부동산 정보포털에서 거래포털로!

모싸이트에서 이석배님이 쓰신 인데 현재 파주지역의 부동산상황에 대해 잘 기술되어 있어서 올립니다. 파주지역이 하루하루 분위기가 다를정도로 열기가 가득합니다.
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본글은 우리(카페)회원의 내집마련을 위해 시간을 내서 쓰는 글입니다.영업적인 글이 아님을 양지해 주시고 현장에서 실무를 하면서 느낀 글이니 내집마련하는데 참고하여 주시기 바랍니다

15일전부터 지금까지 교하지역의 운정신도시내 기존아파트와 교하지구 분양권아파트는 한차례 급상승이 있었습니다.
특히 운정신도시내 기존아파트중 4,50평대이상 아파트는 거의 물량이 없을 정도입니다.
현대1차 51,60평형,월드1차 57평형,67평형,현대2차 55,69평형,월드2차 54,64,74평형,벽산 55,68평형등의 아파트입니다.부르는게 값일 정도로 우리 부동산입장에서는 매도인들이 너무하다고 할 정도입니다.
오직하면 다른지역인 산본신도시내 300개업소가 일제히 부동산업소 휴업을 할 정도이겠습니까.
이러한 반응은 같은 업자입장에서도 충분히 이해가 되는 사례입니다.

그러나 우리 교하지역은 타지역에 비해 최근에 오름세말고 그간 오름폭이 크질 않았기 때문에 앞으로 추가적으로 상승할 수 있는 가격 여력이 충분하다고 보여집니다.
아래의 경우는 가격형성에 아주 긍정적인 사항입니다.이러한 것이 복합적으로 작용해 가격을 좌우하는 것이겠지요.

1)우선적으로 올 10월에 있을 운정2지구에 대한 토지 및 지상물등의 보상이 시작
됩니다.약1조이상의 보상금이 올년말/내년초까지 풀린다고 합니다. 전에도 언급하였듯이 보상받은 분들이 인근지역을 떠나질 않고 같은 지역에 거주목적의 아파트를 매입합니다.지금도 물건이 없는데 수요자가 더 늘어나게 됩니다.

2)올 년말이나 내년봄부터 운정신도시의 공사가 시작됩니다.비록 시끄럽고 중장
비차량이 왔다갔다 하지만 그래도 즐거운 소음이 아닐까 생각됩니다.눈으로 직
접 공사하는 모습을 보면 우리나라사람들은 흔들리는마음이 "확신"으로 변하는 성향이 있습니다.
파주운정신도시내에서 이런 모습은 가격이 오를 수 있는 요인이 됩니다.
현재에도 기존건물에 대한 철거작업은 계속 진행되고 있고 철거로 인해 주변
환경이 정리되는 느낌을 많이 받고 있습니다

3)교하지구의 아파트가 올12월부터 입주를 시작합니다.
운정신도시내 동문1,2차아파트에서 보여주었듯이 동문아파트의 약진이 기대됩
니다.운정신도시의 동문2차등이 입지적으로 뛰어난 위치이기 때문에 가격상승
이 이어지고 있습니다.
동문건설은 평에 비해서 아파트입지를 선정하는 안목이 좋은 편입니다.
지금까지는 조합아파트 및 중저가의 아파트품질이었지만 교하지구에서 보여
지는 동문아파트는 한단계 업그레이드된 품질이 기대됩니다.
본인이 교하지구 현장을 직접답사한 결과,생각외로 8블럭과 10블럭의 사이
드 동들도 전망권이 좋다는 것을 느꼈습니다.그리고 내부시설은 확인하질 못했
지만 외관(지붕처리등)과 조경에 신경을 쓰는 현장 모습을 확인하여 느낀사항
입니다.
교하지구 동문 총동호회에서도 동문건설측을 지속적으로 설득하고 동문건설도
이참에 종전의 선입관을 탈피하려는 노력이 보입니다.교하지구는 아파트공사
업체별로도 공사품질에 대한 보이지않는 경쟁이 있는 것 같습니다.
우남퍼스트빌(14블럭)이 아파트내부는 물론 조경에까지 신경을 쓰는 것을 시작
으로..... 동문6블럭에서도 소나무(낙낙장송)근경35cm를 100여그루 식재를 완
료하였고 동문건설도 조경분야(옹벽을 모두 걷어내고 자연스러운 경사면에 조
경수를 식재할 예정이라고 함)에서도 사활을 거는 분위기입니다.
아울러 고압블럭을 이용한 옹벽도 모두 걷어내고 자연스러운 법면처리를 한다
고 합니다.월드메르디앙의 경우는 겨울철에 이미 아파트 동별 옥탑 지붕모서리
에 스틸구조물로 뽐을 낸적이 있고 현재에도 세련된 분위기 입니다.신동아의
경사지붕도 우아한 분위기입니다.교하지구 중앙공원이 세계공원으로 조성되는 것을 이미 알고 있듯이 이에 격을 맞추는 것같이 각아파트단지별로도 조경에 신경을 많이 쓰고 있습니다.

