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부동산 정책 바로잡지 않으면 모두 죽는다
규제 중심 부동산 정책 문제점 집중 해부

글쓴이 : 김종갑
아파트, 시황분석
現 (주)미래가 대표
부동산컨설턴트


천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 반갑습니다. 현 정부의 부동산 정책에 도움을 드리고자 지난 10년간의 정부 정책을 심도 있게 분석하였습니다.

과거의 부동산 정책은 대체적으로 시장 자율에 근간을 두고 폭등시에 적절한 해법을 제시하면서 비교적 성공적인 정책을 펼쳐 왔다고 할 수 있습니다.

2000년부터 2006년까지 부동산 시장은 부분적으로 양극화의 부작용이 있었으나 큰 틀에서는 각각의 가치가 자연스럽게 반영이 된 다극화의 이상적인 흐름을 이어갔다고 할 수 있습니다.

하지만 이전 정부 중반기 이후 규제 중심의 부동산 정책은 결국 최악의 결과를 초래하고야 말았습니다.

규제 중심 정책으로는 안돼

부동산은 주식처럼 회사의 가치를 돈으로 환산하기에 애매모호한 영역이기 때문에 절대적 가치를 평가하는데 한계가 따르지만 대중 선호도와 입지, 개발호재, 평형, 분양가 등의 주요 평가 요소를 적용하면 어느 정도 가치의 차이를 구분할 수 있습니다.

이전 정부가 부동산 정책에 대실패를 한 근거를 몇 가지로 간추려 보겠습니다.
우선 6억 이상의 일부 고가 아파트에 대하여 양도세.종부세. DTI 규제 등 세계 유일의 반시장 악법을 만들었으며, 부동산 정책의 핵심이라할 수 있는 대다수의 중산층 및 서민 아파트의 폭등에 대해서는 최소한의 대책 마련을 하지 못했다는 점입니다.

교육의 평준화로 교육의 경쟁력이 끝없이 추락한 것처럼 부동산의 평준화 정책은 부동산의 가치전도 현상을 부채질하여 부동산 버블의 수치를 몇 배 높이는 꼴이 되고 말았습니다.

반시장 사회주의적인 부동산 악법을 지극히 정상적인 선진국형 시장 중심의 정책으로 환원하지 않는다면 우리 모두는 결국 공멸이라는 최악의 시나리오에 직면할 수도 있습니다.

6억 이상의 고가 아파트가 더 이상 오르지 못하도록 꽁꽁 묶었기 때문에 일견 부동산 정책이 성공한 것으로 보일 수 있지만 이는 지극히 단편적인 접근 방식일뿐이며, 향후에 고가 아파트의 규제로 인하여 파생이 될 문제점을 예단한다면 국가 파탄까지 염두할만한 최악의 시나리오가 잠복해 있다는 사실을 발견할 수 있습니다.

6억 이상의 고가 아파트의 규제는 필연적으로 다음과 같은 결과를 초래할 것이며, 이러한 현상은 이미 2007-2008년 현재에 고스란히 나타나고 있습니다.

MB 정부가 이전 정부의 규제 중심의 부동산 평준화 정책을 이어간다면 각각의 문제점을 야기할 것이며 이는 상류층, 중산층. 서민층. 빈민층 할 것 없이 모든 국민의 경제 주체들에게 심각한 후유증을 안길 것이 유력합니다.

규제 일변도의 부동산 정책을 이어갈 경우 어떤 문제점들이 도사리고 있는지 냉철한 판단을 해 보겠습니다.

6억 이상의 고가 아파트에 집중이 된 부동산 정책은 필연적으로 80%에 육박하는 중소형 및 소외 아파트를 폭등시킬 수밖에 없습니다.

모든 규제의 핵심이 과거 공산주의 정권의 부르조아지 계층으로 명명할만한 6억 이상의 고가 아파트에 집중이 되고 있기 때문에 특별한 규제가 없는 1-4억 아파트의 중저가 아파트를 과잉 폭등시킬 것이며 이러한 광폭은 전염병처럼 번지면서 수도권 아파트로 급속하게 확산이 될 것이 불을 보듯 뻔합니다.

