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리모델링 추진위원장님에게 서면으로 질문한 내용입니다.
그런데 서면으로 답변은 못 받고 전화상으로만 통화한 내용입니다.
제가 잘못 들었다면 추진위원회 측에서는 답글 부탁드립니다.


미성아파트 리모델링 추진위원장님 귀하

안녕하십니까 3동 103호 소유자 이승주입니다.

저도 미성아파트가 성공적으로 리모델링이 완료되기를 기원합니다.

질문을 몇 번 드렸는데 속시원한 답을 얻지 못해서 서면으로 올립니다.


1.리모델링 할 때 전용면적이 최대 30%까지 증축이 가능해졌습니다.

- 김선민님이 (부동산뱅크 우리아파트게시판 05.8.8 -이하 부동산뱅크 우리아파트 게시판임) 문의하신 지방자치단체의 건축위원회가 심의하여 증축이 30%까지 가능 및 1층 필로티 공법 적용 새로운 시행령에 맞추어 리모델링 계획을 세우셨나요
- 손정옥님이(05.8.17) 말씀하신대로 우리의 권리를 최대한 찾기위해 민원이나 행정소송 등 방안을 강구하셨습니까.
- 문화재보호구역이라 어렵다고 알아보신다고 하셨는데 어디까지 알아보신 건가요.
- 건설사와도 상의하고 다시 비용을 산출하고, 구청에 질의하시고 답변은 받으셨나요
- 손정옥님(05.8.2) 말씀처럼 건설사의 로비력도 기대해보고 그런 능력이 안되면 다른건설사를 알아보고 그것도 안되면 원점에서 재검토 하실 의향은 있으시나요
- 제 생각에는 알아보지도 않으시고 그냥 추진하시면서 변명거리를 만드시는 것으로 보입니다. 위원회가 건설사의 말만 듣고 건설사측 대변만 하지 마시고 안되면 안되는 이유와 어떤 노력을 하셨는지 상세하게 알려주시면 주민들을 납득시키는데 더 유리하지 않을까요

구두답변 : 알아보고 있는 중이다
제의견 : 어디까지 알아보신 건지, 진행 결과는 어쩐지 모르겠습니다


2. 층수에 관계없이 동일한 부담금을 낸다.

- 미성1층님(05.8.4)과 저도 전에도 말씀드렸다시피 1층에 들어가는 비용과 기타층에 들어가는 비용이 확실히 틀립니다, (쉽게 말씀드리면 1층만을 리모델링할 때 골리앗타워가 필요없고, 당연히 골리앗타워를 작동하는 인부도 필요없으며, 엘리베이터도 필요없고 기타 등등) 이건 부당하다고 생각됩니다.
- 이런 비용을 알아보려고 하였으나 건설사에서는 분명이 차이는 있지만 층별 건축비는 회사기밀사항이라 절대로 알려줄 수 없다고 하네요
- 건설회사 입장에서야 아파트 건설해주고 건축비만 받아가면 되니까 그런거 까지 알려주고싶지 않겠지요 그러면 위원장님은 층별로 어느정도 비용이 들어가는지 알려달라고 요구하시고 그 비용에 맞게 비용을 부담시키실 의지는 없으신건가요
- 건설사측에서 도저히 기밀사항이라 안된다고 하면 그 반대급부로 소형 및 저층에 사시는 분들에게 그에 상응하는 혜택이 돌아가게 건설사측에 요구해야 하는 것 아닌가요

구두답변 : 리모델링에서 건축비를 달리 받는 것은 없다. 그런 관례도 없고 1층도 리모델링하면 시세가 오를텐대 좋은 것 아니냐. 생각을 달리해바라

제의견 : 집합건물의 소유 및 관리에관한법률에 따르면 리모델링에 관한 사항은 없고 가장 유사한 재건축에 관한 법률을 보면(이하 동일)

제47조 (재건축의 결의)
①건물건축후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지내의 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.
②제1항의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 다수에 의한 결의에 의한다.
③재건축의 결의를 할 때에는 다음의 사항을 정하여야 한다.
1. 신건물의 설계의 개요
2. 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액
3. 제2호에 규정한 비용의 분담에 관한 사항
4. 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항
④제3항제3호 및 제4호의 사항은 각 구분소유자간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니된다.
⑤제1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 각 구분소유자의 결의에 대한 찬부를 기재하여야 한다.
법률에서 조합원이 형평을 유지해서 비용을 분담하라고 나와 있습니다.
층수에 관계없이 동일한 분담금을 내는게 형평에 맞는건지 다시 한번 질문드립니다. 또한 1층도 리모델링후 시세가 오를 테니 생각을 달리하라는 말씀은 리모델링이나 재건축이나 한번하면 몇 십년동안 그대로 살아야하는데 그 말씀이 타당한가요, 저로서는 지금 아니면 나중에라도 리모델링을 하든지, 재건축을 하든지 현재의 조그마한 이익 때문에 미래의 큰 이익을 포기할 수 있는 바보는 아닙니다,

