부동산 정보포털에서 거래포털로!

-적정 무상지분율은? 근거는?


================================================================
"무상지분율" 이라는게
================================================================

현재 자신이 가진 아파트의 권리가액 평가액을 조합원 분양가로
역산한 숫자에 불과합니다.

문제는 권리가액을 높게해야 되며, 조합원 분양가는 낮게 해야 합니다.

================================================================

실질적으로 가장 중요한 것은
현재 자신의 아파트에 대한 권리가액이 되는 것이죠.

따라서 권리가액을 최대한 높여 받아야 하는 것이죠.
대신 조합원 분양가는 적절히 조정하여야 하고
시공은 최대한 디럭스하게 해야 합니다.

뒤집어 보면 무상지분율이 맞기는 하죠.

조합원의 권리가액이 높고 분양가가 낮아야 추가부담금이 낮게 됩니다.

===============================================================
===============================================================







==============================================================
- 일정
==============================================================

. 정비구역지정: 4월예정 (조금씩 지연되고 있네요, 최악의경우 1-2달 더 지연될수도,,,)

. 조합설립: 정비구역지정직후 2-3주 예상 (주민동의서 준비완료상태)

. 사업계획승인: 3개월정도 소요예상

. 관리처분계획: 사업계획승인후 2-3주 소요 (신청평형 및 최종 추가부담금 결정)

. 철거 및 이주: 빠르면 가을 지금 진행속도로 겨울정도 되지 않을까 예상


===============================================================
- 시세
===============================================================

. 대지지분 20평기준 최근 2건 실거래됨 (4.1억 1건, 4.3억 1건)

. 현재 상원마을(부용) 관련 매물이 전무한 상황임.
만약 1-2개 정도,, 지금,, 추가로 나온다면 평당 2,300-2,500만원 수준인
4.6억에서 5억정도에 거래예상

. 4-5월경 "정비구역지정"이 되면, 대지지분 20평 기준 5.5억-6억 예상

. "조합설립"전까지만 매매가 가능하기에,,, 최종 매매 가능시기는 5-6월까지가 아닌가 합니다.


===============================================================
- 향후 현안
===============================================================

. 이제 곧 조합원 총회가 있을 것입니다.

. 관건은 "시공사선정", "추가부담금", "무상지분율(확정형)"입니다.

1. "시공사"는 삼성,LG,현대 정도는 되어야 할 것입니다.

2. "추가부담금"은 800-1,000만원/(평)을 넘어서는 안됩니다.
삼성 같은 업체라도 1,000만원에 최고급 자재로 가능합니다.

"현재용적율"대비 "인가용적율(250%예상)"이 현재 서울에서 부용만한데가 없읍니다.
"일반분양물량"에서 시공사는 충분한 수익을 거두고도 남읍니다.

3. "무상지분율"은 현재 120-130% 이야기되고 있읍니다.
현재 사업계획안도 "확정형"으로 되어 있지만 반드시 확정형으로 가야합니다.

결론적으로 제일중요한 것은, "추가부담금" 및 "시공사 선정"이 될 것입니다.


================================================================
- 주의점
================================================================

. 첫 주민설명회서부터 현정비업체인 "백석"을 견제해야 할 것입니다.

. 절대 조합원의 이익에 반하는 행동을 "백석"이 할 수 없게 해야합니다.

. 조합원 이익에 반하는 행동의 기미가 있으면,,,,
초창기부터 "백석"을 "조합원총회"등으로 ,,,, 처음부터 몰아내야죠 !!

================================================================








- 무상지분율 추가자료 !!! (이전 사례)
===============================================================

(1)

광명시의 평균 무상지분율은 과거 시공사 선정 당시의
수도권 평균 무상지분율인 최저 160%-최고 185%와의 사이에서
============================================= ==================
물가상승률,분양가인상,용적율하향조정등 여러가지 변화된 요인을 참작해서 적정한 수준에서 결정해야 한다고 생각하며 역시 최저 마지노선은 150%이상에서 논의해야 하고 그 정도는 확정되어야 철산4개단지 6280여가구의 조합원들이 순응하지 않을까 생각 한다...

