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간단히 케이스별로 실제 리모델링시 추가로 필요한 돈을 산출해보겠습니다.

<기본가정>
이주기간 : 6개월(실제로는 좀 더걸리겠지만 최소한으로만 잡았습니다.)
공사기간 : 1년 반 
공사비 : 300만원 * 45평 = 1억 3천 5백 (여러가지 옵션에 따라 매우 가변적입니다만 역시 최소 수준으로만 잡아보았습니다.)
이주비 : 무이자 1억 유이자 1억 5천(금리 5%가정)

<현재 집주인 직접거주의 경우>
총 비용 : 공사비 + 이주비 금융비용 + 기타(이사비용,세금....)
=1억 3천 5백 + 1500만원 + @ = 1억 5천 + @

<전세를 주고 있는 경우>
총비용 : 공사비 + 전세금반환(이주비로 충당가능, 아래 어떤 분이 전세금 반환 문제 걱정하시는 데 실제로는 이주비 대출로 충당가능합니다.)
=1억 3천 5백 + 1500만원 +@ = 1억 5천 + @

<지금 새로 구입하는 경우>
총비용 : 시세 (9억, 가정입니다.)+ 복비+취등록세+ 공사비 + 금융비용 + 기타
= 9억4천+ 1억3천5백 + (9.4-1억)* 0.7 * 2년 (이주비는 5%정도에 가능하지만 나머지 금액은 조달금리가 더 높아서 총 조달금리의 평균은 7%정도로 보수적으로 상정했습니다.) = 약 12억

<결론>
1. 집주인이 실거주하거나 전세를 주거나 추가 비용은 최소 1억 5천선이면 가능할것입니다. 별로 걱정안하셔도 될 것 같습니다. 집주인이면 이주비 받아 인근에서 전세구하시면 되고, 전세 주고 있으면 이주비 받아 전세금 반환하면 됩니다.

2. 새로 구입하는 경우 현재가치 기준으로 약 12억에 45평 신축아파트를 산다고 생각하시면 됩니다. 제 생각에는 충분한 투자 메리트를 가지고 있다고 생각됩니다.

<사족 및 추가설명>

1. 윗분글에서 건축비는 계약면적기준이라는 것은 맏는 말씀입니다만, 일반인들이 익숙치 않아 대체로 역산으로 리모델링 비용을 분양면적당 평당 얼마라고 이야기하는 것이 일반적입니다. 재건축인 경우에도 마찬가지입니다. 하지만 당연히 지하주차장을 1층이냐, 2층으로 하느냐에 따라서도 건축비가 달라지니까 엄밀하게는 계약면적기준으로 산정되겠지요.

2. 전용면적이란 각 가구안에서 실제로 "전용"으로 사용된는 면적입니다. 보통 분양면적 31-35평 아파트기준 전용면적은 25.7평이 일반적입니다.(흔히들 국민주택규모라고 하죠.)

3. 베란다(발코니)면적은 서비스면적이라고 불립니다. 이것은 전용면적에는 포함되지 않습니다. 아파트에 따라서 합법적으로 '전실'을 설치한 경우는 전실도 서비스면적으로 간주됩니다. (불법으로 공용공간인 복도를 막아 전실로 사용하는 경우는 예외입니다.) 서비스면적은 "전용면적"은 아니지만 사실상 "전용"할수 있는 면적이며, 발코니 확장등을 통하여 법적으로는 "서비스면적" 실제로는 "전용면적"으로 사용가능한 면적입니다.

4. 분양면적=전용면적(2번)+주거공용면적으로 결정되는데 이때 주거공용면적이란 복도, 엘레베이터, 계단 등이 차지하는 면적을 이야기 합니다. 주의하실것은 베란다면적은 여기에 포함되지 않는다는 사실입니다.

