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서울숲 주변 투자 괜찮나 
 
[매경이코노미 2006-07-05 10:47]  
 

 
    
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‘한국의 센트럴파크’로 불리는 서울숲이 개장한지 1년이 됐다. 서울 성동구 성수동 뚝섬일대 35만평에 조성돼 평일 하루 방문객만 해도 2만~3만명에 달하는 등 서울의 새로운 명소로 자리 잡고 있다. 서울숲은 이전에 골프장과 승마장으로 사용되던 곳으로 이 일대를 주거업무지역으로 변경할 경우 개발이익만 해도 4조원대로 추정된다. 하지만 서울 시민의 휴식공간 확보 차원에서 자연친화적 생태숲으로 조성됐다.
뚝섬은 성동구 성수동 일대부터 광진구 구의·자양동에 이르는 340만평 일대를 말한다. 한강을 사이에 두고 강남과 마주보고 있다. 뚝섬 인근에는 어린이대공원 등 문화오락시설과 한양대, 건국대, 세종대 등 교육시설이 있고 한강과 인접해 있어 조망이 뛰어난 곳이다. 이러한 지리적 조건에다 서울시 강북U턴 프로젝트 및 서울숲 인근 주상복합건립 등으로 뚝섬 개발이 탄력적으로 움직이고 있다.

　

■뚝섬 개발 계획은?■

【주상복합시설 건축 본격화】

지난해 서울시가 뚝섬 상업용지 3개 필지에 대해 경쟁입찰한 결과 한 구역을 제외한 나머지 2개 구역은 조만간 시공사 선정을 마무리하고 본격 개발에 들어갈 것으로 보인다. 비로소 뚝섬개발이 새 도약의 엔진을 단 것이다.

서울시는 지난해 6월 뚝섬 상업용지 4곳 가운데 3개 블록을 입찰한 결과 △1구역은 인피니테크 △3구역은 대림산업 △4구역은 피앤디홀딩스가 평당 5660만~7730만원에 각각 낙찰받았다. 현재 대림산업과 인피니테크가 시공사를 선정, 내년 상반기에 분양 채비를 서두르고있다. 이곳은 서울시가 1·3·4구역, 총 1만6540평을 매각할 때 고가 낙찰로 논란을 불러 국체청 세무조사까지 받았던 곳이다.

이중 1구역(5292평)을 낙찰 받은 인피니테크는 시공사를 한화건설로 선정하고 이 곳을 극장 및 공연·전시장, 상업, 주상복합시설로 개발할 예정이다. 서울숲 바로 옆에 있다는 입지적 장점을 살려 강남 타워팰리스 수준의 주상복합아파트를 짓겠다는 게 개발업체 구상이다. 주상복합아파트는 45층 2개동 규모로 50~90평형대 총 300가구가 들어설 계획이다. 평균 분양가는 평당 3800만원, 일부 초대형 평형은 4000만원에 육박할 전망이다.

한편 서울시 소유의 2구역은 사회체육시설이 들어가며, 3구역(5507평)은 대림산업에서 입찰을 받아 사무실, 쇼핑센타, 공연장, 주상복합 등 시설로 채워질 예정이다. 상업용지 4구역(5742평)을 낙찰받은 피앤디홀딩스는 3개 구역 중 면적이 가장 큰데다 낙찰가 역시 평당7732만원으로 최고가다.

이들 개발계획의 공통점은 서울숲 인근의 강남 타워팰리스와 같은 주상복합 건립이 본격화됨으로써 강남의 고급 수요를 끌어 들인다는 것. 특히 거대한 공원과 산, 한강 조망권 확보가 가능한 곳으로 웰빙과 명품이 겸비된 주상복합아파트로 탄생할 가능성이 높다.

