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9월중순경 부동산갤러리에 어느 분이 쓰신 서부이촌동의 개발방식에 대해 비교분석한 글이 있어 담아두었다가 퍼올립니다. 거의 대부분 많이 알려진 사실들이고 알려진 글이지만, 앞으로 서부이촌동 개발을 이해하고 의견을 모아가는데 있어 필요할 것 같아 재차 올립니다. 양해를 부탁합니다.


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서부이촌동, 투자가치는 사업추진 방식에 달려있지 않나?

서부이촌동에 대해 다시 말들이 있네. 서울시 도시개발과의 설명회도 있었는데, 아직도 사람들이 헤깔리고 있는 것 같아.
소유자와 거주자들의 입주권 여부라든지, “10년만 참으면 대박인데 빛내고 집산 사람들은 어렵겠다든지”라든지, 어떤 이는 “10년간 재산권 행사를 못하니 투자가치가 없다”는 등 여러 말이 나오네.

공무원들이 일을 추진할 때 패턴이 있어. 우선 앞서 한 관련 사업들을 찾아보고, 관련 되는 법조항들을 살펴보지. 그리고 별 문제가 없다고 생각되면 일단 그에 입각해서 계획을 세워 추진하지.

서부이촌동 개발계획도 마찬가지야. 이번에 서부이촌동만의 별도의 계획을 세워 서울시가 발표한 것이 아니라, 기존의 사례에 준해서 말을 하고 있을 뿐이야. 다만 워낙 땅값, 집값이 급등하니 서둘러서 보통 개발구역지정 공람일과 동시에 발표하는 이주대책기준일 만을 앞당겨서 발표한 것이지.

이미 서울시에서는 도시개발을 여러차례 한 적이 있어. 내용과 규모는 다르지만 --.

내가 앞서 쓴 글에서도 이미 자세히 말한 것인데, 못본 횽아들도 있는 것 같아 다시 말해주지. 대표적으로 천왕도시개발사업, 동남아유통단지기반기설조성사업, 장지택지개발사업, 강일택지개발사업, 신내택지개발사업 등이 있는데, 이들 사업의 공통점은 다음과 같아.

(중략;아랫글과 중복이 되어 생략, 아랫글에 이부분의 자세한 내용이 나와있으니 그 글을 참조하세요)

현재 서울시는 현재까지 추진한 도시개발법에 입각한 사업들이 위와 같기 때문에 이에 근거해서 말을 하고 있을 뿐이야. 최근 들어 다른 전례가 없거든.

물론 예전에는 토지구획정리사업법(도시개발법의 시행에 따라 2000년 폐지됨)에 따라 소위 환지방식의 개발사업도 서울시에 상당히 있었다고 해. 하지만 도시개발법 시행이후 서울시에서 환지방식의 개발사업이 거의 없었기 때문에 서울시는 그에 근거한 말들을 하고 있지 못하는 것이야.

위 개발사업 공통점을 살펴보면 입주권 부여 대상 문제라든지, 몇 평짜리 입주권을 받는다든지, 양도세 문제라든지, 입주권 전매여부 및 입주권분양가 문제라든지 등, 현재 여러분들이 궁금한 문제들이 거의 정확히 나와 있지. 현재 서울시는 이에 근거해서 말을 하고 있어. 아직 개발계획에 대해 확정된 바가 없기 때문에 입주권이외의 자세한 얘기는 회피하고 있을 뿐이지. 괜히 해보았자 골치아프거든. 입주권문제만으로도 이렇게 시끄러운데 수용방식이라는 것을 공론화하여 민원과 저항을 폭발시킬 필요가 전혀 없거든,

또한 실제적으로 어떻게 사업 추진 방식이 바뀔지도 모르는 일이고---. 이번에 코레일부지 입찰에서 응모하는 업체들에게 서부이촌동까지를 포함하는 개발계획을 제출하라고 했기 때문에, 그에 따라 사업 추진 방식 자체가 크게 변화할 수 있지. 때문에 현재는 확정된 바가 없어.