6억 이하 소형 아파트 폭등

특히 대중들의 선호와는 거리가 먼 소외 지역과 소외 평형의 이상 폭등을 야기하여 부동산 광폭의 망령을 수도권 구석구석까지 번지게 하는 역사상 초유의 사태를 유발할 것입니다.

이러한 조짐은 예측이 아니라 이미 서울과 수도권 전반에 나타나고 있으며 급기야 정부가 나서서 불을 끄려고 하고 있지만 한 번 번진 불은 쉽사리 사그러 들지 않고 화마의 악령이 되살아난 듯 끝없이 번져가고 있는 실정입니다.

과거 수십년간 소외된 아파트가 오르는 것은 경제의 순환 구조상 지극히 자연스러울 수도 있다지만 그 오름의 폭이 정도에 지나칠 정도이며 소형이 중형을 추월하고 소외 아파트가 명품 아파트를 따라잡는 역현상이 나타난다면 상황은 다릅니다.

일부 전문가들은 최근 중소형 평형과 소외지역 서울 전역 등의 폭등을 두고 저평가에 따른 자연스러운 반등이다. 혹은 재개발 재건축 뉴타운에 따른 당연한 상승이다. 또한 MB 정부의 인서울 정책에 따른 필연적인 결과물이다 라고 지극히 당연한 결과로 받아들이고 있습니다.

더군다나 사상 유례가 없을 정도로 100~200% 단기 폭등한 지역과 아파트를 두고 장미빛 전망을 서슴치 않는 전문가들의 기사도 읽은 적이 있는데 이러한 기사를 접한 필자는 주가 2천 언저리에서 3천 이상의 청사진을 남발한 펀드 메니저와 주식 전문가들? 전망치를 보고 이제 팔 때가 되었다, 라는 신념을 가질 정도의 상황과 너무나 닮은 꼴이어서 씁쓸한 생각마저 들었습니다.

저 또한 과거 전망치를 높게 제시한 적이 있었기 때문에 향후에는 통계 수치에 바탕을 두고 철저하게 연구 분석 결과를 토대로 예측할 것을 다짐하면서 성찰을 해 봅니다.

하지만 과연 강남 등 일부 지역이 입지와 대중 선호요소라는 강력한 무기를 가지고 수십년간 쌓아온 아성을 단 1-2년도 안 되어 따라 잡은 대부분의 폭등 아파트와 폭등 지역이 저평가, 재개발 등의 몇 가지 요인으로 해석할만큼 단순할까요?

음지의 큰 손들이 아파트값 폭등 주도

필자는 2007-2008년 동안에 과잉 폭등을 보인 지역과 아파트는 그러한 요인보다는 이전 정부의 6억 이상 고가 아파트에 대한 규제 폭탄에 따른 상대적인 수혜가 가장 크다고 감히 장담할 수 있습니다.

그렇다면 소외 지역 및 아파트의 폭등을 일으킨 주체는 누구일까요? 어느 특정 집단이 주도적인 역할을 수행했다고 할 수는 없지만 연쇄 폭등과 폭등의 유형으로 볼 때 강남권 등 이른바 음지의 큰 손들이 규제로 부터 자유로운 중소형 소외 지역 및 아파트를 타켓으로 삼아서 부동산 중개소라는 합법성을 위장하여 동에 번쩍 서에 번쩍 홍길동처럼 돌아 다니면서 투기를 부채질 한 요인이 가격 상승의 동인이라고 판단합니다.

이미 돈이 많은 부동산 투기 세력들은 넘쳐 나는 유동 자금을 바탕으로 세금 공화국으로 변한 명품권을 비껴가면서 그 사각 지대인 소외 지역에 둥지를 튼 것 입니다. 일부 매수 세력들은 적발이 되어 뎃가를 지불 받고 있지만 정작 잡혀야 할 투기 세력들은 현금을 뭉치로 가지고 다니면서 부동산을 끼고 미등기 전매, 이른바 물건 잡고, 바람 넣고, 바로 되파는 치졸한 수법을 총동원하였건만 잡히기는 커녕 수도권 전체를 활동 무대로 삼아서 애궂은 서민들을 농락하고 있습니다.