최고의 인기주거지역인 철산동 대규모 재건축 단지,시공사 역시 최고인 만큼(하안주공본 1단지:대림e편한세상-동부센트래빌,하안주공 본 2단지:두산위브,철산주공2단지:대우푸르지오-코오롱하늘채,철산주공3단지:삼성래미안-GS자이) 최 고수준의 무상지분율과 최고로 아름다운 건축설계를 통해서 광명 미니신도시가 완성되어야 하겠다.

----------------------------------------------------------------

(2)

광명 철산주공 3단지,하안주공 본 1단지 시공사 선정당시의
서울,수도권의 평균 무상지분율이 160%-185%에 달했습니다.
===============================================================

그러나 광명 철산저층 4개단지는 불행히도 대한민국에서 처음으로 삼성래미안-엘지자이가 당시에 광명 철산재건축에 도전장을 내면서 윈-윈전략이라는 새로운 협약을 맻어서 철산3단지 조합원들의 무상지분율 선택권등을 할수있는 권리를 빼앗겼고,결국에는 120%의 아주 낯은 무상지분율을 받는데 만족해야 했습니다.그 이후 다른단지들이 시공사를 선정하면서 최초의 철산3단지보다 조금씩 조건이 낳은조건을 무상지분율등을 결정지었음에도 불구하고 철산주공 2단지 145%가 최고를 기록하였음에도 불구하고 당시 의 무상지분율등에는 크게 못미치는 것으로서,지금 여러가지의 환경변화가 있음에도 당시 무상지분율보다는 크게 낯지만,

최소한 150%이상을 받는데에는 별다른 문제가 없다는 내용 입니다.물론 그렇게 결정되려면
첫째로 각 재건축정비조합에서 조합원의 편에서서 무상지분율등을 유리하게 협상하여야 하나 그것은 말그대로 공 염불에 지나지 않고,우리들 스스로 찿는데 모든 노력을 하여야 합니다.

각 조합은 시공사에 붙어야 떡고물이라도 떨어지지 조합원측에서서 일처리를 하는곳은 그 어디에도 없습니다.

=================================================================

한 마디로 결론을 내리면
조합은 시공사의 편이지 우리들 아군편이 절대로 아님을 인지하셔야 합니다...이젠 각 단지별로 조합게시판이나 아님

조합측을 직접 방문하셔서 강력한 무상지분율등을 어필하지 않으면,그에관한 모든 손해는 결국 우리 조합원 몫으로 돌아가게 되는것
입니다.

이젠 정말 모든것이 결정되는 마지막 카드가 얼마 안남았습니다. 다 같이 자신의 재산을 찿고 지키는데 아낌없는 노력을 기울여야 하겠습니다...지금 가장큰 문제는 어느날 갑자기 각 조합에서 조합원에게 불리한 무상지분등을 제시하였을때 과연 조합원이 그것에 발빠른 대처를 하고 시공사와 조합을 표대결로 이길수 있는곳이 과연 있을까 하는 아주 심각한 의문점이 남습니다.조합원들의 일방적인 불리한 조건은 절대로 받아들일수가 없으며 그러한 것을 우리가 대처하려면 그들이 생각하고 현재 추진하고 있는 무상지분율등을 우리가 알아야 하며,더 이상 숨겨서는 절대로 안되겠습니다...하루빨리 철산,하안재건축 4개단지의 조합에서는 지금 무상지분율등 현재까지 진행하고 있는 정확한 내용들을 공개 하여야 합니다.그런것들이 어디 비밀이 될수가 있습니까?

각 조합관계자,조합장은 시공사로 부터 월급과 수당,판공비를 받는 일종의 각 건설사의 직원이라고 해야 정확 합니다.

그 들이 어찌 조합원을 위한 행정처리를 하고 시공사를 조금이라도 불리한 조건에 밀어 넣을수가 있겠습니까?그래서 그들은 끝까지 비밀을 지키려고 하는것 입니다...