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집 값 폭등의 진원지인 재건축 규제가 더욱 강화되면서 그 대안으로 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다.

정부 여당은 최근 재건축 가격이 급등하자 추가 규제 작업에 들어갔다. 이에 앞서 서울시는 3종주거지 재건축 기준 용적률을 230%로 높이려던 계획을 철회, 당초 계획대로 210%를 유지하기로 했다.반면 리모델링에 대해서는 각종 인센티브를 주고 있다. 이에 따라 인식의 변화도 느껴진다. 아직 재건축에는 미치지 못하지만 리모델링에 대한 선호도가 크게 높아지고 있다.

◇쏟아지는 지원책 = 재건축은 이중 삼중의 겹겹 규제를 받고 있다. 소형평형 의무 건립, 안전진단 강화, 임대주택 의무건립, 조합원 지위 양도 금지, 층고 제한, 재건축 허용 연한 강화, 후분양 등 열거하기 조차 힘들 정도다.

하지만 리모델링에는 특혜라고 할 만큼의 각종 지원책이 잇따르고 있다. 오는 2월부터는 전용면적 25.7평 이하 아파트를 30%(종전 20%)까지 증축해도 공사비에 대한 부가가치세를 면제 받게 된다.

이에 따라 전용 25.7평(85㎡)이하 국민주택 규모 아파트를 1억원을 들여 리모델링을 해 전용 면적이 33.41평(110㎡)을 넘지 않을 경우 부가세 1,000만원을 내지 않아도 된다.

조합 설립 요건도 크게 완화됐다. 조합설립 인가를 받기 위한 주민 동의 요건이 종전 100%에서 2003년 5분의 4로 완화된 데 이어 오는 2월부터는 3분의 2의 동의만 받으면 된다. 사업 추진의 가장 큰 걸림돌 중 하나가 사라지게 됨으로써 리모델링 시장이 크게 활성화 할 것으로 분석된다.

이에 앞서 증축 범위도 확대됐다. ‘전용면적 30%, 최고 9평’으로 증축 규모가 제한됐던 것이 최대 9평 규정이 없어져 중대형 평형도 증축 규모가 9평이 넘더라도 전용면적의 30%까지 늘릴 수 있게 됐다.

서울시는 중앙정부와는 별도로 리모델링 아파트에 대해 등록ㆍ취득세를 절반정도 감면을 추진 중이다. 또 현재 3,000만원인 지원자금을 5,000만원으로 늘리는 방안을 추진 중이다.

정재희 GS건설 리모델링팀 차장은 “주민동의를 3분의 2 받은 상태에서 안전진단을 받을 수 있게 되면 행정절차가 빨리빨리 진행되기 때문에 리모델링 사업이 더욱 원활하게 진행될 수 있다”며 “재건축을 고집하던 주민들을 설득할 명분도 더욱 커졌다”고 말했다.

◇방향 선회 잇따라 = 겹겹 규제로 재건축 자체가 불가능해지자 리모델링으로 방향을 선회한 단지가 급속하게 늘고 있다. 건설업계에 따르면 송파구와 강동구 일대에서만 최근 리모델링에 나선 아파트만 8곳에 달한다.

송파구 풍납동 미성아파트는 지난해 12월 조합창립총회를 갖고 리모델링 절차에 들어갔다. 대림산업을 시공사로 선정했으며 주민 동의요건을 갖춰 오는 10월에는 공사에 들어갈 계획이다. 인근 극동아파트 역시 리모델링추진을 본격화하고 있다. 오금동의 상아아파트와 우창아파트 또한 리모델링 추진위원회가 발족되면서 본격적인 수순에 들어갔다.

방이동의 대림아파트와 삼익맨숀, 한양 1ㆍ2ㆍ3차 아파트 또한 리모델링이 활발하게 추진되고 있다. 강동구 길동의 프라자아파트는 주민 동의 절차를 마무리하고 시공사 선정을 앞두고있다.

리모델링 붐은 수도권으로도 확산되는 추세다. 수원 인계동의 신반포 한신아파트(1,185가구)는 최근 경남기업을 시공사로 선정하는 등 사업에 속도가 붙었다. 주민 동의를 거쳐 이르면 올해 말 공사에 들어가 2008년 준공할 예정이다. 84년 준공된 이 아파트는 17~35평형으로 구성돼 있으나 리모델링 후에는 21~ 41평형으로 평수가 4~6평 넓어진다.

경기도 광명에도 리모델링 추진 단지가 등장했다. 철산동 주공12단지 주민들은 리모델링 사업을 위한 추진위를 구성하고 본격적인 주민동의 절차에 나섰다. 86년에 지어져 리모델링 연한(20년) 요건을 갖추게 된 이 아파트는 21평~33평형 1,800가구로 구성돼 있다.

◇리모델링 돈 될까? = 리모델링 추진은 일단 집 값 상승에 있어 긍정적인 요인으로 작용한다. 리모델링이 끝난 단지는 가격 상승이 다소 주춤한 경우도 있지만 초기 단계 단지는 재건축을 능가하는 상승을 보이기도 한다.

리모델링이 마무리된 동부 이촌동 로얄맨션의 경우 58평(종전 47평)이 리모델링 공사 전 7억5,000만원에서 현재 10억원 선으로 2억5,000만원 올랐다. 지난해 9월 입주한 ‘방배 삼성 에버뉴’의 경우 2002년 5억3,000만원 하던 집 값이 현재 11억~12억원까지 올랐다.

가격 상승은 리모델링 초기 단계 아파트에서 두드러진다. 응봉동 대림 1차의 경우 리모델링 추진위가 결성되면서 가격이 뛰기 시작해 평형별로 3.500만~1억7,000만원까지 올랐다. 반포동 미도 1차도 리모델이 쉽다는 점이 부각되면서 34평형이 지난 한 해 2억원 이상 올랐다.

집 값이 오른다는 점에서 리모델링은 일단 투자처로서 가치가 있다고 볼 수 있다. 그렇다면 바람직한 투자 전략은 무엇일까. 전문가들은 몇 평이 늘어나느냐에 대한 단편적인 관？【？벗어나 주거여건 개선 차원에서 접근하라고 조언하고 있다.

평수 증가가 크다고 집 값이 더 많이 뛰지는 않는 것이 전문가들의 설명이다. 면적을 지나치게 늘릴 경우 일조량 부족 등의 문제가 생겨 오히려 거주 요건이 예전만 못해지는 경우도 생길 수 있다.

대신 주차장 개선, 녹지면적 증가, 편의시설 확충 등 단지 전반의 수준을 높이는 쪽에 관심을 갖는 것이 바람직하다. 단지 전체의 품격을 높이는 것이 향후 집 값 상승에 유리하다는 게 전문가들의 분석이다.

또 조합과 시공사의 사업 추진 능력이 있는지, 주민 동의 등 절차상 잡음은 없는지 도 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 여려 평형이 혼재한 단지 보다는 단일 평형이 사업 추진이 쉽다는 점도 알아두면 도움이 된다.

문병도 기자 [서울경제 2006-01-22 16:33]