5. 계약면적=분양면적+기타공용면적으로 구성되는데  여기서 기타공용면적이란 주차장 + 기타 단지내 공동시설의 지분등이 됩니다. 계약면적에도 서비스면적은 포함되지 않습니다. 아파트의 경우 계약면적에서 주차장면적 등을 뺀 것이 분양면적이 되는데 빌라의 경우 보통 주차장 면적을 합쳐서 분양면적으로 계산합니다. 이 때문에 빌라는 아파트에 비해 전용율이 일반적으로 많이 낮습니다. (예를 들어 아파트 50평에 전용 40평이 일반적인데, 빌라 70평이 전용면적 40평도 심심찮게 있습니다.)

6. 건축비는 당연히 총계약면적에다가 서비스면적까지도 영향을 주게 됩니다만, 실제 사는데 가장 중요한 것은 2번의 전용면적+서비스면적(베란다)입니다. 그래서 분양면적이 40평이냐 50평이냐 이런거보다는 전용면적이 몇평이고 베란다 면적이 몇평인가를 따지는 것이 가장 중요합니다.
왜냐하면 확장후에 실제로 내가 사는 공간은 전용면적+서비스면적이니까요.

7. 전용면적 25.7평은 리모델링시 전용면적 33.4평까지(130%) 확장가능합니다. 그런데 이것은 명목적인 수치상의 향상이고 과거 전용면적계산시에는 안목치수를 적용하지 않았고, 최근에는 적용하기 때문에, 과거 면적기준로 하면 신축 33.4평은 과거 35평이상으로 넓은 실제면적이 됩니다.

8. 그렇지만 수치상으로는 33.4평이 전용면적의 Maximum이 됩니다. 여기에다가 복도+엘레베이터+계단등 약 11평을 붙이면 분양면적 45평이되고요. 지하주차장, 기타 공용면적을 붙이면 계약면적 50평대가 되는 것이죠. 중요한 것은 여기에 서비스 면적은 포함되지 않는다라는 점입니다.(실제로는 전용면적을 제외하면 가장 중요한 부분인데 말이죠.)

9. 종합적으로 예를 들어 A아파트, B아파트가 있는데
    A아파트 분양면적 43평, 전용면적 33평, 서비스(베란다) 15평
    B아파트 분양면적 46평, 전용면적 33평, 서비스(베란다) 10평
   이라면 당연히 A아파트가 훨씬 좋은 구조입니다. 
   (B의 경우 복도 및 계단 면적이 수치상으로 늘어날 뿐이죠. 또는
   엘레베이터가 2개이거나, 좀 더 크거나, 복도가 좀더 넓거나.)


<제언>

리모델링은 최근 시장상황에서 단기간에 쉽게 아파트의 이용가치와 가격을 높일수 있는 효율적인 수단입니다. 추가분담금이 1억 5천이건 2억이건 지금 당장은 분담금 몇천만원 차이가 커보일수도 있지만 추가분담금이 조금 더 들더라도 무조건 잘 짓는 것이 중요합니다. 

오늘 몇천만원차이가 완공후 몇억차이가 될수도 있으니 말이죠. 그렇다고 예산을 무작정 크게 잡을수도 없으니 다음의 우선 순위로 예산을 적정하게 책정하고 시공사를 잘 선정하는 것이 필요합니다.

1. 전용면적
2. 서비스 면적(베란다,발코니 면적 극대화가 필요합니다.)
3. 외관 및 평면(1층 필로티, 시스템창호 꼭 필요)
4. 지하주차장(무조건 가구당 2대이상 필요합니다.필요하다면 지하 3층까지 파서라도)
5. 단지내 컴뮤니티 시설(수영장, 피트니스센터 생기면 금상첨화)

흔히 화려한 모델하우스나 빌트인 가구, 가전기기등에 현혹되기 쉬운데 이런것들은 장기적으로& nbsp;봤을때 별로 중요한 사항이 아닙니다. 빌트인 가전도구야 다합해봐야 1천만원을 넘지 않으며 필요하다면 나중에 입맛대로 개별구입도 가능한 품목입니다. 절대 이런데 혹하지 마시기 바랍니다.그렇지만 위의 다섯가지는 처음 지을때 잘못지으면 한동안은 절대 손댈수 없는 중요한 내용들이라는 것을 참고바랍니다. 

이상 두서없이 생각나는 대로 적어보았습니다.

아무쪼록 성공적인 리모델링을 기원합니다.