때문에 일단 위와 같은 조건에 의해 서부이촌동이 개발되어진다고 보면 어떻게 될까를 생각해보면 돼.

결론은 현재까지 서울시가 최근에 시행한 도시개발계획 방식, 즉 수용방식에 의한 개발방식으로 서부이촌동이 개발되어 진다면 현재 2,200여 세대의 서부이촌동 소유자중 일부를 제외하고는 대부분 자신이 살거나 소유하던 집을 내놓고(나쁘게 말하면 뺏앗기고) 다른 지역으로 쫒겨갈 수 밖에 없다는 것이야. 뭐 확실하시는 않지만 대체로 그럴 것 같아.

단순히 1가구 다주택자 입주권 부여 문제나, 이주대책기준일 지정에 따라 지금 당장 팔고 나갈수 없는데 따른 재산권 제한의 문제, 이미 계약을 했으나 등기를 못한 사람들 문제는 부차적인 문제이지. 근본적으로는 서부이촌동 거의 모든 소유주들이 거주냐 비거주냐, 1주택이냐 다주택이냐를 떠나 상당한 재산상의 손해를 공통적으로 감수해야 하고, 일부 소수만이 용산국제업무단지 주복의 소유자가 될 수 있다는 점이야. 이번 서울시 설명회때 참여한 서부이촌동 사람들이 이에 대해 인식들하고 질문들 했는지 모르겠어---. 누가 쓴 방청요약문을 보니 부차적인 문제들에만 매달리는 것 같던데----.

만약 이런 상황이라면 서부이촌동은 당연 투자가치가 떨어지지. 이주대책기준일이 이미 발표되었기 때문에 수용당해 현금청산 당할 때, 보상가가 형편없겠지, 또한 보상가에 대해 개인에 따라 차이가 있지만 상당한 양도소득세를 실거래가로 물 杵？하지. 입주권이 나와도 중간에 전매도 되지 않지, 분양가상한제 때문에 입주 후에도 상당기간 갖고 있어야 하지, 퇴로가 막혀있는 지역으로 사실 투자가치가 별로 없다고 보아도 돼.

단순히 “10년을 버티면 대박”이라는 생각은 냉혹한 현실을 잘모르는 것이지. 소수를 제외하고는 절대 10년을 버티면서 용산국제업무단지 주복를 소유할 수가 없어. 아니 소유할수 없게 객관적으로 조건이 만들어지지. 현재 빛이 있든, 없든, 전세를 끼고 있든, 아니든---. 정도의 차이는 있겠지만 어렵기는 다 마찬가지야.

앞서 쓴 내 글에 대해 어떤 횽아가 내가 최악의 조건을 말하고 있다고 하고, 이에 대해 주민들이 개발동의에 반대하면 사업추진이 안된다고 리플을 단 것 같은데, 나는 수용방식으로 추진 되었을때의 현실을 전례에 따라 그저 그대로 객관적으로 말하고 있을 뿐이야. 그렇게 될 수 밖에 없는 현실을---.

만약 서부이촌동 개발의 시행자가 서울시나 SH공사, 코레일이 되기라도 하면 개발사업에 주민동의 요건도 필요없이 강제로 수용당할 수 도 있어. 수용시 토지소유자 동의요건은 도시개발법을 보면 다 나와 있어. 물론 용산국제업무지구 개발사업의 경우 별도의 SPC가 구성된다고 하는데, 이의 법적 지위는 미정이지. 만약 토지소유자들의 수용동의가 문제가 될 것 같으면 용산국제업무지구 개발사업에서 서부이촌동 지역만을 분리하여 코레일이나 SH공사가 직접 시행자로 나설 수 도 있어. 이 경우는 주민동의 필요없이 강제로 수용하는 것도 법적으로 충분히 보장되어 있지. 방심하지마. 도시개발법도 자세히 분석하고, 전례들에 대해 연구들 좀 해 봐. 왜 도시개발로 강제 수용당하는 곳에서 원주민들이 기를 쓰고 데모들을 하는지를 생각해 보라구.

