부동산 정보포털에서 거래포털로!

강남, 서초, 송파는 한국의 부동산시장을 주도하는 블루칩이다.

언론이나 부동산시장에서는 이들을 강남3구란 이름으로 부른다.

이것은 그간 너무나 완벽하게 시장을 주도했던 강남권을 서울의 나머지 22개구와 범강남권을 차별화시키며 강남3구의 가치를 더욱 높여주었다. 무위험자산이 아닌 모든 자산 (주식, 부동산, 실물 등)에는 가격과 가치의 gap이 있다. 그것은 외부요인이나 공개되지 않은 정보들을 반영하거나 혹은 이러한 가치상승을 향유하려는 수요자들의 오버슈팅으로 과도한 가격이 발생하기도 한다. 역사적으로 가장 유명했던 중세의 튤립투기가 대표적이며 역사라서 와닿지 않는다면 1999년~2000년에 주식시장을 물들였던 IT버블을 보면 알수 있다. 롯데칠성이 10만원하던 시절 다음과 새롬기술은 30~40만원에 거래되던 때였다. 그때 현존하는 최고의 투자자라고 하는 워렌 버핏이 투자자들로부터 엄청난 욕을 먹었다고 한다. 그 이유는 월가의 모든 투자자들이 향유하는 인터넷과 IT기업의 주가상승을 버핏은 무시하며 인터넷과 IT기업의 고평가된 주식에 투자하지 않았다는 이유에서였다. 그당시 야후 재팬의 주식은 주당 1억 6천만엔까지 갔었다고 한다. IT버블이 붕괴되고 나서야 그때 욕을 했던 사람들은 버핏이 왜 대단한 투자자인지 알게 되었다고 한다. 지금은 엄청난 순이익 성장을 하고 있는 NHN의 독주체제로 재편되면서 수익성없는 인터넷기업들이 거의 모두 사라졌다. 라이코스, 심마니, 특히 새롬기술은 다이얼패드라는 비지니스모델이 향후 모든사람들이 인터넷으로 전화를 할것이라는 기대가 시가총액을 수조원을 만들던 시대였다. 튤립투기가 일어날때 모든사람들이 튤립이 농가한채보다 비싼게 당연하다고 생각했고, 2000년에 새롬기술이 롯데칠성보다 비싼것은 당연하다고 생각되던 때였다. 만약 그때 투자자들이 시장에서 한발 물러서서 새롬기술과 롯데칠성을 비교해보았다면 어쩌면 새롬기술이 정말 다이얼패드로 돈을 벌수 있을까에 의문을 가졌을지도 모른다. '2%부족할때'가 엄청나게 팔리면서 롯데칠성의 수익이 연 50%씩 성장하던 그때 주가는 지속적으로 하락하였다. 그이유는 투자자들이 모두 인터넷과 통신을 부르짖으며 자금이 코스닥시장으로 모두 몰렸기 때문에 같은 회사를 거래소에서 코스닥으로 옮기기만 해도 주가가 폭등하기 때문이었다. 즉 롯데칠성의 가치를 모르고 모두 새롬기술과 다음, ~통신, ~기술, ~테크 를 부르짖었기 때문이다.

부동산은 주식에 비해 환금성이 떨어지며 수급악화라는 고질적인 문제를 이용한 투기가 가장 쉬운 자산으로 주식의 가격왜곡을 부동산시장에 완벽하게 적용하는것은 옳지 않은 일일수도 있다. 하지만 이러한 투기와 투자의 미묘한 차이를 시장참여자의 입장이 아닌 시장관찰자의 입장에서 바라본다면 어떤 결론이 나올지 생각해봐야할 시기인거 같다. 여태껏 10여년간 주식시장의 자산가치 변화를 보면서 얻은 진리라면 새롬기술과 같은 시대를 풍미했던 트렌드는 시간이 지나면 지워지지만 롯데칠성과 같은 가치는 시간이 지나면서 재평가된다는 것이었다.

