채 1층가구는 2층으로 2층은 3층으로...

꼭대기층은 한개층 중축하는 방법을 쓴다.그러면 1층세대는 실제로는 2층이 되면서도 1층은 필로티로 비어 있어 아무리 쿵쾅거려도 쫒아 올라올 사람이 없어진다.

또, 꼭대기층은 그동안 가장 문제였던 단열,누수의 문제를 리모델링으로 한방에 없앨수 있다.

1층을 필로티 하면서 꼭대기에 한개층을 증축하게 되므로 꼭대기음은 다락방을 넣어서 복층 개념으로 만들 수 있다.(물론, 다락방을 만드는 비용은 더 부담해야 하겠지만)조망권이 좋은 동의 꼭대기층은 엄청 인기를 끌수 밖에 없다.