부동산 정보포털에서 거래포털로!

이 글을 쓰기 전에 이틀간 고민을 했습니다. 그냥 돈이 될만한 용인의 유망지역 몇군데를 추천드리는 것이 좋을지, 아니면 아파트재테크를 통해 돈을 버는 근본원리를 알려드려야 하는지에 대해 고민을 많이 했습니다. 그리고 고민끝에 내린 제 결론은, 해피님께서 문의하신 글제목에도 나와있듯이 “도와주세요!!” 라고 하셨기에 ‘진짜 도움을 드릴 수 있는 방향으로 답변을 드려야 하겠다’는 것이었습니다.  

▶ 님의 재정여건
- 현 자산 : 2억
- 월 여유자금 : 저축을 포함해 월 210~300만원
- 적정 대출가능금액 : 2억~2억5천만원 (부동산 대세상승시기에는 금융비용을 적절히 활용하는 것이 재테크상 유리합니다)
- 아파트 구입예산 : 3억8천~4억3천만원 (거래세 및 필요경비 감안시)
 
▶ 님이 문의하신 아파트에 대한 검토

1. 동작구 사당동 대림아파트 

님의 문의에는 정확한 평수에 대한 언급이 없지만, 24평이 아닌 31평을 말씀하시고 계신 것 같습니다. 사당동 대림아파트는 대단지에 역세권이고 역삼동 직장으로 출퇴근도 비교적 무난한 편이기에 그다지 나쁘다고는 하기 어렵습니다. 서울시 전체의 평균상승률 및 실거주 측면에서는 무난하다고는 할 수 있겠습니다. 그러나, 재산증식과 관계없이 생활하시겠다면은 별 관계없겠습니다만 노후자금 마련 및 자산증식을 목표로 하시는 경우에는 해당 아파트의 경우 좋은 입지에서는 벗어나 있어 큰 수익률을 기대하기는 어려운 관계로, 추천대상에서 제외입니다.
   
2. 용인시 구갈 및 동백지역의 장단점 및 향후 전망

사전질문을 드리면서 그래도 최소한 5~6개 지역은 알아보셨을 것이라고 생각했었습니다. 그런데 님의 경우, 아직은 준비가 너무 안되어 있는 것 같습니다.

아파트에 대한 장단점 및 전망에 대해, 바로 답변을 드릴 수도 있겠지만 그럴 경우 솔직히 님에게는 아무 도움이 되질 않을 것으로 판단됩니다. ‘남들이 좋다고들 이야기’하니까 혹은 ‘지역인터넷 게시판에 와보니 오른다는 말들이 많고, 한두군데 가보니 깨끗하고 괜찮더라~’ 이 정도로는 부족합니다. 

사람은 어차피 집이 있어야 생활을 할 수 있습니다. 이왕 거주하는 집이라면 살기도 편하고 나중에 자산증식의 의미도 있는 집이라면 누구나가 선망하는 대상이 될 것 입니다. 그런데 실제로 그런 집들은 많이 비쌉니다. 적어도 직장인들이 신입사원때부터 몇 년모아서 구입할 수 있는 범위에서는 많이 벗어납니다. 그러기에 현재는 살기에 조금 불편한 점들이 있더라도, 살다보니 주변에 좋은 인프라들(교통/교육/공원/쇼핑/쾌적한 주거 등)이 하나씩 구축되어 점점 살기 편해지고 그러다보니 집값도 자연스레 올라서, 점차 30평형대에서 40평형으로, 그다음에는 50평형대로 넓혀 나갈수가 있는 것입니다.

그러기 위해서는 전문가들의 조언이나 서적들이나 인터넷자료실에서 얻을 수 있는 많은 정보들을 정보로만 끝내서는 안되고, 그 내용들을  본인이 직접 분석하고 발품 발아서 확인하는 고된 작업이 필요로 합니다. 그래야만 '어떤 경우에도 흔들리지 않는' 자기 확신이 생겨나기 때문입니다.

그리고, 님이 언급하신 지역들은 각기 장단점이 공존합니다. 그러한 장단점들 및 향후 전망에 대해서는, 여기 부동산뱅크 게시판에도 이미 많은 분들이 글을 올려 주셔서, 충분한 정도가 아니라 혼동을 줄 정도로 넘치기까지 합니다. 우선은 맘이 끌리는 해당 지역과 아파트들의 정보를 샅샅히 사전 ‘문서조사’를 하실 것을 권해 드립니다.

그 이후 지역별로 몇 개 아파트를 선정해서 날짜별로 다니시면서, 방문결과(지역구조, 집구조, 부동산업소들의 이야기 등)를 꼼꼼히 수첩에 기록하고 다니시면서 부부끼리 충분히 협의를 하시는 것이 좋을 것 같습니다. (용인은 적어도 죽전/보정/신봉/상현/신갈/구갈/구성/동백 이렇게 최소한 8개 지역별로 아파트 2군데씩은 보셔야 정확한 ‘비교판단’을 하실 수 있을 것입니다-물론 위의 8개 지역이 대표지역을 의미하는 것은 아닙니다. 다만 비슷한 지역은 한개지역씩만 언급드렸습니다) 

그리고, 초심자들일수록 아파트의 외형모습에만 집착하는 경향이 있습니다. 다니실때는 현재 모습보다는 미래가치(미래에 발전되는 모습과 그 평가가치)에 초점을 맞추시는 것이 좋습니다. 실례로 현재의 주류인 30평형대의 3-bay 내부구조도 5년만 지나면 '낡은 구형평면'으로 치부됩니다. 앞으론 30평 초반대의 평형에서도 3.8-bay, 4-bay의 평면구조가 유행을 할 것입니다. 따라서 그러한 순간의 유행보다는 아파트가 가지고 있는 불변의 가치 즉 그 아파트 건물이 ‘서 있는 그 땅'의 진정한 '본질가치'와 '미래가치'가 중요한 것입니다.     

3. 서울지역 아파트

님의 경우에는 용인으로 집을 구입하시려는 것이 투자목적 때문인가요? 동백에 거주시는 출퇴근상 상당한 부지런함이 필요로 할 것입니다. 만일 그러한 감당이 어려울 것 같다면 굳이 용인으로 오시는 것보다는 서울지역내의 아파트를 구입하실 것을 추천드리고 싶습니다. 

큰 돈이 되려면 재건축대상이 매우 유리합니다. 지금은 갖은 정부의 핍박(?)속에 허덕이고 있지만 언젠가는 미운 오리새끼에서 백조로 변신할 날이 머지않은 시기에 올 것이라고 생각됩니다. 강남구와 서초구, 송파구는 너무 비싸 님의 예산을 초과하는 것 같습니다. 강동구쪽에 유망한 아파트를 인터넷 조사와 부동산업소에 방문해 조사해 보실 것을 권유드립니다. (이것 또한 어느정도 단계까지는 님이 직접 해 보실 숙제입니다)

끝으로,

아파트는 어쩌면 자신의 전재산을 올인(all-in)하는 대상이기도 합니다. 님의 앞날을 좌지우지할 그런 대상이라면, 최소 3회이상 방문 및 상당한 시간을 두고 심사숙고하는 것은 당연하다고 생각됩니다. 조금만 더 진지하게 보시고 접근하신다면 향후 좋은 성과가 있을 것으로 생각됩니다. 

이상으로 두서없이 답변을 드렸습니다. 다소 불편하게 들리셨는 지 모르겠습니다만 님이 부자가 되시는 길에 ‘당당히’ 들어서실 수 있기를 진심으로 바라겠습니다.

…..대치동맨