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 서울숲 인근 아파트 적정시세? 
       개인적 의견입니다

강서구가 아직 시작도 안하고 있고 20-30년 걸려 완성될 마곡지구 개발호재와  2008년 말 9호선 지하철 개통이란 이유만으로 최근 1년사이 1억-3억이 상승하였습니다.  마포구는 일상적인 생활에 실질적인 큰 메리트가 없는 경의선과 공항철도 건설 예정 등의 수혜로 1-2억씩 상승하였습니다. 기존 철로변 공원화 추진이란 호재가 있다라고는 합니다.

그런데 성수동 서울숲 근처는 
1. U-turn 프로젝트 중심지로 성수동 종합 개발
   =>대략 5년내 강변지구 입주완료 + 성수동2가전역까지 10년내 재정비
2. 서울숲의 개장으로 더욱 쾌적한 녹색 웰빙 생활 여건
   =>해가 바뀔수록  회색매연도시의 푸른숲+맑은공기주거환경은 더욱
      가치를 인정받을  것임.
   =>미국에서는 센트럴파크 주변의 맨해턴5번가 주변이 미국내에서도 
     최고 비싸다고 함, 선진화될수록 교육보단 환경이 중요함. 개도국의
     출세수단이 명문대 진학뿐일때 나타나는 현상이 현재의 대치동 교육
     특구란 얘기: 사교육기관의 밀집도 + 고교의 대학진학률이라지만
      전체 학생수 대비 진학률의 비율은 환상속의 허상임. 그 많은 
     사교육비를  퍼부었는데 진학률이 낮으면 IQ가 두자리 이하죠. 어느 
     지역도 그정도의 사교육비 투자하면 그 정도의 성과는 낸다고 
    봅니다.
3. 서울숲 역세권 개발 내년부터 본격 분양으로 병원, 학원, 백화점, 호텔
    등 한단계 업그레이드된 고품격 편의시설 대폭 확충
   =>역세권 4구역의 대금납부가 어떻게 마무리되느냐 상관없이 내년
    1/3구역은 분양을 할 것입니다. 빨리 마무리 지어야  금융기회비용 
    절감과 빠른 수익 창출이 가능하거든요.
   =>4구역은 피앤디 홀딩에 다시 기회를 주거나 서울시 자체 개발 
    가능성이  크다고 합니다.
4. 준공업지의 IT, BT 특화된 청정 산업지대 광역 개발
   =>한양대부터 건국대로 이어지는  IT, BT 밸리를 형성하여 깨끗한 
      산업+ 주거 지역화
   =>기존의 인쇄, 금형 등 관련 낙후된 공장을 타지역으로 이전하고 
     깨끗한  IT, BT 신건물의 연구소 및 산업단지 구축. 현재 남양알로에 
    등 일부 회사 입주함
5. 9호선 이상의 분당선 연결로 강남 진입 소요시간 - 차량 10-15분, 
    지하철 5분-10분이며, 3호선 압구정역에서 대치역 가는 시간의 
    1/2~1/3 수준 빠름. 
   =>9호선이 황금노선이면 분당선은 플래티늄노선인가요?
   =>4통팔달의 교통요건으로 서울시청이 이전하려던 후보 지역이고, 
&nb sp;    정몽구 회장이  탁월한 입지가 너무 좋아 삼표레미콘과 현재 서울숲 
    자리에 현대자동차& 기아자동차 연구소를 세우려다 이명박 
    시장이 녹지확보 공원조성으로  정책결정하여 뒤통수 맞고 빨리 추진 
    못한 것을 후회하고 결국 양재역에 연구소 세웠다는 후문(최근 5-6월 
    모 유력 주간지에 실린 기사 일부임.)
6. 조만간 용산과 뚝섬도 강남권이란 모 전문가의 얘기-->저서에 기술함.
  =>강남권역의 확대로 예전에 강남은 강남+좌송파 + 우서초 +좌곁다리
     강동이지만  앞으로는 성동(뚝섬) +용산이 거의 강남화(차하위 강남
     권)되고, 차차하위강남권은  영등포와 마포권이고 그다음 차차차하위
     권은 강서와 동작권으로 예견합니다.
    여러 가지 종합적인 판단으로 봐도 뚝섬은 거의 강남권이라 할 수 
    있는데, 그런데, 그런데.......

학군이 안 좋다구요?
강남권에서 진짜 실력자나 부자는 국내에 고등학교나 대학교 안보내요.
보내면 특목고나 해외유명대학으로 보냅니다. 가면 갈수록 사교육 특구식의 학군 어떻고 식의 가치는 희석될 것임. 세계 100대 대학에도 들지 못하는 서울대에 진학률이 높다고 집값이 천정부지로 치솟는 나라? 

  국제화 시대에 따라 실력있고 의식있는 부모는 국내 대학보내지 않고 해외로 유학보내 탁월한 어학능력과 전인적교육과 봉사정신과 단기적
 입시가 아닌 제대로된 실력을 갖춘 글로벌한 인재를 만들어 그들만의 
인적 네트워크와 인(人)프라를 만들고 있다고 합니다. 강남/목동/평촌/중계동 사교육특구는 우물안 개구리집단의 편협한 사고의 결과이며 모르긴 몰라도 조선시대 임진왜란이후 상업이 발달하며 치부를 한 상인들이 돈주고 양반 간판사던 의식이 현대에 까지 내려와 간판이 약한 졸부들의 핸디캡과 일부 투기꾼들이 띄운 분위기에 줏대없는 사람들이 함께 장단을 맞추면서 만든 작품일거라 판단됨.

학군이 취약하다는 이유를 인정해주고도 서울숲 인근 아파트의 
내재 가치는 
25평 기준 38,000~50,000만원선,
33평 기준 52,000~75,000만원선,
42평 기준 70,000~95,000만원선의 가치가 있다고 생각합니다.

시세는 강남권 아파트의 50-60% 수준 밖에 안되네요.
아직 강남권과 동등비교는 못하고 원치도 않지만 강서나 마포와 비교하면 그 많은 호재를 가지고도 이 정도라니 자존심 상하는군요.
 부천도 구리도 담합을 해서 가격을 최근 6개월 사이에  최소 1-3억씩 
올리던데, 성수동에 사시는 분들은 그런 품격없는 저급한 행동들은 자제하시구요. 나름껏 자신의 재산권리 찾으시길 바랍니다.

스스로가 스스로의 가치를 격하시켜 보는 것 만큼 바보스러운 것도 없죠.
미래 비전에 대한 설레이는 벅찬 가슴으로 자부심을 가지고 뚝섬의 Pride을 지켜 갑시다.

 강북의 중심은 용산과 뚝섬으로 귀결 됩니다.
정책적 으로도 미래의 비전이 있는 뚝섬입니다. 
 정답은 100%입니다.
 저의 개인적 분석과 판단일뿐 최종 판단과 의견은 이 글을 읽는 
귀하의 몫입니다.
 이 글을 읽는 분, 어느 지역에 사시건 부자되세요.