부동산 정보포털에서 거래포털로!

극명하게 갈리는 두 가지 기사가 눈에 띄입니다.

한 기사는 미분양 아파트가 속출하는 상황에서도 입지와 조건이 좋기 때문에 분양에 성공한 반면 또다른 기사는 신도시로 관심을 끌었던 파주지역이 미분양으로 몸살을 앓고 있다는 얘기입니다.

왜 이런 일이 벌어지는지는 집을 좀더 넓혀 볼까를 고민해 본 사람이라면 누구나 정확하게 이해가 가능한 일이죠.

지금의 부동산은 부동산 이상의 의미를 담고 있습니다.

대다수 소유주는 집이 전체 자산 중 절대적 비중을 차지하고 있죠. 이런 상황은 처음으로 집을 구입하려는 분들에게도 마찬가지일 겁니다. 집이 전 재산이거나 될 예정이기 때문에 집의 미래 가치가 어떻게 변화해 갈 것인지를 판단해서 구매 여부를 결정할 수 밖에 없다는 것입니다.

그리고 당장 살면서의 편의성도 무시하긴 힘들겠죠. 서울 출퇴근하는 월급쟁이 입장에서 야근이라도 할라치면 택시비가 엄청나게 들어가야 하는 신도시 지역에서의 거주는 주저되는 이유임에 분명합니다.

그러면 집의 미래가치를 좌우하는 요소는 무엇일까요?

결국 흔히 얘기하는 고급 주거단지의 공통적인 요소를 따져보면 결론이 나온다는 얘기이죠. 교통편의성, 교육 여건, 주거 쾌적성, 단지 편의성, 투자수익성.

크게 따져 보면 위 5가지 요인에 의해 판가름이 납니다.

그럼 이 요인에 한번 아래 기사 내용을 요약해서 대입해 보겠습니다.


1. 마포 한강 밤섬자이

- 교통편의성 : 지하철 6호선 광흥창역 인접한 역세권
- 교육여건 : 잘은 모르지만 약간 부족한 감은 듭니다.
- 주거쾌적성 : 한강조망 일부 가능
- 단지편의성 : GS가 짓는답니다. 잘 짓겠죠.. 여의도나 동부이촌동
GS자이처럼..
- 투자수익성 : 용산의 간접 영향권이 될 가능성이 있죠.. 전매제한
규정 없습니다.



2. 파주신도시

- 교통편의성 : 파주를 오가는 도로망 구성은 될 것으로 보이지만
대중 교통은 취약
- 교육여건 : 대단위 신도시 내 초,중,고등학교 신설 방식
- 주거쾌적성 : 주변 환경의 쾌적성은 뛰어날 거라 보입니다.
- 단지편의성 : 생활편의시설이 약간 불편할 것으로 보입니다.
- 투자수익성 : 법적으로 분명하게 제약된 사항은 85㎡ 이하는 10년,
85㎡ 초과는 7년간 전매가 제한됩니다.

동일한 기준에서 여의도 삼부아파트를 대입해서 판단해 보겠습니다.

- 교통편의성 : 지하철 여의나루역 바로 옆이죠. 역 옆에 거의 붙어
있습니다., 조만간 9호선역이 여의도역에 개통되면
강남접근성도 좋아지죠.

- 교육여건 : 금융특구 지정 시 특목고 등의 호재가 실현될 가능성
있습니다. 물론 현재도 여의도초, 중, 고등학교 괜찮아
지고 있습니다. 외고, 특목고진학하는 숫자가 늘고 있는
중이죠.

- 주거쾌적성 : 한강조망 가능하고 공원이용에도 문제 없습니다.

- 단지편의성 : 단지가 쾌적하다 못해 삼부공원이라고 얘기하죠.
단지 내 소규모 공원이 있으니깐요..

- 투자수익성 : 파크원, AIG 개발 중이고 용산개발 시 개발영향권
입니다. 그리고, 지하철9호선 개통 시 강남 접근성 개선
될 것이고 금융특구 지정 시 아파트 세입자 수요 증가
도 예상됩니다.
또한 삼부는 시공사를 삼성/현대 컨소시엄으로
선정했고 리모델링 또는 재건축 추진에 여타 단지에
비해 우위에 있는 상황이죠.

왜 지금과 같은 현상이 벌어지는지 정리가 되는 것 같지 않나요?