바로 자본금을 주체할 수 없어서 투자처를 찾지 못하는 그들에게 소외 지역과 중소형 평형은 노무현 정부의 명품 아파트에 집중이 된 악법 덕에 최상의 먹잇감으로 전락한 것입니다.

물론 모든 지역에 투기 세력들이 불씨를 지폈다고 할 수는 없지만 과거의 전례로 보아서 그들이 불씨를 살린 것은 매우 신빙성이 높으며, 여기에 일반 서민들이 가세하고 저평가에 다른 상승 여력, 규제로부터 자유로움, 현 정부의 재개발 정책 등이 과거에 철저하게 소외를 받던 주택군을 일약 최상의 상품으로 둔갑하게 한 것이 분명합니다.

이러한 일련의 과정이 모두 투기 세력에 근간을 둔 사태라고 할 수는 없겠지만 제 아무리 메가톤급 호재가 있다고 하더라도 초단기간에 100-200% 폭등한 대부분의 아파트와 지역은 제가 판단한 사례로부터 자유로울 수 없다고 판단합니다.

물론 서울을 비롯한 수도권 일부 지역은 응당 저평가에 따른 당연한 상승이 이어 진 곳들도 적지는 않습니다.

하지만 꽤 많은 곳들이 저평가로부터의 탈피라고 할 만큼 단순한 상승이 아니라 사상 초유의 광폭으로 돌변한 현실을 감안하면 누가 보더라도 정상적인 흐름은 아니라고 판단할 것이며, 특히 과거 대중 선호 지역의 급락과 맞물려 대조적으로 진행이 된다는 사실을 염두한다면 정부 정책의 헛점을 교묘히 파고 든 투기 세력들의 불법적 매매가 상당히 작용했다고 보아야 합니다.

종잣돈으로 집 살만한 곳 없어

이제 수도권에는 저평가 된 아파트가 없으며 서울의 경우는 빌라 및 다주택 할 것 없이 적은 종잣돈으로 내집마련을 이룰만한 곳이 씨가 말랐습니다. 서민 아파트의 폭등이 과연 MB 정부의 인서울 정책. 재개발 호재. 저평가 라는 3박자로 해석할 상황일까요?

이미 외국의 중소형 소외 아파트에 비하여 우리 나라의 서울과 수도권 아파트의 소외 및 중소형 주택의 시세는 버블 상황으로 불리울만큼 치솟았으며 이는 외국 명품 새아파트가 평당 1억~1억 5천에 이르는 것과는 대조적으로 우리나라의 명품 새아파트가 평당 5천만원 미만에서 허덕이는 것과 호대조를 보이고 있어서 주목이 됩니다.

버블은 결국 일부 명품 아파트에서 발생하는 것이 아니라 대부분을 차지하는 서민 아파트의 폭등에서 온다는 사실이 매우 두려운 현실입니다.

그렇다면 이러한 문제가 왜 심각한 지에 대하여 본격적인 발언을 쏟아 내겠습니다. 수도권의 무주택 서민들이 40% 정도로 잠정 집계 되고 있지만 실재로 무주택이면서 다른 사람에게 명의를 빌려주어 유주택으로 잡혀 있는 분들까지 감안한다면 실질적인 무주택자는 50%가 넘습니다.

최근의 이상 폭등은 내 집이 없는 극빈층부터 일반 무주택 서민들이 최대의 피해자가 되었다고 감히 장담할 수 있습니다.

공동 분배와 공동 소유를 주장하던 공산주의 체제하에서 최대 피해자는 대부분의 서민들이고 일부 공산당원만 배?부 른 상황과 지금 상황은 다를 바가 하나도 없습니다.

1억이면 잡을 수 있었던 그 많던 집이 2억 이상으로 훌쩍 치솟은 작금의 상황에서 50%에 이르는 반 수 이상의 무주택 서민들은 최대의 피혜자가 된 것입니다.

누가 그들의 눈물을 닦아 주겠습니까? 결국 고가 아파트를 때려 잡으려던 노무현 정부의 반 시장 명품 중심의 규제 정책은 50%의 무주택 서민들에게 최대의 피해를 안겨 주는 꼴이 되고 말았습니다.

