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매탄동 현대힐스테이트의 2300여세대는 재건축이 완성되어 2006년2월부터 입주를 시작하였습니다. 처음에 재건축단지의 기대감과 부동산시장의 상승기류에 힘입어 2006년말경 33평형의 경우 최고가격이 4억8천대 근접하였습니다. 이후 세계경제의 침체와 더불어 3억중반대에서 매매되고 지금은 바닥을 계속 다지고 있습니다.



용적률이 높은 재건축아파트의 특징은 저층의 경우 일조권과 조망권을 확보하기 어렵고 택지개발지구와 비교하여 학교,도로등 기반시설이 부족합니다. 장점은 기존의 상권, 교육여건, 직장을 연계하여 거주할수 있습니다.



매탄현대힐스테이트도 저층의 경우 일조권과 조망권 확보가 어렵고 아파트단지 진입로도 협소합니다. 그렇지만 동탄신도시와 비교하여 전세가격이 굉장히 높고 직장의 접근성이 유리합니다. 동탄의 33평아파트 매매가격과 전세가격을 비교분석하면 월등히 가격적 장점이 좋고 고층은 조망권, 일조권도 좋습니다. 동탄의 사회적기반시설(교육, 직장접근성, 교통등)이 완성되려면 2007년입주아파트기준 현재 3년이상은 지나야 할것 같습니다.



대단위 신축아파트 33평형기준 로얄층은 1억5천만원이상 전세가격을 유지하면서 3억3천에 매수할수 있는 아파트는 수도권에서 수원시의 현대힐스테트아파트만 가능합니다. 매매가격은 높으나 매우 낮은 전세가격을 형성하고 있는 지역(용인수지, 용인동백, 동탄, 일산, 김포, 파주등)이 대부분입니다. 서울지역은 보편적으로 매매가격과 전세가격이 50%비율을 형성하지만 아직도 수도권의 많은 지역은 버블을 느낌을 갖습니다.



대부분의 사람들은 자녀교육과 사회적신분 상승을 위하여 강남, 분당, 목동, 평촌등의 진입을 원하고 있어 아직도 버블세븐지역을 제외한 지역에서 아파트를 매수하면 손해볼수 있다는 인식이 팽배해 있습니다. 수원에 아파트를 두채 갖고 현재 자녀교육을 위하여 삼성전자 수원본사에서 부장으로 근무하는 분이 강남에서 전세살고 있습니다.



3월에 이분이 수원아파트 한채를 매매하면서 소액의 자본임에도 강남입성을 희망하고 있습니다. 저는 그분에게 일시적으로 강남에서 거주하고 있으므로 투자할곳으로 매탄주공4,5단지를 추천하여 드렸습니다.



저는 강남이 자녀교육에 절대적으로 유리하지 않다고 단언합니다. 제가 아는 많은 순수 수원거주자들중에도 어려움 없이 의대, 서울대진학자들을 많이 보았습니다. 특히 영통, 매탄동, 우만동에서 진학률이 매우 높습니다. 저의 자녀도 현재상황에서 수원에 거주하면서 의대진학의 희망을 바라볼수 있는 정도입니다.



만약 현재 버블세븐지역에 입성하면 성공할수 있을까요?

지금 강남, 분당등 버블세븐지역에 입성하면 현재의 거래되는 가격은 미래의 기대수익이 너무 앞당겨 거래되는 실정이므로 실패할 가능성이 매우 높습니다. 2007년이후 강남에 입주한 대부분의 매수자들이 실패하였으며 아직도 본래의 매매가격을 회복하려면 시간이 필요합니다. 물론 수원지역투자자들도 실패하였지만 강남지역은 매수금액이 현저히 높아 수원지역보다 손해금액이 매우 큽니다.