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재건축 예정단지 사업성 좋아졌다
2009-04-24 05:20:00



지난 22일 현재 입주자 모집승인(분양승인)을 신청하지 않은 재건축 추진(예정)단지들은 임대주택을 짓지 않아도 되고 용적률도 법정 상한선까지 높여 재건축할 수 있게 된다.

이에 따라 서울 서초동 삼익아파트와 역삼동 개나리아파트 4·5차, 강동구 고덕주공1단지, 광명시 철산주공2단지 등은 주민동의와 재건축계획 변경 등을 거쳐 아파트를 더 많이 지을 수 있다.

특히 그동안 임대의무비율 등으로 사업성이 떨어져 사업 추진이 지지부진했던 재건축단지들은 사업성이 크게 개선돼 재건축이 한층 탄력을 받을 것으로 예상된다.

다만 해당 지자체들이 기존 재건축 조례를 이 기준에 맞춰 개정해야 하는 만큼 재건축단지들의 계획변경 등 실질적인 행정절차는 일러야 오는 6월 이후에나 가능할 전망이다.

■임대의무비율 폐지·용적률 확대 본격 시행



23일 국토해양부에 따르면 주택 재건축 때 임대주택 건설 의무비율을 폐지하고 용적률을 법정 상한선까지 높일 수 있도록 하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 지난 22일부터 본격 시행됐다.

이 개정법률 적용대상은 22일 현재 입주자모집 신청을 하지 않은 모든 재건축 추진(예정) 단지다. 이에 따라 이들 단지는 사업계획을 변경하면 임대주택을 짓지 않아도 된다. 지금은 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 돼 있다.

용적률 규제도 대폭 완화됐다. 지금은 지자체의 재건축 정비계획에서 정해진 용적률대로 재건축해야 하지만 앞으로는 개정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국계법)에서 정해진 기준(1∼3종 주거지역 용적률 200∼300%)에 따라 재건축을 할 수 있다. 가령 2종 일반주거지역에서 정비계획상 용적률이 200%로 정해져 있더라도 사업시행계획을 바꾸면 국계법에서 정한 최고 용적률인 250%로 재건축할 수 있다. 국계법은 1종 일반주거지역의 용적률은 200%, 2종은 250%, 3종은 300% 이하로 용적률을 규정하고 있다. 이 용적률 기준은 지자체가 조례로 정한 용적률에 우선해 적용된다. 이에 따라 서울시와 같이 조례로 국계법보다 용적률을 낮춰 놓은 지역에서도 국계법상의 최대 허용용적률을 적용받아더 넓게 재건축할 수 있다.

다만 이미 관리처분계획 인가를 받은 재건축 추진 단지는 토지소유자의 4분의 3 이상 동의를 받아야 완화된 법률에 따라 재건축을 할 수 있다.

그러나 새 법을 적용받아 용적률이 늘어나는 재건축 예정단지는 증가한 용적률 가운데 시·도 조례로 정하는 비율만큼 전용면적 60㎡ 이하 소형주택을 지어 표준건축비만 받고 국토해양부나 시·도지사, 시장·군수, 대한주택공사 등에 팔아야 한다. 정부나 공공기관에 인수되는 이들 주택은 임대주택 또는 전세주택으로 공급된다.

또한 현행 정비계획대로 재건축을 하더라도 국계법에서 정한 용적률과 해당 재건축단지의 정비계획상 용적률 차이 중 시·도 조례로 정하는 범위(30∼50%)만큼은 소형주택으로 지어야 한다.

국토부 김일환 주택정비과장은 “일반적으로 시·도 조례나 정비계획에 정해진 용적률이 국계법상 용적률보다 낮기 때문에 지금보다 더 넓게 재건축할 수 있는 등 사업성이 개선돼 재건축이 활성화될 것”이라고 말했다.

■재건축 추진 중 수도권 14곳 수혜 예상

이번 재건축 임대의무비율 폐지와 용적률 상향 조치로 아직까지 입주자모집 승인을 신청하지 않은 재건축 추진 단지들이 수혜를 볼 것으로 예상된다. 부동산업계에 따르면 서울을 포함한 수도권에서 재건축을 추진 중인 단지 중 관리처분을 통과하고 분양승인을 신청하지 않아 수혜가 예상되는 곳은 서울 강동구 고덕주공1단지(고덕 아이파크) 등 14곳에 이른다. 강동구 고덕주공1단지는 조합 측이 새 법을 적용해 재건축계획 변경을 추진 중이다. 당초 이달 말 분양 예정이던 이 단지는 새 법을 적용하면 일반분양이 기존 111가구에서 최대 366가구로 늘어날 수 있다. 그러나 서울시의 조례개정이 이뤄질 때까지는 행정절차가 어려워 사업계획 변경절차 지연이 불가피하다.

고덕주공1단지 조합장은 “수익이 높아지면 조합원 추가부담금을 줄일 수 있기 때문에 사업계획을 변경하는 쪽으로 가닥을 잡은 상태”라며 “그러나 서울시 조례변경 시기까지 기다려야 하기 때문에 사업 지연이 불가피하다”고 말했다. 서초구 잠원동 잠원 대림아파트는 용적률 상향 여부를 놓고 수익성을 계산하고 있지만 사정이 여의치 않다. 현재 이 아파트가 관리처분 단계에서 받은 용적률은 259%지만 법정 상한선인 300%까지 높일 수 있다. 임대주택을 짓지 않아도 일부를 보금자리주택으로 지어야 하기 때문에 수익성이 얼마나 개선될지 미지수라는 이유 때문이다.

한편 서울시 주택국 관계자는 “새 법을 적용해 재건축하려면 시 조례가 개정되는 6월까지는 기다려야 하기 때문에 사업 변경 시 수익성 여부는 조합이 따져서 결정해야 할 것”이라고 말했다.
/victoria@fnnews.com 이경호 김성환기자