아무튼 교하지구의 입주로 인하여 현재도 가격이 40평형대이상이 강보합세인
데 입주전에 39,35,32평형대까지도 현재보다 권리금이 좀더 형성되리라 봅니
다.교하지구의 이러한 현상도 주변아파트의 시세를 상승시키는 요인이 됩
니다.
(*.본인이 예측하였듯이 교하지구 원장처리가 가능한 매물이 소화가 이미되었습니다.이제는부터는 복등기 물건을 사야만 거래가 가능한 상태가 되었습니다.원장 가능한 32~35평형이 그당시 아무리 비싸도 p.700~2000만이었습니다.그러나 지금은 복등기조건으로 사려면 매수인이 부담해야하는 금액이 최소3000~45 00만입니다.현재의 교하지구 분양권전매물량은 거의 없는 상태입니다.***)

4)모두들 알고있다시피 내년초부터는 LG필립스LCD직원들이 대거 발령을 받습
니다.일시적으로 아파트등 주택물량이 부족한 현상이 일어납니다.주택수요가
일시적으로 증가하기 때문에 올12월부터 입주시작할 동문,진흥효자,신동아, 월
드,우남,대원효성등의 입주물량이 내년 추석전까지는 무리없이 입주를 마칠 것으
로 보여집니다.
교하지구가 기반시설이 모두 갖춰지는 교하의 첫번째 도시입니다.교하에도 학교
(초중고완비)와 상업지역 상가와 중앙공원과 넓직한 도로들이 뚫리기 때문에 운정신도시의 기존아파트등에 긍정적인 요소가 될 것으로 보입니다.

5)파주운정신도시 분양이 내년 3~4월경부터 분양이 예상됩니다.올해 말에 분
양가와 분양업체등이 모두 결정이 되기 때문에 언론과 소문을 통해 분양가가 노
출이 됩니다. 분양가는 정도에 따라 다르겠지만 기존아파트의 가격을 상승시킬
수 있는 요인이 되며 현재에도 보이지않게 반영이 되고있습니다.

상기사항과 같이 앞으로 교하지구입주와 파주운정신도시 분양이 시작하기전인 올 하반기까지는 파주운정신도시 기존아파트는 일시적인 등락을 거치겠지만 지금보다는 더 상승된 가격대로 형성될 확률이 큽니다.

그러나 신도시분양이 터지면서 신평면과 타워형 개념,유비쿼터스등 첨단개념이 도입되는 것을 분양업체들이 일제히 홍보하기 시작하면 모두 신도시분양에 시선이 몰리기 때문에 기존아파트는 일시적인 상승이 더뎌지면서 지금보다는 과열되지 않고 가격대가 서서히 오르는 현상이 옵니다.
이런 현상은 빠르면 올 12월부터 올수도 있습니다.앞으로는 신도시 분양이후에는 신도시 공사진행정도에 따라서 기존아파트가격이 단계별로 오르는 가격변동흐름이 있을 것으로 예상해 봅니다.물론 신도시 기반시설이 완공되어 기존아파트 입주자들이 호수공원과 학교,지역난방,뻥뚫린 도로망 ,학교등을 여유롭게 즐길 수 있는 싯점이 가까이 올수록 아파트 가격형성에 더더욱 반영이 되겠지요.

이런 점들로 볼때,기존아파트를 구입하려는 실수요자들은 그래도 비수기라고 볼 수있는 가을철 이삿철이 시작되기이전에 장마철 비를 맞으며.....아니면,뜨끈 뜨끈한 여름철 더위를 참으면서 발품을 팔아야하질 않겠나 싶습니다.이때가 그래도 향후보다는 좀더 싸게 구입할 수 있는 시기가 아닌가 봅니다.
(현재에도 운정신도시내 기존 일부아파트 32~35평형대는 비공식적이지만 최고2.5억(자유로 아이파크제외)을 돌파했습니다.월드2차의 34평형의 경우에도 올초보다 약5000만원이 오른 것입니다.
일산신도시내 같은 평형대가 최소 3~4억대입니다.운정신도시내 기존아파트도 3억을 돌파하는 시기가 올 하반기에는 분명있을 것으로 보입니다.
교하택지지구의 입주예정아파트도 현재 모든비용을 포함하면 동문35,월드35평형의 경우...3억을 막 ~돌파했습니다.)

파주 교하일대는 앞으로 계속되는 개발소재와 인구유입등으로 쾌적한 주거 및 교육환경으로 거듭날 것이며, 엘시디,전자등 생산시설증가로 지역발전과 소득수준이 계속 증가하기 때문에 지속적으로 아파트등 부동산가격형성에 긍정적인 요소가 됩니다.
부정적인 요소는 8월에 발표할 부동산안정대책입니다.1차적으로 수요를 축소시키는 대책이 나왔지만 추가적인 강력한 대책이 나온다면 2003년 10월29일에 발표해 효과를 얻은 그런강도에 못지 않을 수도 있습니다.10.29이후에 이곳 아파트가격이 평균 1500-2500만정도씩 내린적이 있습니다.그러나 현재는 시기적으로 10.29대책과 같은 발표는 정부에서 지양할 것으로 개인적으로 예측해 봅니다........

우리회원분들께서는 내집마련하는데 참조하시기 바랍니다.
본글과 관련하여 본인의 개인의견을 게재한 것이며, 다른의견이 있으시면 보충/보완하는 글을 올려 주시면 좋겠습니다.

(다음은 시간이 나는대로 뜨거운 열기가 시작되는 교하지구의 아파트별 평형별 가격동향(복등기매매형태 포함)을 쓸 계획입니다. )