그렇지만 서부이촌동의 경우, 수용방식의 사업추진이 이루어질 것 같지는 않아. 기존에 서울시가 해왔던 최근의 도시개발 사례들은 대부분 땅값과 집값이 형편없는 곳에서 이루어진 것이지, 서부이촌동처럼 땅값과 집값이 높은 곳에서 해 본 적이 없거든. 더군다나 용산국제업무지구같이 대규모 국책사업과 맞물려서 진행되는 곳에서 엄청난 주민들의 반대를 뚫고 사업이 온전히 이루어질 가능성이 있을까 회의적이야.

서부이촌동 거의 모든 소유자들도 수용방식 개발이 가시화되면서 현실을 제대로 인식하기 시작하면 아마 결사항전에 나설걸. 지금은 잘 몰라서 서로의 이해관계에 따라 부차적인 문제들에나 매달리고 있지.

물론 이주대책기준일을 시행자도 선정되지 않은 상태에서 개발구역지정공람일과 구분시켜 1년 가까이 앞당기면서 발표 다음날부터 시행한다고 하는 것에 대해 문제삼는 것은 필요하지. 이는 지금 당장 팔고 나갈 수 없는데 따른 재산권 제한의 문제이면서도 그보다는 어떤 방식의 사업추진이든, 기존 토지와 건물의 감정평가가 있게 되는데, 이에 대한 감정평가액의 기준이 크게 영향을 미치거든. 1년후의 시점을 가지고 감정평가를 한다면 평가액은 크게 차이가 나지.

서부이촌동 소유자들은 눈 크게 뜨고, 헛된 망상과 꿈을 버리고 사태파악에 주의하면서 몸과 마음 단단히 추슬러야 할거야. 입주권을 받는다고 안심하는 거주자나 비거주 1가구1주택자들도, 나는 10년은 버틸수 있다고 자만하는 사람들도 다 마찬가지야. 수용방식으로 사업이 추진되면 입주권 자체가 큰 의미가 없게 돼. 모두들 문제의 본질이 무엇인지를 깨닫고, 전주민이 얼마큼 단결해서 어떻게 하는냐에 따라 대박이냐 아니냐가 결정될테니까. 부차적인 문제에만 매달리고 소소한 이해관계에 따라 지리멸렬하면 그것으로 끝이지. 서울시와 코레일, 건설업자들만의 잔치상에 안주가 되기 십상이지.

아무튼 내가 보는 서부이촌동 도시개발의 결론은 개발취소냐(서부이촌동을 제외한 코레일과 서울시 소유지역만의 개발), 아니면 환지방식의 사업추진이냐 일 것 같아. 물론 수용방식이 무산된 것을 전제로 하지. 어쩔라나?

그런데 이렇게 서부이촌동의 도시개발사업이 추진된다고 한다면 투자가치는 싹 달라지지.

환지방식의 경우는 잘모르지만 일단 감정평가액과 감보율에 따라 환지받는 면적이 달라지기는 하지만 일단 토지와 건물소유자는 거주와 비거주, 1주택이냐 다주택이냐의 여부에 상관없이 모두 입주권을 받게 되지. 입주권 평수는 잘모르겠지만 수용당했을 때와는 차이가 있겠지 않나 싶어. 또한 양도소득세가 일부 부분적으로 현금청산당하는 대지분 소유자, 두개이상 지분소유자들의 초과분에만 부여되고, 대부분의 소유자들은 지분을 바꾸는 것이라 부과되지 않지(양도세를 우습게 보면 큰일나요, 실거래로 과세되고 보상가가 6억이상인 경우 양도세는 어떤 예외없이 부과되며 금액도 상당하지요).

