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향후 부동산 강북 대세냐? 강남 대세냐?
도시개발 흐름, 교통 등 따져봐야
이주호

이메일보내기 국토도시개발(도시공학)
前 토지공사, SK건설 개발부
엔지니어링사 기술고문
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부동산시장 "위기가 곧 기회"
노원구 이은 집값 강세 지역은?
비강남권 소형아파트 강세는 일시적인가?
최근 강북권 부동산대책이 나와 일시적으로 강북권 부동산 시장이 주춤거리고 있습니다.

그러나 지금은 부동산 경기 대싸이클 시기이기 때문에 가을 이사철에 앞서 6월쯤 다시 매수세가 붙을 것으로 예견되구요.

여기서 참고로 통상 부동산 시장 강세기엔 봄, 가을 이사철보다도 한발 앞선 12월, 6월이 바닥임을 말씀드립니다.

자~ 그러면 우리는 올 가을 이사철 전에 부동산 경기가 다시 온다면 강북 대세냐? 강남 대세냐?를 생각하지 않을 수 가 없습니다.

어떤 지역이 대세이냐? 아니냐?에 따라 집값 상승률은 극명하게 차이가 나구요.

일부 부동산전문가들은 2001년~2005년까지의 강남 대세 이래 2006년 하반기부터는 강북 대세가 왔기 때문에 이제는 그동안 충분한 조정을 거친 강남권 특히 옛 버블7지역(강남구, 서초구, 송파구. 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)이 대세의 바톤을 받아야 한다고 말씀하고 있습니다.

그말인즉슨 2006년 하반기부터 불어닥친 강북권(소외지역 포함) 대세는 종전 강남권 대세의 일시 조정으로 인한 틈새로 올라왔기 때문에 이제는 다시 강남권 특히 옛 버블7지역이 부상해야 한다는 얘기입니다.

그 말은 한마디로 강북권의 대세를 인정해 주지 않고 틈새 상승으로 봤기 때문인 것으로 풀이됩니다.

그러나 필자는 이제는 과거 강남 대세에만 집착하지 말고 수십년만의 새로운 바람 즉 강북권 대세를 아래와 같은 이유로 인정해 줘야 한다고 말씀드리고 싶습니다.

왜 강북권 대세이냐 하는 것은 서울의 도시개발 흐름에서 답을 찾을 수가 있습니다.

도시는 수십년간의 시차를 두고 도심권에서 외곽지로 또 외곽지에서 도심권(재개발 등)으로 끊임없이 개발되고 있습니다.

서울 도시개발의 근대화 바람은 1960년대 초반 청계천 복개공사에서 시작되었구요.

1960년대 시대상을 반영해 주는 대중가요로 1967년에 발표된 배호님의 "돌아가는 삼각지" 그리고 1968년에 발표한 은방울자매님의 "마포종점"이 있네요.

삼각지의 입체교차로는 1967년에 세워졌구요. 삼각지 입체교차로는 그 당시 장안의 명물이었습니다.

그후 지하철이 생기면서 교통체증을 유발하는 장애물이라면서 1994년에 삼각지 입체교차로가 완전히 철거되었습니다.

삼각지 입체교차로가 세워진 이후 40여년이 경과한 오늘날 강북 특히 용산 대세를 맞아 용산역~서울역 사이에 위치하고 있는 삼각지가 옛 영화를 되찾을 채비를 갖추고 있습니다.

삼각지는 교통의 요충지입니다.

개인적으로 지하철6호선 라인인 공덕역~효창공원앞~삼각지~녹사평~이태원역 일대가 상당히 좋아보이네요.

또 대중가요 "마포종점"이 발표된 1968년의 마포는 노래 제목 그대로 시내버스 종점 즉 변두리였구요.

그러나 오늘날 마포종점 인근 신수동, 현석동 일대가 강북 대세를 맞아 새로 태어날 채비를 갖추고 있습니다.

위 2개 대중가요가 발표된 후 40여년이 경과한 오늘날 위 삼각지, 마포지역이 최근 강북개발 대세로 다시 태어난다고 생각하니 참 격세지감을 느낍니다.

1960년대부터 서울 한강 이남과 한강 이북을 잇는 지하철2호선이 개통되기 전까지는 총체적으로 강북 개발 시대라고 할 수 있는데 1984년에 지하철2호선의 개통으로 본격적인 강남 개발 시대를 맞았습니다.