강남3구가 2002년 이후 2006년까지 거침없이 상승하던 때 시장과 언론은 지속적으로 거품론을 제기했다. 2002년 3월에 발간된 부동산뱅크를 보면 그때도 기사는 '전세값 폭등', '강남아파트값 폭등'을 기사화했었다. 2007년 1.11 대책이 나와 자본시장경제에서 생각지도 못했던 DTI대출규제가 있기전까지의 규제는 금융규제가 아닌 강남권 부동산의 투자가치를 낮추는 본질적인 규제였다. 여태까지의 시장주도주는 강남3구였기에 참여정부의 판단은 금융규제를 통해서라도 강남3구의 가격을 하향안정화시키면 나머지 지역은 강남3구와의 일정gap을 유지하며 전체부동산시장이 안정될것이라 생각했던 것이다. 그러나 시장은 너무나 조용하게 자본시장에서의 금융규제의 풍선효과라는 부작용을 심각하게 보여주고 있다. 강남3구의 집값은 언론이 기사화하기에 너무나 좋은 얘기거리다. 그것은 강남3구가 가지는 시장에서의 파괴력을 단적으로 보여주는 것이다. 노원의 아파트값이 버블세븐논란이 있은 2년이후 80%가 상승했다고 한다. 이것을 시작으로 도봉구, 강북구, 의정부, 양주, 포천까지 아파트값이 폭등하였다고 한다. 언론이 강남3구 외의 지역의 아파트값 폭등을 보도해도 대중은 그리 흥미를 느끼지 못한다. 그것은 강남의 폭등보다 더 심각한 수도권 전역의 집값폭등이 타지역의 아파트들이 강남3구에 비해 제대로 된 평가를 받지 못했다는 인식 혹은 강남이 아니라 언론의 보도가 와닿지 않을수도 있었을 것이다.
물론 강남3구가 2002년이후 너무나 극단적으로 시장을 주도했던것이 사실이기 때문에 이러한 금융규제가 강남3구의 하향안정화와 나머지 지역의 gap메우기 수준으로 진행이 되었다면 시장이 너무나 합리적이 珦？것이다. 문제는 강남3구의 하향안정화가 지속되고 있지만 타지역의 gap메우기는 gap메우기 수준을 뛰어넘어 강남권 집값의 목전에 차있다는 것이다. 이것이 시장의 방향성이 지속될것이라는 투자자들의 믿음에서 생긴 오버슈팅일수도 있고, 타지역이 강남권의 인프라를 뛰어넘을수 있다면 그러한 오버슈팅된 가격이 오히려 정당화될수도 있을것이다.

노원의 중계동 전용 25.7평 아파트가 6억3000 이라고 한다. 분당의 서현동 시범단지 삼성이 6억4500 에 거래되었으며 분당의 시범단지 30평대가 6억 초반에 거래되고 있다. 노원의 중계동 전용 25.7평형 아파트가 7억까지 오른다면..
그게 옳은 일일까? 서초동 삼풍아파트 34평형 서향물건은 8억2000~3000 선에도 급매물이 있다고 한다.
물론 분양권으로 거래되는 잠실1,2단지 저층도 8억초중반까지는 매물을 구할수 있으며 잠실시영재건축은 8억초반까지도 가능하다고 한다. 둔촌주공 재건축아파트 31평형이 7억5천이라고 한다.
성북구 길음동의 길음3차래미안 33평형이 6억선이라고 한다.

미국의 서브프라임 모기지는 여태껏 세계의 유일한 초강대국 지위를 유지하고 있는 미국이 거대금융자본을 이용한 의도적인 약달러정책을 사용할수 밖에 없게 만들었다. 또한 무자비하게 달러를 찍어내며 그들이 여태껏 세계금융자본을 좌지우지했던 선진금융기법으로 파생상품을 통해 전세계의 실물자산을 폭등시키며 원자재값 폭등을 만들고 있다. 물론 표면적인 이유는 중국의 경제성장이 세계의 원자재를 흡수한다고 하지만 미국이 20여년의 호황에서의 위기를 극복하기 위한 방편으로 세계의 유례없는 인플레이션을 유발한것일수 있다는 생각이 든다. 그 단편적인 예로 옥수수, 밀 등 곡물의 폭등과 원유의 폭등은 세계 최대 곡물생산국이며 엑손모빌등 세계최대 정유회사를 가진 미국이 향유하게 될것이기 때문이다.
서브프라임 모기지 부실을 완전히 털어내기 전까지 미국은 여전히 현재의 경제정책을 유지할것이며 인플레이션을 우려하여 쉽게 금리인하를 하기는 힘들어 보인다.

이러한 세계원자재 시장의 가격폭등이 한국의 경제를 강타하고 있는건 자명한 사실이다. 이로 인해 연초 한국은행이 새정부의 경제성장이라는 패러다임을 떠받치기 위해 계획했던 금리인하 정책을 급격한 인플레이션 우려로 더이상 사용할수 없는 지경에 이르고 있다. 적정한 물가상승률을 과도하게 벗어난 급격한 인플레이션은 가처분소득이 줄어들고 금리인상을 할수 밖에 없는 상황까지 이어질수도 있다.

거시경제의 변화로 인한 금리정책 및 향후의 경제상황이 부동산시장에 영향을 미칠것은 분명한 일이다.

이런 거시경제의 변화로 인한 부동산 시장 전체의 변화는 인정할수 밖에 없지만 강남3구가 현재 타지역의 급격한 아파트값 상승을 그대로 지켜만 보고 있을까?

균형감을 잃지 말고 시장을 바라봐야 할때다.