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작금의 부동산 시장을 전망해보고자 합니다. 많은 전문가 그룹이 이야기 하는 것, 하향안정을 이야기 하면서 국지적 보합상승을 말하죠.어쩌면 모든 부동산이 움직일 수 있는 변화의 요인을 모두 말한 것인데,이처럼 두리뭉실한 전략적 언어의 선택은 많은 분들에게 피해를 주는 부분입니다.

물론 하락한다, 아니면 상승한다 라는 확실한 어법의 적용도 피해사례를 남기는 것은 확실하므로,가급적 절제된 언어의 선택이 그 어느시점보다 중요하다고 봅니다. 현재 부동산 시장이 가진 두 가지 변화조짐이란 말의 표현이 주는 의미 역시 상승과 하락의 중간을 선택한 표현이라고 보여지는 것이 제 솔직한 견해입니다.

한번 정리해보죠.
부동산 시장, 어디로 가길 원하십니까? 라는 질문을 5분에게 드렸더니 유주택자와 무주택자는 확실하게 갈라집니다. 유주택자는 상승을 기본으로 하고,무주택자는 하락을 기본으로 합니다.이것이 우리 선거에서 영향을 미칠 정도인 것을 보면 우리는 어느정도 자산증가에 대한 열망과 기대가 목까지 차 있는 것을 간접적으로 느끼게 됩니다.

부동산, 말 그대로 2006년까지 대한민국에서,또 세계 여타 국가에서도 불패의 신화를 가져왔습니다.하지만 2006년 마지막 불꽃이 미국은 6월달이였고,한국은 12월달이였지요. 마지막 불꽃을 피우는 시점 6개월 동안 강남의 유력 부동산 전문가들과 미국의 선행 6개월을 파악한 사람들은 모두 털고 나오는 시점이였습니다.

결국 2006년 6월부터 12월까지 구입한 많은 분들(전국추산 : 50만명 정도)이 거의 꼭지점의 구입이였다고 보는 것이죠.여기에 가장 많은 악수를 둔 분들이 1가구에서 대출을 받아서 2가구를 만드는 과정은 현재까지 그 문제를 그대로 안고 있는 분들이 많을 것입니다.

제 친구도,제 이웃도 이 문제에 대하여 지금 패닉상태로 몰아져 갑니다.결국 2006년 부동산 시장의 폭발은 작금의 부동산 시장을 나락으로 만든 가장 큰 원인중의 하나이며,유동성을 크게만든 원흉이기도 합니다.글로벌 유동성이 가장 팽창해 있는 시기 (미국,중국,유럽,한국 등이 모두 부동산으로 최고정점에 달한 시기가 2006년)에 우리는 마지막 배팅들을 한 것이죠.

이 정도는 다 이해를 하고 계실 것입니다.그러면 2007년도, 강북발 상승이 시작되죠.원인이 있습니다.재건축,재개발,뉴타운,용산의 강남화 등 많은 이유가 있었고 강북에 배팅한 사람들이 어느정도 수익을 찾아가는 타이밍이 년초까지 지속되었습니다.

사실 서프라임 모기지가 안정화 되었다고 진단한 3월경에는 시장의 깜짝 반란이 연출되기도 했지만,서프라임 모기지가 잠잠해질 무렵,유동성의 커진 글로벌 투기자본들의 오일과 원자재 폭등으로 인한 인플레이션이 시작되고, 이는 우리 물가에도 적지 않은 영향을 주었습니다.
새로운 정부가 자리를 잡기 전에, 이미 세계경제는 정신을 잃고 우왕자왕 하는 타이밍에 미국방문,쇠고기 협상,그리고 광화문 연가가 시작됩니다.

물가는 보이지 않았고,서프라임도 보이지 않았고,경제위기등 모든 국가관리의 기본적 행위는 쇠고기에 밀려 뒷전이 되었지요.모두가 중요한 부분이지만 이 시점에서 우리는 우리 모두에게 문제점을 돌려볼 필요가 있다고 봅니다. 왜냐하면 경제의 현상을 읽지 못하고 쇠고기에 촛불만 더 높이 들던 시점이니깐....그러면서 외인들을 주식시장에서 무작위 돈을 가져가기 시작하면서 환율고민이 시작된 것이죠.

생략하고...부동산으로 돌아와 보니,이미 부동산 시장은 건설사의 부도로 인하여 태풍속에 놓여있는 찻잔 같은 분위기였고, 현재 전국 15만 가구는 분당 신도시 2개 정도의 물량이 분양이 안되고 적체되어 있는 현실이죠.이것이 의미하는 숫자는 말로 표현하기 힘듭니다.

실제 미 분양 가구수가 5만이 넘어가면 그 시장은 엄청난 후 폭풍에 몰리게 됩니다. 우리나라의 특수성으로 인하여 5만이라고 해도 별로 무관심속에 있지만 외국의 경우 미분양 5만가구, 금액으로 가구당 2억이라고 하면 10조 정도의 돈이 건설가가 묶여 있다는 의미가 됩니다.
그런데 현재 15만 가구라면 적어도 30조의 돈이 미 분양으로 묶여 있는 상황이죠. 원가만 한다면 이보다는 줄어들겠지만...