여기서 얘기가 약간 빗나갑니다마는 1967년 11월에 종로~청계천~퇴계로에 이르는 세운상가를 완공했습니다.

세운상가는 그 당시 서울 근대화의 성과를 과시하는 장소였구요.

강북 도심권 세운상가를 1967년도에 완공한 이후 20여년이 경과한 이번에는 강남 도심권 테헤란로 일대를 강남 업무타운으로 본격적으로 개발하기 위해 1987년 2월 4일날 테헤란로 일대를 도시설계구역으로 공고하였습니다.

세운상가, 테헤란로 일대 개발 자체를 놓고보면 정확히 강북, 강남 도심권 개발 20년 시차입니다.

1987년 테헤란로 일대의 도시설계구역 공고 이후 20여년이 경과한 오늘날에는 또 세운상가를 재개발한다고 하니 과거 강남 테헤란로 일대 개발 대세가 현재까지 이어진걸로 볼때 강북 도심권 세운상가가 재개발되면 그 일대 재개발 대세도 향후 20여년동안 이어질 것으로 예견됩니다.

돌이켜 보건데 1988년 주현미님의 "신사동 그사람"이란 대중가요가 발표될 때만 하더라도 강남 도심권은 신사동 일대 위주의 개발이었는데 그 후 테헤란로 일대로 개발 주도권이 넘어갔네요.

서울 지하철2호선 개통으로 1980년대 중반부터 강남권이 본격적 으로 개발되기 시작한 이래 그로부터 20년 후인 2005년도부터는 청계천 복원공사로 강북 개발 시대를 본격적으로 맞기 시작했습니다.

강북 도심권은 을지로, 청계천 일대이며 강남 도심권은 테헤란로 일대라고 할 수 있는데 정확히 강남, 강북 도심권의 본격적인 개발 20년 시차네요.

2002년 12월 30일 도시 및 주거환경정비법 및 2005년 12월 30일 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제정으로 법률적으로도 강북 도시 개발 대세에 힘을 실어다 주고있습니다.

1980년대 중반부터 2000년대 중반까지 강남 대세가 그랬듯이 2000년대 중반부터 향후 20여년까지는 강북 대세가 이어질 것으로 예견됩니다.

용산 역세권 개발, 뚝섬 일대 개발에서 촉발된 강북 개발 대세는 향후 서울역 역세권 개발과 서북권 핵의 역인 수색역, 동북권 핵의 역인 성북역 일대 역세권 개발로 이어져야 하고 그 외 세운상가 재개발, 동대문운동장 재개발, 서울 3대 뉴타운인 왕십리.은평.길음뉴타운 조성 등으로 꾸준히 이어져야 되네요.

과거 강남권 부동산 가격의 상승은 강남의 본격적인 개발에서 시작되었습니다.

최근 강북권의 본격적인 개발로 강북권 부동산도 재평가되어야 한다고 생각합니다.

위와같이 서울 도시개발의 큰 흐름에서 보면 2006년 하반기부터 시작된 강북권 부동산 가격의 상승은 그동안 강남권 부동산의 일시적인 조정으로 인한 틈새, 대체 상승이 아닌 강북권의 본격적인 도시개발로 인한 대세 상승이라고 감히 말씀드리고 싶습니다.

그래서 6월쯤 부동산 경기가 턴한다면 종전처럼 강남 대세가 아닌 강북 대세가 이어질 것으로 예상됩니다.

강남권 부동산도 현재 바닥권이라고 할 수 있는데 향후 강북 대세에 묻혀 다소 낙폭을 줄이는 형상이 전개될 것으로 보입니다.

개인적으로 향후 강북권(소외지역 포함) 저평가 중대형아파트, 수도권 북부(소외지역 포함) 저평가 소중대형아파트 그리고 강남권에선 강동구 일대 저평가 아파트, 중동신도시, 수도권 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 중 리모델링대상 아파트 등의 전망을 밝게 보고있습니다.

마지막으로 분명히 말씀드리고 싶은 것은 지금은 강북 개발 대세 시기이며 서울 부동산 가격도 개발 대세에 따라 재평가받을 것 입니다.

그래서 필자는 향후 부동산 시장, 강북 대세라고 감히 말씀드립니다.