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[양도세] 장기보유 1세대1주택자 양도세 크게 준다


과표구간ㆍ세율 대폭 완화…장기보유특별공제 연 4→8%로 확대



정부가 1일 내놓은 세제개편안에서 양도소득세 개편은 △세율 및 과표구간 조정 △1세대1주택자 과세 개선 △지방 1세대 다주택자 부담 완화 등 3가지 방향에서 이뤄졌다.



첫째 양도세 세율 및 과표구간이 조세제도의 합리화 차원에서 종합소득세와 같아진다.



이에 따라 현행 △1000만원 이하 9% △1000만원 초과~4000만원 이하 18% △4000만원 초과~8000만원 이하 27% △8000만원 초과 36%인 세율이 2010년에는 △1200만원 이하 6% △1200만원 초과~4600만원 이하 15% △4600만원 초과~8800만원 이하 24% △8800만원 초과 33%로 바뀐다.










2009년에는 과표구간 조정과 함께 구간별 세율이 2%포인트씩 인하되며, 2010년에는 최종적으로 세율이 1%포인트씩 추가인하된다.



예를 들면 과세표준 3억원짜리 집을 팔 경우 현행대로라면 약 9600만원의 양도세를 부담해야 되지만, 2010년에는 양도세가 1000만원(11% 경감)나 줄어드는 셈이다.










둘째 1세대1주택에 대한 양도세 비과세 요건이 실수요자 위주 지원이 되도록 거주요건은 강화되면서, 그간의 주택가격 상승률을 감안해 고가주택 기준은 상향 조정된다.



현재는 1세대1주택 양도세 감면을 받기 위해선 3년 이상 보유하고 있어야 한다. 다만 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)는 3년 보유, 2년 거주 요건을 충족시켜야 한다.



그러나 정부는 거주요건이 실수요 목적의 주택여부를 판단하는데 있어 핵심요건에 해당되고, 대부분의 OECD 선진국의 경우도 주택에 대한 세제지원시 거주요건을 필요로 하는 점을 감안해 이번 세제개편안에서 거주요건을 강화하기로 했다.



이에 따라 3년 이상 보유하면서 동시에 3년 이상 거주(비수도권 및 수도권 일부지역은 2년 이상 거주)해야 1세대1주택 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다.



다만 거주요건 강화조치로 인해 기존 주택 보유자가 불이익을 받지 않도록 동 규정은 공포일 이후 취득한 주택에 대해서만 적용할 방침이다.



예를 들어, 2006년 5월 1일 부산 소재 주택을 취득해 거주하진 않고 보유만 하다가 2009년 6월 1일 4억원에 양도했다면, 동 주택은 공포일 이전에 취득한 주택이어서 종전규정(지방 6억원 이하, 3년 이상 보유)에 따라 양도세를 내지않아도 된다.



양도가액 기준 비과세 범위도 6억원 이하에서 9억원 이하로 확대된다. 1999년 고가주택 기준금액이 6억원으로 조정된 이후 2000~2007년까지의 주택가치 상승률(58.8%)를 반영해 조정된 것이다. 1999년 6억원으로 조정될 당시 고가주택 비율이 0.4%였으나 그간 4.0%까지 늘었고, 이번 세법개정으로 9억원으로 상향조정하게 되면 고가주택 비율은 1.5%로 떨어지게 된다.



1세대1주택 양도세 장기보유특별공제도 확대된다. 현재는 연 4%씩 계산해 20년 이상 보유시 최대 80%까지 공제되도록 했는데, 이를 연 8%, 10년 보유시 최대 80%까지 공제되도록 바뀐다.



우리나라 1세대1주택 소유자의 평균 보유기간이 8년 수준인 점을 감안해 장기보유특별공제를 한도(80%)까지 적용받을 수 있는 보유 기간을 현행 20년에서 10년으로 대폭 단축한 것이다. 다만 해당 주택을 3년 이상 보유해야 하며 거주요건은 필요하지 않다.



이에 따라 취득당시 2억원인 주택을 거주요건을 충족시킨 뒤 10년간 보유하고 10억원에 양도했다고 가정할 때, 현행 제도하에선 약 5000만원의 양도세를 내야하나 세법개정안(고가주택 9억 기준, 세율ㆍ과표 조정, 장기보유특별공제 확대)을 적용하면 약 100만원만 내면된다.(필요경비는 취득가액의 4%로 추정)






셋째, 1세대 다주택자 양도세 중과제도(50~60%)가 합리화된다.



우선 1세대2주택 중과배제 대상을 지방 광역시 3억원 이하 주택까지 확대하기로 했다. 현재 지방 도는 3억원 이하(공시가격), 지방 광역시는 1억원 이하에만 1세대 2주택 양도세 중과적용을 배제해 왔다.



그러나 지방 미분양 해소 방침에 따라 지방 광역시 소재 1~3억원 주택을 구입, 1세대2주택자가 된 이후 이를 되팔 경우 양도세가 중과되지 않도록 했다.



예를 들어 서울에 공시가격 5억원 주택(3년 보유, 2년 거주)을 보유한 사람이 부산에 공시가격 3억원 주택(3년 보유)을 보유한 1세대2주택자가 두 주택중 어느 주택을 먼저 팔든 개정된 양도세법 하에선 중과대상에 속하지 않으므로 일반세율로 과세된다.



중과에서 제외되는 매입임대주택 요건도 완화된다. 공포일 이후 최초 양도하는 분부터 △임대호수 5호 이상→1호 이상 △ 면적 85㎡ 이하→149㎡ 이하 △의무임대기간 10년 → 7년으로 요건이 바뀐다.



이와 함께 근무상 형편으로 인해 주택을 취득해 2주택이 된 경우 외에 취학, 장기 요양 등으로 2주택 된 경우에도 양도세 중과에서 배제된다. 다만 취득시 3억원 이하, 1sus 이상 거주 및 당해 사유 해소일로부터 3년내 양도하는 주택에만 적용된다.



양도세 중과에서 배제되면 일반세율이 적용됨과 동시에 연 3%, 최대 30%(10년 이상 보유시)의 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다.



문의. 기획재정부 세제실 재산세제과 02-2150-4211

작성. 미디어기획팀 임현수(limhyeonsu@mosf.go.kr)