【주상복합,&n bsp;평당 3800만~4000만원】

이러한 뚝섬 개발 호재로 지난 해 서울숲 개장으로 집값이 급등했던 인근 부동산 시장이 또 다시 들썩일 전망이다. 각 개발업체에서 밝힌 주상복합아파트 가격은 대략 평당 3800만~4000만원 정도. 이는 주변 아파트 시세의 두 배를 훌쩍 뛰어넘는 수준이다. 현재 강변·건영 등 뚝섬 상업용지 인근 아파트 시세는 평당 1100만~1800만원, 최고 2000만원 선이다. 이렇게 개발 사업이 본격화되면 해당 지역 매물이 고갈되고 성수동을 포함한 광진구 구의동, 자양동, 광장동 일대 주변 아파트 가격도 올라갈 가능성이 높다. 뚝섬 일대의 또 다른 개발호재는 U턴 프로젝트. 최근 용산 민족공원과 뚝섬 서울숲 주변 지역이 양축이 돼 U자 형태로 추진되는 ‘서울시 개발계획’이다. 이는 지난해 8.31 부동산정책의 보완책으로 서울시가 강남지역의 대기 수요층을 강북으로 흡수하겠다는 일명 ‘강남 집잡기’ 대책이다. 이중뚝섬지역은 서울숲과 연계해, 뚝섬역세권은 복합문화타운, 성수동 준공업지역은 도시형 첨단산업단지, 성수동 한강변 주거지는 고층 주거단지, 어린이 대공원~한강구간은 주거·문화 복합거리, 구의·자양 균형발전촉진지구는 행정·업무·주거복합 중심지역으로 개발될 예정이다.

【U턴프로젝트·분당선 연장 호재】

현재 성수 지역은 동북부 준공업지역 일대 종합발전구상 및 추진전략수립 용역이 완료돼 향후 추진방향에 대한 후속절차가 진행 중이다. 또한 성수동 준공업지역 발전구상안을 보면 성수역 북측으로 약 2만평에는 도심형 첨단산업단지를 정하고 북동 측에는 자동차특화산업단지 조성을 유도한다는 계획이다. 게다가 인근에는 광진구 구의동 및 자양동 일대가 2차 균형발전촉진지구로 지정돼 개발기본계획수립에 박차를 가하고 있다. 왕십리 뉴타운 역시 탄력적으로 개발계획을 추진 중이어서 지역적 연계성을 갖고 개발할 가능성이 높다.

또한 성수동 지역은 재개발예정구역에서 제외되고 뉴타운 대상지에서 떨어졌지만 7월 시행되는 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따라 촉진지구 후보지로 편입될 가능성이 높다.

사실 그 동안 성수동은 가내수공업 등 공장주택지로 준공업지역 내 공업시설이 주거와 혼재돼 주거환경의 쾌적성이 떨어지고 지역개발이 다른 곳에 비해 더딘 편이었다. 그러나 서울숲과 상업용지, 분당선 연장선 호재(2008년) 등으로 주변 지가가 꾸준히 상승하고 있으며 준공업지역이 첨단산업단지로 변모과정 중에 있다.

특히 뚝섬일대는 한강인근 일부 아파트를 빼고 대부분 오래된 주택밀집 지역이었으나, 최근에는 서울숲 개장과 더불어 내년 초 입주예정인 건대역 인근의 스타시티 주상복합아파트(1310세대) 등 굵직한 개발이 진행 중이다.

게다가 오는 10월 분양예정인 성수동 2가 옛 KT 터에 짓는 총 445가구의 현대홈타운 등 아파트 공급이 활발하게 움직이고 있다.

　

■뚝섬 투자 유망단지는?■

【동아·장미 재건축 주목】

그렇다면 서울숲 인근 투자가치가 높은 아 파트는 어디가 있을까. 먼저 성수1가 1동에 있는 건영, 한진, 대림, 동아, 장미아파트 등은 서울숲과 분당선 수혜를 받고 있는 아파트들로 이중 동아맨션과 장미아파트는 재건축 대상이 된다.

성수1가 2동 소재 아파트들 역시 수혜를 받는 지역이다. 중앙하이츠, 쌍용, 대우2차, 동아그린, 우성힐, 해오름아파트 등 대단위 아파트촌이 형성돼 주변 편의시설 역시 손색이 없다.

[고종완 RE멤버스 대표]

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