3. 소형 및 1,2층 주민들은 또한 더 많은(윗글 참조) 건축비를 내고도 준공된 후 사후발생 될 기대이익금은 엄청나게 차이가 나는데

- 미성1층님(05.8.4), kd29님(05.6.16)의 말씀처럼 소형,1,2층의 주민들은 돈만내고 그 과실은 다른 분들이 챙기시는 것인데 그 과실을 공평하게 나누자고 하는 것인데 문제가 있나요.
- 사람은 인센티브에 움직이는 동물입니다. 따라서 위원장님의 말씀처럼 공동의 이익을 위해서 조금의 손해는 감수해야 한다면 현시세만큼 차익을 드릴 테니까 위원회 분들이 먼저 소형, 저층으로 옮기시겠습니까.(물론 소형이나 저층의 경우 가격이 조금밖에 안 올라 안 하시겠죠 – 몇 층 어느 평형에 사시는지 모르지만요)

구두답변 : 그럴수 없다, 4층에 거주하는데 1층과 중간층은 지금도 시세차이가 나는데 바꾸어 줄수 없다

내의견 : 위원장님도 1층이랑 교환절대 불가를 외치시는 건 본인이 더 잘 아시겠죠?

4. 리모델링에 동의 안하는 세대를 조합에서 매입을 하는데 시세보다 싸게 매입한다고 하셨는데 그 이유는 무엇인가요.

- 바람님(05.8.1)의 말씀처럼 그럼 시세보다 싸게 가격을 후려쳐서 매입 후 높은 가격으로 분양하면 그 차익은 누가 가져가나요. 이건 소유자들의 이익을 위하는게 아니라 위원장님의 이익을 위하는건가요 건설사를 위하는건가요?
- 건설사 주장대로라면 완공후 시세는 높아 분양해도 분명히 차익이 있을텐대요
- 제 생각에는 매입을 하고 돈을 정산해줄 때 완공 후 매매평균가로 매입을 히시던지 아님 분양가로 매입을 하시던지, 아님 먼저 위원회측 주장대로 시세보다 약간 싸게 매입 후 완공 후 차익만큼 보상해주시는게 주민을 위하는 거 같은대요
- 얼마에 매입 하실 건지 생각은 하셨나요,

제의견 : 법률에 의하면
제7조 (구분소유권 매도청구권) 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

또한 대법원 판례를 보면 (첨부참조)

이 때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

라고 되어있는데 시세보다 싸게 매입하신다니 저로서는 싸게 팔 의향이 없으니 법원에서 판결을 받아야 겠네요. 저로서는 제가 승소 할 것 같으니 해봐야죠? 물론 저뿐 아니라 헐값에 넘기기 싫은 분들과 함께요

5. 이주시 이주비와 금리는 어느정도 예상하면 되는 건가요

- 미성1층님(05.8.4)과 마찬가지로 모든 분들이 어느정도 금액이 나오고 이자는 얼마정도인지를 알아야 대책을 세울수 있을 것으로 보는대요

6. 시공사 선정 할 당시 대림측 직원이 제시한 특별한 노하우가 있다고 말씀하셨는데 특별한 노하우는 무엇인가요

- 시공사로 선정되기 전에는 동일한 부담금을 왜 내야하느냐고 질문을 하니 분명히 1층에는 시공사 선정되기 전이라 자세한 말씀을 못드리고 선정된 후 알수 있다고 하시면서 1층 주민들이 가장 많은 혜택을 본다고 하셨는데 그 혜택이 무엇인가요.
- 시공사 선정되고 리모델링안을 보면 아무것도 없는데 우선 감언이설로 시공사 선정 후 밀어부치기로 하는 시공사에 대해서 위원회 측에서는 어떤 대응을 하실 건가요

구두답변 : 1층에 정원을 만드는 것은 1층 주민만이 아니라 전체주민을 위해서 만들어야 하고 시공사에 요구해 보겠다.
제의견 : 대림에서 문종민 차장님과 다른 여자분 (위원회 측 임원으로 사료됨)이 저희 집에 방문 하셨을 때 얘기한거랑 분명히 틀리는데 역시 서면으로 받아야

7. 정확한 견적서 좀 알려주세요

- 예시하면 화장실
변기 대림산업 1개 300,000
세면기 대림산업 1개 150,000
타일 루나타일 20m2 400,000
하드웨어 국산 1식 300,000
수건장 필름 1개 150,000
.....등등
- 그래야 나중에 우리가 부담하는 비용이 제대로 쓰였는지 아니면 날림으로 공사를 했는지 알 수 있죠.
- 지금 살고 있는 집도 에어컨이 용량이 너무나도 터무니없이 적어서 작동을 하나마나인 상태인데 건설사측에 얘기해도 소용이 없더라고요. 입주 전에는 누가 그렇게 소용량을 달아줄지 알았겠습니까.

