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2기 저층 재건축 평형배정 분석 - 개포1단지 vs 가락시영 vs 고덕2단지


서울시내 5대 저밀도지구 재건축이 마무리 되고 있습니다. 5대 저밀도 지구란, 청담도곡지구, 잠실지구, 반포지구, 암사명일지구, 화곡지구로 기존의 5층 아파트 단지들이 기본용적율 270%를 받아서 재건축이 이루어졌습니다.

도곡렉슬, 대치아이파크, 잠실레이크팰리스, 트리지움, 반포2단지, 반포3단지 등 최근 입주하였거나, 입주 예정 중인 각 지역의 대표 아파트 단지들이 거의 대부분 5대 저밀도지구 재건축 단지들입니다.

5대 저밀도 재건축 단지들은 2009년이면 입주를 완료하게 되고, 이 후에는 강남권에 신규아파트 공급이 없게 됩니다.

따라서 마지막 남아 있는 개포지구, 가락시영, 둔촌주공, 고덕지구 4개 저층 단지들의 재건축 필요성이 대두되고 있으며, 최근 가락시영이 재건축 사업시행인가를 받음으로 해서 본격적인 저층 2기 재건축 시대가 도래하고 있습니다.

개포지구의 경우, 2002년 작성된 지구단위계획과 2005년 작성된 지구단위계획변경(안)을 통해 허용용적율 177%를 받은 상태이고, 나머지 단지들은 허용용적율 190%에서 재건축을 진행할 수 있습니다.

또한 개포지구의 경우에는 2007년 지구단위계획 재검토를 통해 현재 177%인 허용용적율을 타단지들과 동일하게 190%로 상향조정하는 작업을 진행 중입니다.

재건축 투자자의 가장 큰 관심사항이 재건축 후 평형배정임에도 불구하고, 현재 개포지구의 경우, 재건축시 건립될 아파트 평형에 대한 공식적인 자료가 나와있지 않은 상태입니다.

따라서 동일한 법적 규제를 받는 가락시영, 고덕2단지의 공식자료를 참고하면 개포지구의 재건축 후 평형배정을 분석하는데 도움이 될 수 있을 것입니다.


<가락시영 재건축 전후 평형 배정 비교>

- 기본용적율 190%, 기부채납후 용적율 230%
- 사업시행인가 자료임.
- 재건축전 6,600 세대, 재건축후 8,106세대(임대 1,391세대, 일반분양 115세대 포함)
- 재건축 평형배정은 대지지분 순이라 가정.

- 2차10평(대지 11.91평) 300세대 => 24평 300세대 배정
- 1차13평(대지 15.02평) 1,650세대 => 30평 400세대 배정, 33평 1,250세대 배정
- 2차13평(대지 17.12평) 1,200세대 => 33평 1,200세대 배정
- 1차15평(대지 17.20평) 770세대 => 33평 547세대, 38평 223세대 배정
- 1차17평(대지 19.25평) 1,180세대 => 38평 1,153세대, 42평 27세대 배정
- 2차17평(대지 21.69평) 1,200세대 => 42평 1,174세대, 50평 26세대 배정
- 2차19평(대지 24.62평) 300세대 => 50평 276세대, 60평 24세대 배정


<고덕2단지 재건축 전후 평형배정 비교>

- 기본용적율 190%, 기부채납후 용적율 230%
- 정비구역지정용 자료임.
- 재건축전 2,600세대, 재건축후 4,003세대(임대 779세대, 일반분양 624세대 포함)
- 재건축 평형배정은 대지지분 순이라 가정.

- 11평(대지 17.14평) 34세대 => 34평 34세대 배정
- 13평(대지 20.23평) 210세대 => 34평 210세대 배정
- 14평(대지 21.63평) 261세대 => 34평 261세대 배정
- 15평(대지 24.39평) 240세대 => 34평 240세대 배정
- 16평(대지 25.31평) 1,141세대 => 34평 339세대, 45평 802세대
- 18평(대지 29평) 714세대 => 45평 222세대, 52평 304세대, 62평 144세대, 71평44세대 배정


개포지구의 대표단지인 개포1단지를 재건축 후 평형배정은 가락시영과 고덕2단지와 동일한 용적율을 받는다고 가정하여, 투자 참고용으로 재건축후 평형배정을 분석해 보면 다음과 같습니다.


<개포1단지 재건축 전후 평형배정 비교>

- 허용용적율 190%, 기부채납후 용적율 230% 가정
- 재건축 전 5,040세대, 재건축후 6,291세대 예상(임대 1,241세대 예상)

- 11평(대지 13.89평) 530세대 => 25평 530세대 배정예상
- 13평(대지 17.23펑) 1,530세대 => 33평 1,530세대 배정예상
- 15평(대지 20.84평) 1,795세대 => 33평 670세대, 45평 1,125세대 배정예상
- 16평(대지 23.43평) 65세대 => 52평 65세대 배정예상
- 17평(대지 24.32평) 1,055세대 => 52평 1,055세대 배정예상
- 18평(대지 26.91평) 65세대 => 65평 65세대 배정예상

16평이상은 대형평형에 배정될 것으로 예상되고, 15평은 추첨을 통해 33평 또는 45평에 배정될 것으로 예상되며, 11평은 25평에 배정될 것으로 예상됩니다.

일부에서는 13평 중 일부가 25평에 배정될 수도 있다는 주장을 하고 있으나, 임대아파트와 11평이 소형평형의무비율을 채워주기 때문에 13평은 무난히 33평에 배정될 것으로 예상됩니다.

개포보다 지분율이 낮고, 전체단지구성에서 하위에 위치해 있는 가락시영1차 13평도 무난히 30평, 33평에 배정되었습니다.

또한 11평의 33 ？배정 가능성에 대해서도 문의하시는 분이 많은데, 허용용적율이 200% 이상으로 상향조정된다면 가능성이 있어 보입니다.

본 자료는 우정공인에서 현재의 법규를 적용하여 분석한 자료입니다. 개포재건축투자에 참고용으로 사용하시기 바랍니다.