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8.21대책… 도대체 이게 뭡니까?
효과없는 '찔끔' 대책


성진수
토지, 재개발, 수익성부동산
現 천지인부동산컨설팅 대표
공인중개사, 주택관리사, 풍수지리사



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오늘은 지난 8월 21일 국토부에서 발표한 부동산 대책에 대해서 한 말씀드리도록 하겠습니다.

첫번째로, 국토부에서는 이번 대책에서 재건축 과정중 조합설립 인가후 조합원의 지위양도 금지규정을 폐지하겠다고 발표하였습니다.

즉, 앞으로는 조합설립 인가후에도 조합원의 지위, 즉 입주권에 대해 자유로운 매매가 가능하도록 규제를 완화하였습니다.

그런데 문제는 재건축 규제의 핵심인 소형평형 및 임대주택 의무건설등의 개발이익 환수제도에 대한 보완조치는 누락되어 있고 LTV,DTI등 대출규제등으로 사고 싶어도 살수 없기에 이제와서 조합원의 지위양도 금지를 폐지한다고 시장이 살아날것이라고 하는 국토부의 대책…

도대체…
이게 뭡니까?

두번째로는 분양가 상한제 적용시 택지비를 감정가의 120% 정도의 실매입가로 산정하겠다고 발표하였습니다. 이는 실질적인 분양가 상한제에 대한 모순을 인정하였다고 보여지는데 재개발 시장의 경우 토지가격이 공시지가의 약 2,3배씩 시세 형성이 되어 있습니다.

현실이 이렇기 때문에 감정가의 120% 정도로 토지구입가를 인정해 준다고 해도 쉽사리 사업을 벌일 건설업체들이 없기에 결국 분양가 상한제 역시 공정 80% 이상되어야 분양한다는 후분양제와 마찬가지로 앞으로 폐지될 것 같은 불길한 예감이 듭니다.

또한 이렇게 실매입가로 택지비를 인정할경우 실질적인 분양가 상한제의 상한금액이 크게 올라 전체적인 아파트분양가의 대폭적인 인상이 불가피해지고 그러면 인근 아파트 시세가 덩달아 오르는 악순환이 반복될 것 같은데 이런것에 대한 대책은 전혀 없으니…

도대체… 이게 뭡니까?

세번째로는 통계적으로 발표된 13만 가구에 달하는 미분양 대책으로 주택공사와 대한주택보증을 통하여 약 2조원의 공적자금으로 매입하겠다고 발표하였습니다.
그러나 이러한 매입조건이 분양가의 70%에 사들인뒤 다시 건설업체에 분양가로 되파는 이른바 buy back인 환매조건부 매입방식입니다.

즉, 일단 부도위기에 몰리고 있는 건설업체를 살려줘서 숨을 쉬게 해준다음 다시 건설업체에 분양가로 되팔아 정부는 손해를 하나도 안보고 건설업체가 취해야할 30%의 개발이익을 고스란히 주택공사에서 챙기겠다는 검은 속셈을 드러내고 있습니다.
분양가에 되산 건설업체는 여기에 다시 프리미엄을 붙여서 되팔게 될것이고 그렇게 되면 결국은 애궂은 실수요자만 골탕을 먹게 되어 있습니다.

이번 조치는 완전히 국토부와 건설업체의 이익만 챙기겠다는 발표이고 만약 국토부에서 매입한다면 분양가의 70%가 아닌 정상적인 분양가로 매입하여야만 현재 분양을 받은 기존 분양자들과의 형평성 문제도 발생하지 않을것입니다.
그러면 기존 분양가대로 국토부가 매입한다면 다시 되팔때 여기에 프리미엄을 붙여서 팔까요? 아니면 자기네가 매입한 금액 그대로 팔까요?

도대체…
이게 뭡니까?

네번째 공공택지와 민간택지에 지어진 아파트의 전매제한 기간을 단축한다고 발표하였습니다.현재의 전매제한 조건이 무척 복잡하기에 자세히 알아봐야 되는데 내용이 무척 복잡합니다.

먼저 전매제한은 공공택지에 지어진 아파트냐 민간택지에 지어진 아파트냐를 우선 분류합니다.

공공택지에 지어진 아파트중 85평방미터이하 아파트의 전매제한이 현재 10년인데 이것을 과밀억제권역일 경우 7년으로 줄이고 기타지역을 5년으로 줄인다고 발표하였습니다.

공공택지에 지어진 아파트중 85평방미터이상 아파트의 전매제한이 현재 7년인데 이것을 과밀억제권역일 경우 5년으로 줄이고 기타지역을 3년으로 줄인다고 발표하였습니다.

민간택지에 지어진 아파트중 85평방미터이하 아파트의 전매제한이 현재 7년인데 이것을 과밀억제권역일 경우 5년으로 줄이고 기타지역을 3년으로 줄인다고 발표하였습니다.

민간택지에 지어진 아파트중 85평방미터이상 아파트의 전매제한이 현재 5년인데 이것을 과밀억제권역일 경우 3년으로 줄이고 기타지역을 1년으로 줄인다고 발표하였습니다.

전매제한을 이렇게 복잡하게 만들어 놓았으니 도대체 뭐가 뭔지…

도대체…
이게…뭡니까?

전매제한 기간을 수도권 정비계획법상 과밀억제권역을 기준을 분류해 놓았기에 여기서 웃지못할 코미디가 발생하고 있습니다.

