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새로운 정부가 들어서게 되면 부동산 관련 세제를 손본다는 얘기가 많습니다.

그러한 얘기를 종합해 보면 진행될 순서가 “주택대출규제 완화 -> 용적율 상향조정을 통한 재건축, 재개발 활성화 -> 양도세 완화 -> 종부세 완화”의 수순으로 진행될 것 같습니다.

이와 같은 정책 변화는 여의도 삼부에도 상당한 영향을 미치게 될 것이 분명해 보입니다.

우선 그간에 호재가 가격에 반영되지 못했던 여러 이유 중에 하나가 실수요자의 구매를 뒷받침해 줄 수 있는 대출 등의 문제가 해결되지 못했던 것인데 주택대출규제가 완화되게 되면 이러한 문제는 해결의 실마리가 보일 겁니다. 지금은 부동산 시장 자체를 각종 규제로 묶어서 완전히 동맥경화가 걸리게 만들어 버리는 바람에 거래 자체가 실종되어 거래와 가격 모두가 실종되어 버린 시장 기능 마비 상태였었다고 보면 앞으로는 거래를 점차 유도해 나가는 부동산 시장 활성화 쪽에 무게 중심이 움직일 것으로 보여집니다.

그런 와중에 용적율 상향 조정이 되게 되면 이미 충분한 용적율 여유를 갖고 있는 삼부가 재건축에서 보다 나은 입지를 살릴 수 있는 가능성이 높아질 게 분명해 보입니다.

물론 분양가 상한제 등 사업성을 가로막는 유인과 임대아파트, 소형평형 의무비율 등은 이명박 당선자의 신혼가구 공급 정책 등을 고려할 때 완화될 가능성이 적어 보이는 게 사실이지만,
이미 압구정 현대의 경우도 대단위 단지를 묶어 60층 이상의 초고층 아파트로 짓는 계획을 다시 구체화할 움직임도 보이기 때문에 이와 같이 층고 제한 완화 등의 방법으로 잘 선회해 나간다면 재건축을 통한 단지 가치 극대화도 논의가 불가능한 것만은 아닌 것 같습니다.

특히, 이미 여의나루 역 바로 옆에 위치한 데다 한강이 일부 동과 층의 경우는 조망권에 있는 상황에서 층고를 적절하게만 높일 수 있으면 전층 한강조망이 가능한 단지로도 구성 가능하지 않을까 싶은 바램도 있구요.

거기에 종부세가 공시지가 9억 이상 아파트에만 부과되는 것으로 수정되게 되면 현재 공시지가 마지노선 6억 때문에 가격 상승에 여력이 없었던 27평형은 좀더 힘을 받을 것으로 보여지고 이미 공시지가 6억을 넘어선 다른 평형에도 추가 수요가 발생하게 될 것으로 보입니다.
(현 27평 공시지가 5.7억, 시세는 7.8~8억 선)

새 정부의 새로운 정책 변화에 따른 삼부의 새로운 도약을 기대하게끔 하는 대목입니다.



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9억이하 아파트 ‘황금알’ 되나



이명박 한나라당 후보의 대통령 당선으로 공시가격 기준 6억∼9억원대 아파트가 ‘MB 발’ 최대 수혜 부동산 상품으로 떠 오를 전망이다.

이 당선자가 종합부동산세 부과대상 아파트를 공시가격기준 현행 6억원 이상에서 9억원 이상으로 상향 조정하고 주택대출 규제도 다소 완화하겠다는 공약을 내걸었기 때문이다.

이같은 종부세 완화 기대로 이 후보의 대통령 당선 후 서울 강남권 주요지역의 경우 이 가격대 아파트값이 하락세를 멈추고 일부에선 상승세로 돌아서는 등 강세를 보이고 있다.

이 가격대 아파트는 종부세 부담으로 그동안 지난 수년간 거래가 위축되고 가격도 하락세를 면치 못했다.

하지만 종합부동산세 과세대상이 확대될 경우 이들 주택은 새롭게 조명받을 것으로 보인다.

이들 주택은 대개 서울과 수도권 인기지역의 중소형 주택으로 대부분 실수요자들이 거주하고 있다.

21일 업계에 따르면 서울 강남을 비롯한 경기 성남 분당신도시 등 인기 거주지역의 6억∼9원대 아파트들이 새 정부 출범을 앞두고 지난 1년여간의 하락세를 멈추고 다시 각광받게 될 것으로 시장 전문가들은 전망했다.

스피드뱅크 박원갑 부사장은 “시장에서는 이미 이번 대선결과를 예측하고 11월부터 급매물이 소화되기 시작했다”면서 “현재 저렴한 매물은 거의 빠지고 가격이 일시적으로 상승할 조짐을 보이고 있다”고 말했다.

이 가격대에 해당하는 아파트들은 주로 강남권 중소형주택으로 서울 강남구 도곡동 도곡렉슬 86㎡, 삼성동 중앙하이츠빌 106㎡, 서초구 잠원동 한신아파트 83∼116㎡, 송파구 잠실동 레이크팰리스 86㎡, 가락동 래미안가락 106∼109㎡, 경기 분당 서현동 시범한양 119∼155㎡ 등이 해당된다.

서울 강남구 삼성동 중앙하이츠빌리지 인근 Y공인 관계자는 “새 정부가 들어서고 종부세기준과 대출규제가 완화되면 일단 지난 1년여간의 하락세를 벗어날 것”이라면서 “현재 하락세가 멈추고 보합세로 돌아선 상태이며 그동안의 하락분은 최소한 만회할 수 있을 것으로 본다”고 기대감을 나타냈다.

서초구 잠원동 한신14차 인근 H공인 관계자는 “한신아파트 단지에서 급매물은 이미 많이 소화된 상태로 이번 선거를 앞둔 한달전부터 하락세를 멈추? 강보합으로 돌아섰다”고 말했다.

이같이 새정부 들어서면서 고가주택에 대한 기준이 상향조정되면 대출규제 완화 효과까지 겹쳐 그동안 이 가격대 주택시장의 진입을 가로막던 걸림돌이 상당폭 줄어들 전망이다.

닥터아파트 이진영 팀장은 “올해 급매물이 나와도 거래가 안되던 고가주택들이 대출규제까지 완화되면 시장 진입층이 상당폭 두터워 것”이면서 “일시적인 급등세나 추세적인 상승은 힘들지만 그동안 저평가됐던 가치는 회복할 가능성이 높다”고 예상했다.

전문가들은 다만 종부세 완화는 사회적 합의가 필요하고 법개정 등의 절차가 있어 당장 이뤄지기 어려울 것으로 예상되는 만큼 제도 개정 상황을 지켜보면서투자에 나설 것을 지적한다.