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하반기 ＇안정기조 속 차별화 장세＇
중앙일보조인스랜드 2005/06/30 15:39


2001년부터 오르던 부동산가격이 2003년에 고점을 형성한 후 2004년에 1년 동안 가격이 조정된 후 올해부터 회복국면에 진입하고 있다.
당분간 안정국면에 접어들더라도 집값이 국지적으로 상승할 수밖에 없는 시장여건이 조성되고 있으므로 정부가 관여하여 조절하는 데는 한계가 있을 것으로 예상된다.

따라서 판교가 분양되는 11월 전후하여 강남지역과 판교 인근의 아파트가격이 다시 한번 요동칠 확률이 높다고 볼 수 있다. 그리고, 내년 하반기부터는 레임덕 현상이 본격화될 것으로 예상되고 내수경기가 회복될 확률이 높기 때문에 부동산시장이 다시 국지적 상승세로 진입할 확률이 높다.

주택시장이 상승하는 배경을 살펴보면, 저금리, 소득의 양극화, 대체수요 증가, 대형아파트공급부족, 웰빙주택의 확산 등을 들 수 있다. 따라서 소득양극화와 더불어 저금리가 지속되면 대체수요가 늘어나고 대형아파트 공급이 부족하게 되어, 주거환경이 뛰어난 강남과 주변지역의 주택수요는 꾸준하게 증가할 것으로 예상되어 주택가격은 다시 상승할 수밖에 없을 것으로 예상된다.

하반기를 전망해 볼 때, 강남 수요자가 이동하는데, 어려움이 없고 웰빙개념이 도입된 전원형 대형아파트가 다시 움직일 것으로 예측이 된다. 이러한 곳으로는 강남의 신규아파트, 분양승인이 완료된 재건축 아파트, 판교인근 분당과 용인의 대형아파트 등을 꼽을 수 있다.

정부가 신도시를 개발하거나, 여러 가지로 수요억제정책을 쓴다고 하더라도 자금력이 있는 실수요자들이 이동하는 아파트의 가격을 안정시키는 데는 한계가 있다. 국민소득이 높아지고 자본주의 사회가 고도화될수록 이러한 차별화는 지속될 수밖에 없는 것이 현실이기 때문이다.





다음으로는 소득향상과 대체수요의 증가로 지역대표아파트와 개발예정지역들의 아파트가격이 강세를 띌 것으로 예측되고 있다.



지역대표 아파트를 꼽으라면



강남의 동부센트레빌, 타워팰리스, 현대아이파크,


송파에 잠실주공아파트,


강동의 강동시영아파트(1차:롯데캐슬퍼스트3226세대,2차:현대대림콘소시엄1500여세대) ,


분당의 파크뷰,


용산의 시티파크, 파크타워,


이촌한강자이,


하남에코빌,


남양주 덕소 두산위브,


구리 토평지구 등을 들 수 있다.


유망개발예정지를 살펴보면, 판교인근의 용인 신봉, 성복, 동천지구, 수원의 이의행정타운, 마포 상암지구, 파주 금촌, 교하, 운정지구, 인천 송도신도시 등을 들 수 있다.

결국, 전체적인 주택가격은 안정되어 있지만, 부자들이 이동하는 지역과, 개발호재가 있는 곳은 상승세를 지속할 것이라는 전망이 나온다. 정부가 여러가지 투기수요 억제책을 내놓으며 주택시장이 숨을 고르고는 있지만, 실수요자들 중에서 자금력이 있는 부자들이 찾아가는 주택은 잠시 쉰 후에 재차 상승될 확률이 높아 보인다.

그러므로, 돈을 갖고 있는 유효수요가 이동하려는 주택을 찾는 것이 내집마련과 재테크를 동시에 만족시킬 수 있다고 판단이 된다. 이러한 곳으로는 현재 잠실과 판교와 서용인, 즉 신봉, 성복, 동천을 꼽을 수 있다. 그리고, 정부의 주택시장에 대한 규제가 강화되면, 개발호재가 있는 지방의 임야와 농지가격이 크게 상승할 것으로 예상된다. 또한, 주5일근무제가 확산되면서 레져용 토지 가격도 상승이 예상되고 있다.

하반기 부동산 시장을 전망해 볼때 주택시장은 차별화, 토지시장은 개발호재 중심의 상승세, 그리고 수익형부동산에 투자수요자들이 이동하며 국지적인 상승세가 이어질 것으로 예상된다.

시기적으로 9월 이후 11월에 판교가 분양되며 다시 한번 주택시장의 국지적인 움직임이 가시화될 것으로 예상되고 있다.