입주권에 대해서는 재개발입주권과 같이 전매제한이 크게 없어서 정어려우면 중간에 정당한 가격을 받고 전매할 기회도 적어도 1번은 있지. 10년이상 기다릴 필요도 없어. 물론 기다릴 수 있다면야 더 좋겠지만---. 다만 분양가상한제 때문에 분양계약이후 입주권이 분양권으로 전환된 시점부터는 일정기간 전매가 불가능해지지. 분양가도 일반분양가가 아닌 조합원분양가로서 저렴하지(보통 80%정도 되는 것 같든데), 그리고 환지방식의 경우는 토지소유자의 1/2동의를 반드시 얻어야 하지. 더 이상 있을텐데---

환지방식으로 개발이 추진된다면 양도소득세도 부과되지 않는데다가, 조합원분양가와 분양가상한제 때문에 수용방식과는 달리 기존 소유자들중 일정 이상이 용산국제업무단지내의 주복을 소유하게 될 수 있을 것 같은데---. 어쩔라나 모르겠네. 용산국제업무지구의 주복들은 최종 완성된 시점에서는 대한민국 주복들중 본좌를 다툴덴데, 그를 생각한다면 서부이촌동의 투자가치는 대단한 것이지.

환지방식일 경우, 최소 8월30일 이전에 등기한 사람들에 있어서는 투자가치가 거의 확실한 것 같은데, 그 이후 소유자들은 어떻게 될 지 현재까지는 잘모르겠네요. 누가 이 부분 좀 찾아보고 연구해보지, 환지방식의 추진될 때 이주대책기준일의 효력과 제한 등에 대해서---, 2000년 이전 서울시의 토지구획정리사업에서는 환지방식의 사업개발이 꽤 있어 왔다고 하는데, 이 부분도 같이해서---(나는 더 이상 시간이 없어서^,^)

한편 개발이 취소되는 경우, 즉 서부이촌동을 제외한 코레일과 서울시 소유지역만의 개발인 경우는 서부이촌동내에 지역에 따라 이해가 갈리지 않을까 싶어. 대림이나 북한강성원 아파트는 위치와 조망이 좋으니까, 최소한 조망권 없는 용산국제업무지구내 주복에 비해 견주어 못지 않을 것 같은데, 어쩔러나 모르겠어. 안쪽의 연립주택과 단독주택, 상가지역은 개발계획이 있기전 용적율이 아마 250% 이내였기 때문에 재개발에 수익성이 얼마나 있을지 모르겠어. 동원아파트는 오르는데 한계가 있을 것 같고---. 중산과 시범아파트 소유자는 골치 좀 아플지 몰라.

그런데 코레일지역만의 개발일 경우, 지난 3월인가 서울시 결정에 의해 사업을 추진해야 한다는 단서가 있기 때문에 코레일로서는 사업추진이 어려울 정도로 수익성에 엄청난 손해를 감수해야 하지. 그러므로 서부이촌동 개발이 여러 가지 난관으로 취소될 경우는 또다시 협상을 벌여 코레일과 서울시 부지만의 새로운 개발계획을 세우겠지. 이는 오리무중이지.

아무튼 서부이촌동은 아직은 그 전망에 대해 확실한 결론이 내려져 있는 곳이 아니야. 11월초에 코레일부지 사업자가 선정되고 코레일과 함께 SPC 사업시행자가 구성되면서, 그쪽에서 어떤 계획이 제출되겠지. 서부이촌동 포함개발이냐, 코레일과 서울시 부지만의 단독개발이냐, 또한 서부이촌동 포함 개발시에도 수용방식 개발이냐 환지방식개발이냐, 아니며 또 다른 제 3의방식이냐가 우여곡절을 거쳐 결정되지 않을까 싶어. 환지방식일 경우도 기준일 이후의 소유자 권리문제는 어떤지 모르겠고----

그 때문에 서부이촌동 지역은 앞으로의 개발 방향에 따라 투자가치가 극에서 극으로 극명하게 갈리는 대표적인 High Risk, High Return 지역이라 할 수 있지. 앞으로들 많이 연구하고 냉정하게 분석 해보는게 필요할 것이야. 투자수익을 원한다면----.