여의도 삼부주민으로 이러한 5가지 요인 모두에서 삼부의 미래 입지가치는 점점 조명받을 가능성이 높다고 자부합니다.

최근에 기대하고 있는 은평뉴타운도 위 기준에서 판단해 보세요.

언론에서 얘기하는 것처럼 상당한 각광을 받을 수도 있겠지만 그렇지 않을 가능성도 배제하긴 힘들지 않나 싶은 조심스러운 예측이 드네요..

주거쾌적성에 대한 이견은 없겠지만 교통편의성, 교육여건, 단지편의성에서의 판단은 시간을 요하는 부분이라서 수요자가 어떻게 판단할지가 관건일 겁니다. 특히, 투자 수익성은 실현까지 전매제한 규정이 있는 상황이라 이런 부분을 감수하고 입주하려면 주변 지역 실수요자로 국한되어 진행될 가능성이 높은데 그렇게 될 경우 예상만큼의 청약경쟁이 벌어지지 않을 수도 있을 듯 합니다.

이런 현상이 가시화 되면 시장에서 주택을 바라보는 시각은 좀더 냉정해 질게 분명하죠. 정말 살기 좋은 위치 내 가치 있는 아파트와 그렇지 못한 아파트로 말이죠.

유동성이 많았던 과거 부동산 시장은 수요가 폭발해서 가격을 상승시켰던 장세였다면 앞으로의 주택시장 은 대출관련 제약사항이 너무너무 많기 때문에 대출 문제를 감안해도 주택 구입을 해야 하는 실수요자 위주로 움직일 게 분명하기 때문에 더더욱 주택의 가치가 명확하게 입증되었거나 기대되는 곳 위주로 선택적인 투자가 이루어질 가능성이 커 보입니다.

마포 한강밤섬 자이의 분양 성공이 여의도 삼부에 주는 의미가 이런 상황을 입증해 주는 것 같구요.

앞으로 중요한 것은 주민 화합을 기반으로 지금보다 나은 여의도 랜드마크로서의 삼부 아파트를 어떻게 재탄생 시킬 것인지에 주민의 힘을 모으는 부분일 것 같습니다.

감사합니다.


--------------------------------------------------------------



청약시장 한파 속 '순위내 마감 단지도 있네'

연합뉴스|기사입력 2007-12-07 06:04



최근 분양시장 한파로 파주신도시 등 유망지역에서도 청약 미달 사태가 잇따르고 있는 가운데 순위내에서 청약을 마감한 소규모 아파트들이 있어 눈길을 끈다.

이들 단지는 가구수는 작지만 입지여건이 좋거나 분양가, 계약조건이 양호하고 전매 제한 등 규제가 없어 청약수요가 몰린 것으로 풀이된다.

7일 금융결제원에 따르면 GS건설이 지난달 27-28일 청약한 마포 하중동 한강 밤섬자이는 73가구 모집에 353명이 신청, 2순위에서 평균 4.84대 1로 마감됐다.

이 가운데 146.78㎡는 12가구 모집에 152명이 접수해 12.7대 1의 최고 경쟁률을 보였고, 대형인 200.84㎡를 제외한 5개 주택형이 모두 1순위에서 가구수를 채웠다.

이 아파트는 전체 488가구로 한강변에 있어 한강과 밤섬 조망권이 확보되고, 지하철 6호선 광흥창역이 가까워 분양 전부터 관심을 끌었다.



------------------------------------------------------------------



“괜히 청약했나” 1~3순위 청약자

조선일보|기사입력 2007-12-07 03:03


“집값 떨어지나”지역 주민

‘파주 신도시 미분양’ 후폭풍

“작년에는 꿈에 부풀어 있었죠. 앞으로 집값이 더 많이 오를 거라고 기대했었는데….”

5일 경기도 파주시 A아파트. 파주 운정신도시 건설 현장에서 불과 수백 m 떨어진 이곳에 살고 있는 최모(여·34)씨는 “그렇지 않아도 집값이 계속 떨어지고 있는데 동시분양 미달로 더 크게 하락하는 것은 아닌지 모르겠다”고 씁쓸해 했다.

지난달 30일 마감한 파주신도시 동시분양에서 분양물량의 20% 가량이 미달되자 이 지역에 관심을 갖고 있는 주택 수요자들이 혼란스러워하는 모습이다. 지역 주민들은 아파트 값이 추가로 하락하지나 않을지, 1~3 순위 청약자는 미달된 아파트에 괜히 투자한 것은 아닌지, 무순위 청약자는 부동산 침체기에 미분양 아파트를 사도 괜찮은지를 놓고 고민에 빠진 것이다.