현재 수도권 정비계획법상 아파트 공급이 많지 않은 하남,구리시는 과밀억제권역이라 전매제한 기간이 길고 신도시등으로 아파트 공급이 확대되고 있는 김포,파주,용인,화성은 과밀 억제권역이 아니라 전매제한 기간이 짧습니다.

아파트 공급이 많은곳의 전매제한 기간이 아파트 공급이 적은곳보다 짧습니다.

전매제한의 기간을 10년씩 길게 잡은 이유가 투기의 우려때문인데 아파트 공급이 맣은곳에 투기세력이 몰립니까? 아파트 공급이 적은곳에 투기세력이 몰립니까?
당연히 아파트 공급이 많은곳에 투기세력이 몰리는데 그런 공급이 많은곳의 전매제한 기한이 오히려 짧습니다.

과밀억제권역이 도대체 어디이고 그곳의 아파트 공급현황이 어떤지 시장상황을 전혀 모르는 국토부.. 몰라도 너무 모릅니다…

도대체…
이게 뭡니까?

또한 전매제한 기간을 10년에서 7년으로 줄이고 5년에서 3년으로 줄인다고 해서 과연 시장이 되살아 날까요?

지금의 절반이하로 기간을 줄여야 그나마 조금 시장이 움직일것이고 전매제한은 헌법에서 보장하고 있는 거주이전의 자유를 침해하고 있기에 이부분에 대한 국토부의 심각한 고민이 있어야만 합니다.

여섯번째로는 이번 대책의 가장 웃긴 코미디에 대해 말씀드리겠습니다.
실용정부는 참여정부의 신도시 정책을 적극적으로 비판하면서 도심 재개발을 줄기차게 주장하였는데 이번에 다시 인천검단,오산세교에 신도시 건설을 발표하였습니다.
이러한 급작스런 신도시 발표의 가장 큰 이유는 도심 재개발이 지역주민들의 이해관계와 맞물려 지지부진 잘 진행되지 않는 상황에서 분양가 상한제를 회피하기 위해 건설업체에서 1,2년전 대규모의 밀어내기 분양을 하였습니다.

1,2년전의 대량 공급으로 현재 미분양이 쌓여 있는데 건설업체가 쉽사리 주택사업을 하지 않으려 하고 추가적인 아파트 건설을 기피하자 공급부족으로 인한 가격급등을 우려하여 궁여지책으로 내놓은 졸속행정입니다.

주택은 단기에 공급이 불가능한 저량의 개념이기 때문에 공급이 부족해지면 당연히 가격은 급등할수밖에 없다는 판단때문에 이번 대책을 내놓았는데 재개발 위주의 정책에서 생뚱맞은 신도시 발표를 하는등 역대 정권과 마찬가지로 정책의 일관성이 전혀 없습니다.

도대체…
이게 뭡니까?

냉탕에 넣다가 온탕에 넣다가 도대체 어느 장단에 춤을 춰야할지 아직도 헷갈립니다.

그러면 어떻게 하면 잘했군,잘했어라는 칭찬을 받을까요?

과거정부가 부동산 시장을 이렇게 꽁꽁 얼려놓았는데 이번 대책은 언발에 오줌누기꼴이고 한겨울 얼음 냉탕같았던 부동산시장을 녹이려면 용광로 같이 뜨거운 온탕이어야 하는데 이번 대책은 뜨뜻 미지근합니다.

온탕이라고 들어 갔는데 뜨듯 미지근하여 술에 물탄듯 물에 술탄듯 이것도 아니고 저것고 아니고 도대체 헷갈리기만 합니다.

가장 중요한 것은 현재 정책의 입안자들이 현재 대한민국의 경제상황을 정확히 파악하고 있는 것이 가장 중요하다고 판단합니다.

삼겹살값이 얼마고 천원짜리 김밥이 얼마나 올랐는가를 국회의원들이 피부로 직접 느껴야 합니다.

현재의 경제상황은 경기침체와 고물가라는 스태그 플레이션 상황이라는 것을 직시하고 고물가는 국제유가 급등등 외부효과가 많이 작용되고 있으니 침체된 경기를 되살리려면 적극적인 내수 경기부양을 통해서 현실적인 경제를 되살려야 합니다.

지금의 절대적인 제2의 IMF 상황입니다.

현재의 상황이 제2의 IMF라는 현실적인 인식아래 한시적 인 양도세 면제등 김대중 정권때 취했던 파격적인 조치등이 취해져야만 시장이 풀릴것으로 판단됩니다.

투기는 자본주의의 필요악이고 투기는 시장의 촉매제이지 그 바탕에 깔린 근본 원인이 아니라는 인식아래 부동산 투기라는 부작용을 감수해서라도 경기부양을 해야겠다는 적극적인 자세로 임해야 될것입니다.

잘했군 잘했어라는 말을 들으려면 LTV,DTI 등 대출규제를 절대적으로 금융권에 일임하고 양도세 중과정책 및 세금관련 정책등을 노무현 정부 그 이전으로 되돌려서 부동산을 팔고 싶은 사람은 아무때나 팔게하고 부동산을 사고 싶은 사람은 아무때나 사게 만들어야 합니다.

결국 미분양이 쌓여있는데 불구하고 신도시 건설등 건설경기 활성화를 통한 경기부양이 아니라 미분양 주택등에 대한 혁신적인 대책과 기존 주택들의 자유로운 매매등에 대한 규제를 풀어서 건설경기 활성화가 아닌 부동산 경기 활성화를 통한 경기부양을 하여야만 잘했군,잘했어라는 칭찬을 받지 않을까 생각합니다.