문제는 여기에 그치지 않습니다. 한 번 오른 집값은 쉽게 꺾이지 않는다는 과거의 통념상 소외 지역 중소형 아파트의 폭등은 급기야 상대적으로 가격이 싸 보이는 명품 지역과 중대형 아파트를 가치의 차이만큼 필연적으로 폭등하게 만들 것이며, 결국 이 길은 생각하기도 싫은 부동산 거품의 붕괴라는 최악의 시나리오를 수반할 가능성이 높습니다.

아반테가 소나타보다 높고, 금반지보다 은반지가 비싼 현실이 지속이 되는데도 쇠고기 덫에 걸려 자신감을 잃고 정작 가장 시급한 부동산 규제 완화를 차일피일 미루는 MB 정부를 지켜 보면서 쇠고기 보다 더 큰 부동산발 경제 파탄이 현실화 될 것같은 예감이 어깨를 짓누릅니다.

이전 정부가 만든 악법의 끝은 여기에서 그치지 않습니다. 많은 사람들이 규제로부터 자유로운 중소형 평형을 남의 이름으로 편법 매수하는 일이 많아질 것이 뻔하며, 그만큼 무주택 서민들의 입지는 좁아지고 명의 도용 다주택자들로 인하여 중소형 평형의 부동산 상승은 더 이어질 가능성이 높습니다.

부동산 정책의 핵심 골격은 명백한 불법이면서 서민들의 중소형 평형의 피를 발아먹는 흡혈귀 이른바 명의도용 불법 매수자에 맞추어야 함에도 불구하고 지극히 합법적인 중산층의 삶터에 고가 아파트라는 멍에를 덧씌운 꼴은 부동산 정책 당국자의 정책 능력을 심히 의심케 하는 대목이라 아니할 수 없습니다.

노무현 정부의 부동산 악법이 가장 큰 원인

견물생심이라고 소외 지역 및 중소형 평형에 대한 규제 완화를 틈타서 명의 도용 편범 매수와 투기 세력의 파상적인 매수는 이미 공산주의 악법이 만들어진 순간부터 예견이 된 사실이라고 할 수 있습니다.

MB 정부가 집권 초반에 부동산에 대한 시장 중심. 규제보완이라는 카드를 썼더라면 중소형 폭등을 잠재우는 것은 물론 아파트 가치가 각각 제자리를 찾아 가는 지극히 자연스럽고 이상적으로 부동산 가치가 층층이 서열화 되었을텐데 아쉽게도 이미 때가 늦었습니다.

규제 중심의 부동산 정책에 대한 폐단에 대하여 아직도 할 말이 남았습니다. 최근 불거진 서울과 수도권의 중대형 평형 미분양 사태도 노무현 정부의 부동산 악법이 가장 큰 원인입니다.

시장 상황이 왜곡 및 전도가 되어 중소형 평형은 없어서 분양을 못할 지경인데 대형 평형은 넘쳐서 거둘 사람이 없다는 사실 자체가 정부의 인위적인 규제 정책이 낳은 폐단으로 정부는 이에 대한 1차적인 책임을 지어야 할 것입니다.

지금의 부동산 냉각과 왜곡 현상은 이전 정부와 이를 바꾸지 않고 이어 가고 있는 MB 정부의 합작품으로 만일 이를 계정하지 않는다면 향후에 파생이 될 건설사 연쇄 도산, 경기 침체 등의 자충수를 둔 주역이라는 지탄을 받을 것이 분명합니다.

최근의 미분양 사태는 인위적인 규제 중심의 부동산 정책이 빚어낸 악의 씨앗입니다.

아! 아직도 이전 정부가 만든 반악법 규제의 피해는 멀었습니다. 최근 서울 전역에 뿌리내린 고분양가의 근원은 재개발 뉴타운이라는 가면 때문에 서울 아파트의 폭등과 중소형 평형 및 빌라 등이 폭등했기 때문입니다.

집값이 오르면 땅값 상승은 불보듯 뻔하며 여기에 원자재값 폭등마저 겹쳐서 분양가는 그야말로 천정부지로 치솟아 서울에 사는 왠만한 중산층은 서울의 아파트를 분양 받기가 겁이 날 지경에 까지 이르렀습니다.

