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입력 2008/07/11 18:48 조회수: 11,454 프린트 목록

강남재건축, 지금 투자하라
공급부족 해소 어려워 집값 상승압력 높아질듯


김인철
시황전망 및 분석
부동산 칼럼니스트
거시경제 칼럼니스트








국토부에서 강남 재건축 규제를 완화하겠다는 발표가 있었습니다. 하지만 내용을 자세히 들여다 보면 부동산 시장반응을 살짝 떠보는 수준입니다. 한마디로 부동산 시장에서 문제가 발생하면 없던 일로 하고, 아니면 계속 가겠다는 표시인것 같습니다. 정말 실용적인(?) 정부입니다. 하지만 분명한 것은 정부가 근본적으로 강남재건축을 완화하겠다는 의지가 있다는 것입니다.

드디어 강남재건축에 대한 정부의 의도가 드러났습니다. 물론 그 이유로 공급물량의 감소로 인한 부동산 가격상승에 대한 우려를 들었습니다. 실제로 분양가 상한제와 재건축 규제로 인한 공급물량의 감소가 우려되는 시점입니다. 이 부분은 시장론자들의 의견이 일견 타당합니다.

이러한 주변환경속에서 드디어 강남재건축을 매수할 시기가 왔다고 생각합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

첫째 재건축을 허용해도 실제로 공급이 늘지 않을것입니다.

공급이 줄면 당연히 가격이 올라갑니다. 현재 강남은 잠실지역의 공급으로 가격 하락 압력을 받고 있습니다. 하지만 잠실지역의 공급이 끝나면 더이상의 공급이 이루어지지 않을것입니다. 따라서 수요공급의 법칙에 의해 상승압력을 받을것입니다.

하지만 강남 재건축을 통해 시장론자들이 말하는 강남 시세를 좌우할 만한 공급은 없을것입니다. 서울시나 국토부 또는 재건축 소유주의 이해 관계와 용적율, 교통상황, 환경 문제등으로 실지로 강남재건축을 통해 증가하는 공급물량은 매우 적을것입니다.

따라서 잠실지역의 공급이 끝나고 강남재건축을 통해서도 별로 공급이 늘지 않는다면 강남의 시세가 상승하는 것은 시간문제입니다. (혹시라도 강남재건축을 통해 시세에 영향을 줄만한 공급이 이루어질수 있다는 근거를 아시는 국토부 관계자나 전문가는 댓글 부탁드립니다.)

사실 강남 부동산 가격에 영향을 미칠수 있는 공급은 송파신도시입니다. 송파신도시가 얼마나 공급을 할수 있느냐에 따라 강남부동산 가격 안정이 결정될것입니다.

따라서 강남 재건축을 푸는 이유가 정부에서 말하는 공급에 있다기 보다는 강남의 주거환경 개선에 있다고 볼수 있습니다. 또한 재건축이 시작되면 강남의 전세가격이 상승하고 재건축에 저렴하게 거주하던 전세입자들이 강남에서 밀려 날것입니다.

둘째는 최악의 경기상황 때문입니다.

최근 신문을 보면 경제에 대해 나올수 있는 나쁜 단어는 다 동원이 되고 있습니다. 그만큼 경제가 나쁘고, 나빠질 것이란 것입니다. 마지막으로 최후의 안 좋은 기사가 나오면 그것이 경제의 바닥이라는 표시입니다.

따라서 올해와 내년이 경제에 있어서는 최악일것이란 것입니다. 최악이라는 것은 동시에 바닥이라는 말과 같습니다. 바닥이라면 더 이상 나빠지지않고 좋아질 것이란 의미도 내포하고 있습니다.

경제적으로 경쟁력이 있다는 것은 경제침체기에 타격을 가장 늦게 받고 경제 상승기에 제일 먼저 회복된다는 것입니다. 그런데 강남이 강남인 이유는 경쟁력이 가장 강한 사람들이 가장 많은곳입니다. 따라서 경제가 바닥을 치고 일어설때 가장 먼저 반응할 곳입니다. 따라서 올해나 내년중에 매수하여야합니다.

세째는 어느정도 가격조정이 이루어졌기 때문입니다.

강남이 떨어진 이유는 정부의 규제때문입니다. 만약 시장원리대로 그대로 두었다면 훨씬 더 상승했을 것입니다. 하지만 정부가 종부세,양도세, 금융규제를 통해 강력히 막았기에 더 이상 상승하지 못하고 하락을 시작하였습니다. 이런한 주요 요인 이외에도, 마침 잠실지역의 공급이 맞물려 더 큰 하락을 하였을뿐입니다. 만약 정부의 규제가 하나도 없었다면 잠실지역의 공급이 있었다 해도 하락했을지는 의문입니다.

또한 이번 부동산 상승기에 버블세븐과 경부축에 가장 많은 투자자들이 있었습니다. 그런 이유로 정부 규제에 의해 투자수익률이 떨어지자 매물을 쏟아 낸것이 또 다른 하락 이유가 되었습니다. 만약 양도세나 종부세 그리고 금융규제가 없었다면 투자자들의 매물이 나오지 않았을것입니다.

이제 정부가 공급부족을 이유로 강남재건축을 풀려고합니다. 개인적으로는 공급부족이라는 이유는 규제를 풀기위한 변명으로 생각합니다. 진실이 무엇이든 관계없이 정부는 공급부족을 이유로 강남재건축을 풀것입니다.

만약 강남재건축을 푼다면 가격상승은 어쩔수 없는 선택입니다. 만약 정부의 발표대로 개발이익을 환수한다면 재건축 소유주들이 재건축을 하지 않을것입니다. 이익이 없는데 누가 재건축을 합니까? 따라서 선택은 분명 합니다. 공급을 위해 재건축을 해야한다면 재건축 소유주에게 이익을 제시해야합니다. 이것이 시장원리입니다. 따라서 결국 정부가 공급을 원한다면 재건축주에게 이익을 제시할것입니다. 이익을 제시한다는 것은 투자수익률이 높아진다는 것이고 투자수익률이 높아진다는 것은 강남 재건축의 상승을 의미합니다.

이런 이유로 올해나 내년이 투자의 적기가 될것입니다. 하지만 투자의 시기를 정확히 알수 없는 것은 강남재건축에는 투자자들이 많기 때문입니다. 투자자들이 많다는 것은 가격의 급등락이 심할수 있다는 표시입니다. 동시에 정부 정책에 따라 영향을 매우 많이 받습니다. 따라서 실수요자가 많은 지역과는 달리, 시기에 따라 가격 차이가 심할수 있습니다. 따라서 강남 재건축에 투자하려는 분들은 현장을 직접 뛰면서 시기를 저울질 해야할것입니다. 부동산에 있어서는 말보다 발이 더 강한 무기이기 때문입니다.