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서울 서남권 영등포,마곡지구 투자 ‘0순위’


서울시가 최근 2015년까지 15조2000억원을 투자해 ‘서남권 르네상스 프로젝트’를 추진한다고 발표했기 때문이다.

서남권은 그동안 철로 때문에 동서가 단절되고 준공업지역이 많았다.

이번 개발 프로젝트에 들어온 구로, 영등포, 강서, 금천, 양천, 관악, 동작구 등 7개구에만 서울시 전체 준공업지역의 무려 82%가 몰려 있을 정도다. 서울시가 대규모 개발에 나선 가장 큰 이유이기도 하다.

개발권은 크게 4곳으로 나뉜다. 신경제거점축(영등포~신도림~가산~시흥), 한강르네상스거점축(여의도~양화~가양~마곡~김포공항), 경인경제거점축(여의도~영등포~목동), 연구개발산학연협동축(서울대~숭실대~중앙대)으로 요약된다.

서남권 프로젝트 최고 수혜지는?
-준공업지 많은 ‘신경제 거점축’ 인기 끌 듯

이번 개발 프로젝트는 주민들 입장에선 당연히 반길 일이다. 낙후된 서남권 지역에 구체적으로 어떤 영향을 줄까.

첫째 MB 시대 들어서도 여전히 침체돼 있는 부동산시장에 활력을 줄 수 있다. 최근 부동산시장에선 대출 규제와 종합부동산세 영향으로 유동자금이 마땅히 오갈 데를 못 찾고 있다. 한동안 서남권으로 자금을 몰려들게 해 부동산 거래를 활성화시킬 수 있다는 얘기다.

둘째 서남권 입장에선 지역균형발전 계기를 마련할 수 있다. 그동안 한강 이남의 서울 도심개발이 동·서로 철저히 구분된 상황에서 이번 계획이 한강 이남 개발의 조화에 적잖은 기여를 할 수 있다. 양재모 한양사이버대 교수는 “준공업지역 내 공동주택건설을 촉진해 사실상 서남권에 새로운 뉴타운을 만드는 것과 비슷한 효과를 낼 것”이라고 전망한다.

무려 7개구에 걸쳐 있는 서남권 프로젝트 개발지 중 최고 수혜를 입을 곳은 어디일까. 당연히 준공업지가 많이 포함된 구의 투자가치가 높을 수밖에 없다. 현재 준공업지역이 전체 구 면적에서 차지하는 비중을 보면 영등포(38.2%), 구로(33.9%), 금천(32.9%) 순이다.

결국 최대 수혜지는 준공업지역이 많이 포함돼 있는 ‘신경제거점축(영등포~신도림~가산~시흥)’이란 얘기다.

고종완 RE멤버스 사장은 “서울시 내 준공업지역 총 2773만㎡ 중 영등포와 구로, 금천구 등 서남권 3개구에 2060만㎡가 집중된 걸 감안할 때 구로, 가리봉, 양평, 가산, 시흥동 일대가 수혜를 입을 것”이라고 기대한다.

이와 함께 한강르네상스거점축, 그중에선 마곡지구가 유망 투자처로 꼽혔다. 서남권 핵심지역인 마곡지구는 도심 재개발, 재건축과 달리 신도시 콘셉트로 개발되는 서울의 마지막 대단위 개발지구로 불린다. 국제업무지구 성격을 갖추는 데다 지하철 9호선과 인천공항철도가 환승되는 글로벌 개발 축에 위치하고 있기도 하다.

김강영 HB에셋매니지먼트 사장은 “마곡지구는 한강르네상스의 한 축이면서 연구개발(R&D) 단지가 입주해 주변 부동산 투자가치를 높일 것”이라며 “이미 가격이 많이 올랐지만 10년 이상 미래가치를 보면 지금이라도 토지를 매입하는 게 좋다”고 설명한다.

◆ 영등포·신도림 다가구주택 유망

= 부동산시장 혼란기에서 유망 투자처를 찾는 수요자라면 이번 프로젝트를 간과할 리 없다. 앞으로 서남권 투자 전략을 어떻게 짜야 할까.

투자에 앞서 이번 프로젝트에서 눈여겨볼 대목이 있다. 바로 ‘준공업지역 아파트 규제 완화’다. 서울시는 모든 준공업지역에서 아파트 건축을 조건부로 풀어주기로 했다. 이렇게 되면 ‘제조업 공장 위주’였던 준공업지역에서 ‘산업과 주거가 어우러진 복합개발’이 가능해져 주변 땅값과 집값이 오르는 효과를 불러온다.


박상언 유엔알컨설팅 사장은 “여름 비수기인 7~8월 강서구,영등포구 준공업지 주변 아파트단지에 투자하는 게 좋다”며 “전세 비율부터 꼼꼼히 따져보고 최소한 매매가 대비 전세금이 50% 이상인 단지를 사는 게 안전하다”고 당부한다.


한편 서울시의 핵심 주력사업이 한강르네상스라는 점을 감안한다면 여의도-양화-가양-마곡 등을 지나는 한강변 아파트나 뉴타운 내 주택 등도 내재가치가 높아진다는 점에서 유망하다.

상업지 가치가 높은 여의도권을 비롯해 준공업지역에서 사실상 주거지역으로 변신할 영등포구 문래동,양평동, 신도림 일대에 관심을 집중하는 게 좋다. 다만 역세권에서 멀리 있는 곳은 피해야 한다. 보통 주거와 산업단지가 함께 있는 ‘주산 복합형’ 주거지에선 주거 쾌적성보다 편리성에 더 무게를 두기 때문이다.



[본 기사는 매경이코노미 제1464호(08.07.16일자)에 게재된 기사입니다]