갈 것은 가고 떨어질 것은 떨어지게 놓아 두었더라도 이 정도의 분양가는 책정이 되지 않았을 것이며 전매제한. 개발 이익 환수제라는 극약 처방으로 분양가를 억지 다운 시키는 등 뒷북은 치지 않았을 것입니다.

이왕 말 나온 김에 할 말을 더 쏟아 내야겠습니다.
최근 서울과 수도권의 중소형은 지방 사람들과 해외 이민자들에게까지 그나마 만만해 보인다는 점에서 좋은 먹잇감으로 전락하고 말았습니다.

지방의 아파트 값은 분양을 기점으로 해가 갈수록 떨어지는데 수도권 집값은 천정부지로 치솟고 있으니 묻지마 투자가 성행한지 오래이며, 해외 거주자 역시 해외에서 아무리 돈을 벌고 와도 대한민국의 집값을 따라 잡기 버겁다는 현실 인식 때문에 시세 차익을 기대하고 집 하나 사 놓는 일은 필수코스가 되고 말았습니다.

정부 규제 강화의 결정판은 6억 이상의 아파트를 폭락으로 내몰아 금융 부실에 따른 가계 파탄과 가정 해체 등을 야기한다는 점입니다. 또?6억 ？지닌 상징성 때문에 정상 거래가 줄고 다운 계약서 등 편법 거래가 늘어나고 있습니다.

물가와 주택 가격은 해가 갈수록 폭등하는데 시대의 조류에 역행하는 정책 즉 종부세 기준을 9억에서 6억으로 다운시킨 시대착오적인 미봉책이 50%의 수도권 무주택자와 20%의 고가 아파트 소유자에게 피멍을 안겨 준 꼴이 되었습니다.

많은 사람들이 기억할 것입니다. 대통령 선거에서 민심이반의 결정체는 노무현 정부의 부동산 정책 실패가 가장 큰 원인입니다. 산술적으로 수도권 50% 무주택 서민과 고가 아파트 소유자인 20%의 상류층만 합해도 70%에 이르는데 이들을 화나게 한 그 정책을 MB 정부는 지금도 말 없이 이어가고 있는 중입니다.

이전 정부가 얽어 놓은 부동산 규제는 우선 보기에는 먹기 좋은 곳감으로 보일지 모르지만 전문가의 시각에서 조금만 내다 본다면 독이 든 곳감이라는 사실을 발견할 것입니다.

대통령님! 국민이 선택한 근본 이유를 헤아리시고 꿀같지만 마약과 다름 없는 부동산 규제를 하루 속히 풀어서 시장 중심의 부동산 흐름으로 바꾸시기를 바랍니다. 이 길은 정책이라고 거창하게 명명할 필요도 없이 다른 나라에서 공통적으로 시행하는 자연 그대로의 부동산 흐름만 잡고 가셔도 됩니다.

우리의 정부가 최근 쇠고기 파동 등으로 어려움에 직면하고 있지만 다른 나라처럼 과감하게 부동산 규제를 물 흐르듯이 흐르게 물꼬만 터준다면 작금의 어려움을 대반전시킬 효자손이 될 수 있습니다.

규제 완화로 파생이 되는 문제들은 남의 명의 도용 편법 매수자를 적발하거나 불법 거래만을 바로 잡아도 충분히 해결할 수 있다고 판단합니다.

노무현 정부가 규제 강화보다 명의 도용 편법 매수자 적발에 치중했더라면 이 정도 심각한 부동산 왜곡 현상과 미분양 등의 건설 경기 문제는 발생하지 않았을 것입니다.

우리 국민은 더도 덜도 아닌 물 흐르는 부동산 물줄기에 물꼬만 터 주기를 바랄뿐이며 남의 이름으로 가면을 쓴 사람들을 적발하고 전국을 돌면서 못 된 행위를 일삼는 투기 세력들을 때려 잡는다면 뜨거운 환영을 할 것입니다.

지금까지 쓴 저의 글은 외국의 사례에 비추어 부동산의 정상적인 흐름을 원하는 국민의 한 사람이자 부동산을 아는 전문가의 입장에서 충심을 다해 쓴 글이니 독자의 시각과 다르더라도 널리 양지해 주시기 바랍니다. 감사합니다.