◆집값 하락을 걱정하는 지역 주민

파주 신도시 인근 거주자들은 이번 미분양이 주변 집값을 더 떨어뜨리지나 않을까 내심 초조해하는 모습이었다. 작년 9월 ‘한라 비발디’ 아파트(937가구)가 3.3㎡당 최고 1490만원에 분양되면서 주변 아파트 값도 크게 올랐으나 그 이후 정부의 대출 규제 등으로 가격이 계속 내리고 있기 때문이다. 지역 부동산중개업소에 따르면 ‘자유로 아이파크’ 113㎡의 경우, 작년 가을 최고 4억5000만원을 기록한 뒤 현재 3억5000만원대로 호가가 내린 상태. 모델하우스를 찾은 박모(여·39·파주시 금촌동)씨는 “옆에 새 아파트가 싼 가격에 분양하니 집을 넓히는 기회가 될 것 같다”면서 “하지만 지금 살고 있는 집값마저 함께 떨어지면서 큰 평수를 사는 것이 어려워졌다”고 말했다.

B부동산중개업소 박모(42) 실장은 “작년에는 전국적으로 집값이 오른데다 아파트 공급이 거의 없어 분양가가 3.3㎡당 1500만원이었는데도 8 대 1의 경쟁률을 보였다”며 “하지만 올 연말에는 주변에 너무 많은 아파트가 공급되기 때문에 주변 집값을 끌어올리기는 사실상 힘들어 보인다”고 말했다.

◆무순위 청약자, “할까 말까”

이날 파주신도시에 마련된 3개 모델하우스는 미분양 물량에 대한 무순위 청약이 시작됐다는 소식에 주택 수요자들의 발길이 쉼 없이 이어졌다. 하지만 마음에 드는 주택은 이미 청약이 마감된 데다 미분양 아파트라는 부담감까지 작용, 청약을 망설이는 모습들이었다.

이날 청약을 위해 회사에 휴가를 냈다는 박모(39·회사원·교하지구)씨는 모델하우스를 모두 둘러본 뒤에도 결정을 내리지 못하고 있었다. 이유를 묻자, “마음에 드는 주택은 1~3순위 청약에서 이미 마감됐다”면서 “분양가는 싸지만 확장·옵션비용 4000만원(45평 기준)을 추가로 내는 것도 부담”이라고 말했다. 일산시 주엽동에 사는 안모(여·36)씨도 “한 번 집을 사면 (전매제한 조건 때문에) 적어도 7년은 살아야 하는데 탐나는 물건은 청약할 수 없어 고민”이라며 웃었다.

모델하우스 ？棘瀯遮施坪?“당장 다음 주에 계약금 10%(3000만~5000만원) 내는 것을 버거워 하는 사람들도 많다”면서 “내년 5월부터 6개월마다 중도금을 내야 하는데 최근 금리가 계속 오르는 것도 문제”라고 말했다.

◆1~3순위 청약자, “괜히 했나?”

지난주 동시분양 때 청약한 사람들도 걱정하기는 마찬가지였다. C건설사 아파트 82㎡를 신청한 이모(여·44·고양시 토당동)씨는 “청약률이 높을 줄 알고 1순위로 신청했는데 예상과 너무 다른 결과가 나왔다”며 “계약을 포기하는 것도 고민 중인데 앞으로 10년간 청약을 하지 못하는 것도 문제”라고 허탈한 웃음을 지었다. 다른 청약자인 이모(여·34)씨는 “파주가 앞으로 많이 발전할 것이란 얘기에 청약통장을 써버렸는데 미분양된 아파트조차 10년간 팔 수 없다고 생각하니 답답하다”고 말했다.

부동산정보업체 ‘닥터아파트’ 이진영 팀장은 “전국적으로 분양 시장이 침체를 겪고 있는 가운데 연말까지 대규모 물량이 쏟아지는 만큼 미분양 아파트는 앞으로 더욱 늘어날 가능성이 높다”며 “주택 수요자들로서는 분양가격, 전매 기간, 자금 계획 등을 고려해 청약을 신중히 결정할 필요가 있다”고 말했다.