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▶ 7월 첫째 주 부동산 일지 7월 첫째 주 부동산 일지 ◀ 
지금 유럽경제가 안좋다고 아우성입니다..

그리스문제로 불거진 경제위기가 스페인으로 전염돼 세계공황이 다시 올것처럼 책임있는 자리에 있는 사람들이 불안감을 증폭시키고 그에 편승해서 언론도 우리나라가 마치 큰 위기상황인양 야단법석입니다..

또 한편에서는 부동산 정상화대책이 약발이 안먹혀 이상태로 가면 일본처럼 장기 저성장 으로 갈 가능성이 있다고 각 언론에서 부동산을 살려야 한다고 본격적으로 포문을 열고있습니다. 이런 상황들을 지켜보며 어떤 생각들 하시는지요?

과연 세계경제가 무너질까요? 그리고 부동산시장은 어찌 될까요?

토인비의 걸작 [역사의 연구]에서 인류의 역사를 ‘도전과 응전’의 법칙으로 설명하고 있는데 도전을 받지 않았던 문명들은 모두 사라져버렸고 심각한 도전을 받았던 문명은 오히려 발전에 발전을 거듭해왔다는 것이고  이것이 검증된  역사적 사실 입니다. 

결국 인류는 또 한번 슬기롭게 위기를 극복해 나가리라는 것이 정답일 것입니다.

물론 어느 정도의 후유증은 겪겠지만...

그리고 유럽위기는 우리나라에 미치는 영향력이 생각만큼 크지 않다는 것입니다.

우리나라는 수출의존도가 50% 정도나 돼서 세계경제가 흔들리면 수출이 큰타격을 받을 것으로 메스컴에서 얘기하지만 수출은 매출액기준으로 여기에는 원부자재공급업체의 매출액,수송업체의 매출액등이 포함되어있어 순수한 부가가치의 개념이 아닙니다.

반면에 국내총생산(GDP)은 부가가치 개념입니다.

수출이 GDP 의 50%라고 가정합시다.

부가기치비율이 통상 총매출액의 1/4정도 된다고 보면 전체 경제에 미치는 영향은 약 12%정도 되는 것이고 유럽에 수출하는 비중이 전체에서 10% 정도 되니까 약 2.5% 정도가 국내경제에 영향을 끼치는 겁니다.. 이정도는 국내경기에서 충분히 감내할 수 있다는 것이지요.

단지 문제라면 비관적으로 전망하는 사람들이 큰 문제라는 것입니다. 경제는 국민과 기업,정책당국자가 어떻게 믿는가에 의해 흘러가는 것이니까요.

결국 지난번 칼럼에서도 말씀 드렸듯이 유럽문제는 서서히 안정되어 갈것으로 보여져

일희일비 하지 마시기 바랍니다.

자 이제 6월의 부동산시황을 한번 살펴보도록 하지요.

역시 지난달과 마찬가지로 전국 아파트 매매가는 관망세가 심화되고 있고 여름 비수기까지 겹치면서 16주 연속 보합세를 나타내고 있으며 광역시와 지방의 상승폭도 둔화되어 점차 낮아지는 추세입니다.

전국 아파트전세가를 보면 수도권은 2월말,광역시는 3월초,그리고 지방은 4월초가 정점이었는데 정점을 지나 전반적으로 상승세가 둔화되고 있다는 소식입니다.

물론 부분적으로 강세를 보이는 지역도 있기는 합니다만...

예전에는 서울의 집값이 회복되야 지방도 움직이는 커플링(동조)현상이 일반적이었으나

이제는 제각각 따로 움직이는 상황이 되고 있습니다.

지방시장은 오랜 기다림 끝에 공급부족으로 인한 폭발적 가격상승을 보여준 반면

수도권은 2006년말 고점 이래 6년 가까이 조정을 받고 있습니다.

이제는 수도권시장이 뭔가를 보여줄 시간이 된 것 같습니다

개인적으로 수도권시장은 바닥이 맞는 것 같고 충분히 조정을 받았다고 생각됩니다.

그 이유는 다음에 설명 드리기로 합니다.

아파트매매가 대비 전세가 비율도 전국적으로 보면 60.8%로 전세수요가 매매수요로 전환되어야하나(실제로 지방은 매매수요로 전환됨) 서울은 51.7%로 전세가격 상승으로 인한 매매수요로의 전환은 지역적으로 편차가 존재하는 것으로 생각됩니다.

주택산업연구원의 설문조사[주택경기 회복 지연에 영향을 주는 주체는?]에 의하면

1위가 국회, 2위가 금융위원회, 3위가 서울시라고 답했다고 합니다.

다주택자 양도세중과 폐지,분양가 상한제 폐지,재건축 초과이익부담금 부과 중지 등 국회의원들의 조속한 법 실행과 DTI금융권 자율적용,그리고 서울시의 나홀로 주택정책이 가장 큰 영향을 준다고 답했다고 하니 이제는 민심을 좀 살펴야 하지 않을까요?

예전의 고수들의 투자행태는 어느 지역을 가보고 개발될 것 같다라는 식의 감에 의존한 투자를 많이 했는데 지금은 전혀 예상이 안 먹히는 시기인것 같습니다.

우리가 선진국시장으로 진입했기 때문 입니다. 2만불이 조금 넘어가는 지금시점은 모든 선진국들이 겪었던 차별화시장의 현상이 나타나고 있기 때문 입니다

그렇다면 지금은 어떻게 해야 될까요?

정부의 정책방향을 따라가는 것이 가장 현명한 투자자가 지켜야 할 지침입니다.

즉, 누가 시장이 되건 누가 대통령이 되더라도 변하지 않고 추진할 수 있는 핵심사업에 집중하는 것입니다. (이것이 오늘의 부동산일지의 핵심인지도 모르겠습니다.)

그리고 국토계획의 가장 큰 골격인 국토종합계획수정안이 2010년 12월에 나왔는데 국토종합계획에 따라 각 지자체에서 세부계획을 만들어가는 것이니 이것만큼 중요한 것은 없다고 보여 집니다.

[ 2011년- 2020년까지의 수정안에 의하면 신도시 개발 일변도 방식을 지양하고

도심ㆍ역세권의 고밀개발, 대중교통 지향형 개발(TOD), 시가지 내 미사용지 우선 개발 등을 통한 한국형 압축도시 개발이라고 밝히고 있습니다]..

역세권 개발은 선진국에서 이미 시행하고 있는 사업으로 집없는 무주택서민에게 주거를 마련해주기 위한 선진국들의 복지정책중 하나라고 할 수 있습니다.

이유는 제 강의를 들어본 분들은 다 아시리라 생각됩니다.

그럼 정책에 흔들리지 않고 최소비용으로 최대의 효과를 낼 수 있는 정부정책의 핵심지역은 어디일까요? 한번에 다 알면 싱겁지요. 중요사항이니 뜸좀 들이고 ,,,

빠르면 내일, 늦으면 이번주 내로 공개할까 합니다.

개봉박두^^

기대하시라!!!




http://cafe.naver.com/houselion0912  (부동산라이브카페)