자 우리경제에서 30조원이라는 돈이 건설사가 묶여 있는 현상에서의 부동산을 바라봅시다. 건설사들은 이 시간에도 건설하는 아파트가 계속있고, 향후 수도권에 수 많은 신도시를 계속해서 만들어 내야 합니다.오르는 원자재,물류비는 초기 계산했고 분양하기로 한 가격을 넘어서 마이너스 건설이 될 확률이 높아졌지요.

30조원이 묶여있는 건설사의 돈,어디서 나왔나요? 은행에서 나왔습니다.은행들이 돈이 말라있는 이유,다 분명한 목적이 있지만 지금 가장 힘든 조직은 FP 대출이 많은 금융업의 현실은 참 답답할 것입니다. 나름대로 장사를 잘한 기업과 그 반대의 기업간의 문제도 하루하루 버티기 힘든 애로점이 있으리라 봅니다.

15만 가구의 미분양,신도시 2개 물량이 미분양이지만 수도권은 아직도 태부족으로 아파트가 부족합니다.그래서 김포,검단,송도,청라,파주,광교,동탄,송파,화성,고덕등은 수만가구씩 아파트를 지어서 분양하려고 합니다.

이제 수도권 어느지역이든 아파트 분양가를 보면 85제곱미터 국민아파트 면적을 기준으로 보면 3억대는 모두 넘습니다.이것이 의미하는 것은 아파트 분양에 대한 면적의 변화가 예상되어 집니다.
즉 85제곱미터 이상의 아파트 또는 110제곱미터 이상의 아파트는 수도권에서는 찬밥신세처럼 미 분양이 될 확률이 높아질 것이라고 봅니다.

그렇다면 가장 인기있는 과거의 32평형이 가장 경쟁력 있는 면적으로 분양될 수 밖에 없는 가운데,기업들의 딜레마는 다시 시작될 것입니다.중대형으로 지어야 많이 남는데, 32평형으로 지으면,원가계산이 다시 되어야 하기 때문이죠.하지만 방법은 없을 것입니다. 미 분양보다는 분양이 되도록 하는 것이 유리하기 때문이죠.

현재 소형이 가치를 발휘하는 이유가 바로 여기에 있습니다.경제가 좋아져도 원자재 상승이 주는 비용이 워낙 높기 때문에 중,대형의 고민은 앞으로도 계속될 수 있다는 것이죠.물론 이것은 개인의 능력에 따라 확실히 다른 모습으로 나타나겠지만...

바로 이 변화가 첫번째 조짐입니다.

그럼 두 번째 변화의 조짐은 무엇일까요?
이것은 생활의 변화 입니다. 웬만한 급여자가 아니면 이제 외벌이라면 자녀를 2인이상 키우고 있는 일반적 가정이라면 생활의 변화가 크게 일어나야 합니다. 현재 수도권에 사는 이러한 가정들이 겪어야 할 미래의 변화 (현재도 포함)는 돈 쓸게 없다라는 부분입니다.

돈 쓸게 없다.맞습니다.현재도 쓸게 없는데 앞으로는 더 쓸게 없다는 것이죠.학원비 영어,40만원,수학 40만원 2명이라면 150만원,적게 잡아서 100만원, 아파트 이자비용 50만원,생활비 150만원 이렇게 되면 대한민국 년봉 5천만원 가정이 보여주는 일반적 생활이 됩니다.

저축,생각하기 힘들죠.그래서 부인들이 나가서 몇 푼이라도 벌어주면 큰 힘이 되고 나름대로 노후를 그나마 준비하는 것이죠.하지만 비 정규직이니 뭐니 하는 사회적 문제,어떻게 대응하여야 할까요. 바로 이 붑ㄴ이 사회적 큰 변화의 조짐입니다. 2006년을 기준으로 부자의 대열에 끼지 못하신 사회적 약자는 아무리 노력을 하여도 혼자서, 둘이서 하여도 40대 중반의 가정들은 더 좋은 환경을 만들기가 정말 어렵습니다.

부동산이 결국 가진 최대의 자산인데,이것이 무너지면, 절대 다수는 빈곤자로의 추락입니다.현재 이 시간이 시장의 변화가 없다면 다가오고 있는 것이죠.시장이 단 6개월만 이렇게 가면,절대 빈곤자의 증가는 생각보다 많을 것입니다.

자산의 디플레이션이 주는 시장의 변화가 우리 개인들에게 미치는 영향은 그냥 서민층으로의 전락을 의미 합니다.이러한 사회적 변화의 중심에 절대 다수의 많은 분들이 계시는 것으로 저는 봅니다.

부동산으로 커진 유동성,어쩌면 자연스럽게 감소하는 연착륙이 필요할 수 있지만 대다수의 국민들이 바라는 시나리오는 아니죠.내 것은 아니길 바라는 것,그 것이 소망일 것입니다.이러한 시기에 자신이 사는 위치에서 과연 내 아파트,부동산은 경쟁력을 가진 것인지,생각하고 생각하셔야 합니다. 인 서울이 답은 아닙니다.

서울을 기점으로 하는 것은 근로의 위치에 대한 부분입니다.중,장기적으로 내가 설 위치가 어딘지,내 노후를 어디에서 할 것인지를 감안한 부동산 로케이션의 선택,그것이 가장 중요한 시기입니다.
여러분은 어디서 어떻게 살겠습니까?

미래의 트랜드는 우리 각자가 생각하는 노후의삶을 그린 그 모습이 절대 다수가 그린 미래일 수 있습니다.