여기에 대한 정확한 답을 얻기 전까지 저는 지금 이 상태의 리모델링은 찬성하지 못합니다.

추진 위원장님이 더 의견 수렴하시고 모두에게 골고루 혜택이 갈 수 있는 방안을 제시해주 시기 바랍니다.

답변이 없으시거나 답변이 제가 생각하기에 이건 아니다 싶으면 저도 제 권리를 주장하기 위하여 각 주민들에게 우편을 보내든, 인터넷에 글을 올리듯해서 제 권익을 찾을 겁니다

그리고 서면으로 결과를 알려주시기 바랍니다. 지난번에도 말만 믿고 도장 찍었다가 이상한 꼴 나서요. (전화는 사양하오니 꼭 서면으로요 추진위에서 전화 오면 꼭 집안 싸움하게 되서요 )

수고하세요



첨부
리모델링 동의 안 해준 세대는 매입 후 분양을 하게 되는데 같은 평형으로 이동은 가능하다고 다른 평형으로의 이동은 불가능하다고, 그리고 그럴 경우에는 취득세,등록세를 대신 납부하시면 된다고 하셨는데. (본인 동 호수 그대로 리모델링 후 취득 한 것은 취득, 등록세 납입 안해도 된다고 하셨고)

세법에 신축,증축,개축,대수선 등 건축에 의한 취득은 사용승인서 교부일이며 교부일 이전에 사실상 사용하거나,임시사용을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일이 취득의 시기가 되어 취득세, 등록세 등을 납입해야 한다는데

정말 이런 것도 모르시고 리모델링을 추진 하시는 것인지 아니면 알고도 소유자들을 현혹 시키시는 것인지 정말 의심이 점점 더해지는데 …


대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결

[5] 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제3항에 의하면 재건축의 결의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항 등을 정하여야 한다고 규정하고 있는바, 위 재건축비용의 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이므로 재건축결의에서 이를 누락하여서는 아니 되는 것이기는 하나, 이를 정하는 방법은 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하면 족하다

대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결 【소유권이전등기등】
[공1996.3.1.(5),662]


【판시사항】

집합건물의소유및관리에관한법률에 의한 재건축 결의가 있은 후 재건축 불참자에 대하여 매도청구권이 행사된 경우, 그 매매 시가의 평가 기준

【판결요지】

집합건물에 관하여집합건물의소유및관리에관한법률 제47조소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여같은 법 제48조 제4항에 의한 매도청구권이 행사되면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인바, 이 때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

【참조조문】

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조,제48조 제4항,민법 제643조

【참조판례】
대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결(공1987, 1235)

【전 문】

【원고,피상고인】

이촌1동 공무원아파트 비(B)지구 재건축조합 (소송대리인 변호사 장희목)
【피고,상고인】

성돌이 (소송대리인 변호사 주진학)
【원심판결】

서울고법 1995. 6. 28. 선고 94나24567, 24574, 24581 판결

【주문】

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】

상고이유를 본다.

집합건물에 관하여집합건물의소유및관리에관한법률 제47조소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여같은 법 제48조 제4항에 의한 매도청구권이 행사되면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인바, 이 때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다고 할 것이다.

기록에 의하면, 서울 용산구 이촌동 301의 58 외 10필지 지상에 건립된 공무원아파트 11개 동의 구분소유권자들이 1989. 8. 9. 원고 명의로 재건축조합 설립인가를 받아 재건축사업을 추진하다가 1994. 1. 30. 사업승인을 받기에 이르렀는데, 원고는 위 재건축에 참가하지 아니한 피고에 대하여 1993. 12. 2. 매도청구권을 행사한 사실, 제1심 감정인 이행부는 매도청구권이 행사된 시점에서의 피고 소유의 이 사건 아파트에 대한 시가를 감정함에 있어서, 먼저 그 대지사용권과 구분소유권의 가격을 원가방식에 의하여 산정한 후, 재건축이 추진되거나 진행 중에 있는 인근아파트의 거래 사례를 분석하고 그 거래 사례와 이 사건 아파트와의 지역 요인과 개별 요인을 비교한 다음, 이 사건 아파트의 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 산정하여, 그 산정된 개발이익을 원가방식에 의하여 산정한 위 대지사용권과 구분소유권의 가격에 더하는 방법으로 평가하였음을 알 수 있는바, 위와 같은 방식에 의한 시가 산정은 집합건물의소유및관리에관한법률이 매도청구권을 인정한 취지에 비추어 합리성이 있는 것으로 수긍할 수 있으므로, 위 감정 결과를 채택하여 시가를 금 150,000,000원으로 인정한 원심판결에 논하는 바와 같은 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 모두 이유가 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 정귀호(재판장) 김석수 이돈희 이임수(주심)