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(이하 펌)



용산에 대한 기본적인 이해 | 재개발관련 2007.07.21 09:35

붇옹산(asclepina) http://cafe.naver.com/jaegebal/13



용산에 대해 관심있어하는 횽들이 많은거 같아서 올려본다.


참고삼아 보셈.


위의 이미지에서 붉은색으로 박스쳐져있는 부분은 2001년 서울시에서 고시된
지구단위계획구역이다.

용산부도심재개발을 위해 지구단위계획 세워놓은 곳이고,
저 내부는 각 위치마다 용적률, 건폐율, 권장용도 등이 정해져있어서 해당 용도로만 개발이 가능함.

참고로
용산 시티파크는 3종주거지역이었던 지역이 지구단위계획이 수립되며, 용적률 550%내외의
일반상업지역으로 변경가능했기에, 세계일보사가 얼렁 추진했던 곳이지.

지구단위계획도는
서울시 홈페이지에서 볼 수 있다. 자세히 나와있으니 용산에 관심있는 사람은
반드시 봐야할 계획도라 할 수있지.
http://urban-app.seoul.go.kr/main/unit/list.php3?bbs=jigu&page=1&area=2&keyword=용산구

위의 링크를 보면 나온다.


다 지역마다 개발용도와 목적과 용적률이 정해져있다는 이야기인데
지주들의 결속이 빨리되고, 계획단계가 빨리 잡혀있어서 구청및 서울에서 빨리 추진했던 데는
시티파크나 파크타워, 벽산메가트리움이나 파크자이처럼 벌써 추진되어 입주까지 된 곳도
있고, 늦은 데는 국제빌딩주변지구나 용산역 전면지구 등 이제 조합설립된 곳도 있고

약간 성격이 달라 근린상가지역으로 계획되어있었던 지역이지만, 주상복합 쪽으로
선회하여 서울시에다가 준주거로 바꿔달라며 도심재개발(도시환경정비사업)쪽으로
추진하고 있는 지역들도 있다.


이곳에 올라오는 용산의 시세들을 보면, 얼추 비슷하면서도
실제 시세를 반영하지 못하는 거 같아서, 현장에서 접하는 실제 시세를 이야기해줄게.


1) 후암동 단독재건축 지구
2005년 9월에 서울시도시기본계획으로 재건축지역들 정할때
용산구에는 4군데가 지정되었는데 그중 한곳이 후암동지역이다. 2차예정지로 갈월동부분까지
포함되어서 면적이 늘어났다.
삼광초교, 용산중고, 수도여고자리(현재는비었음) 까지 학교가 몰려있고,
면적이 넓어서 용적률 200% 정도만 받아도, 약 2000~2500세대 대단지가 들어올 수 있다는
장점 때문에 지분가격은 엄청나게 올랐다.

이곳의 10평기준 빌라 시세는 평당 4500만원 선. 내가 연말에 평당 4200만원까지 팔았다.


2) 동자동 업무지구
100M 내외의 주상복합및업무시설을 지을 수 있는 부지로, 용산1지구의 업무단지로 계획된 곳이다.
동부주택문화전시관부터 sk주유소 삼거리 윗부분까지고, 시세는 평당 1억을 상회한다.
물건이 거의 없어서 거래가 잘 없다.


3) 남영동 근생지구
여기는 자력개발지역이다. 딱히 개발계획은 없고 알아서 개발하는 지역.
바로 뒷편에 미대사관이 들어올 예정이라 그에 대한 기대가 크다. 작년 초만해도 주택이
평당 2000만원 내외의 시세였는데 지금은 3500만원 내외의 시세가 형성되었으며,
목좋은 곳은 4000 넘게도 팔렸다. 대로변은 평당 6700까지 팔아봤고, 물건은 4000만~1억까지
다양하게 나온다.

4) 문배동 업무복합지구
문배동은 용산1지구와 2지구가 나뉘어있는데, 2지구는 오리온자리만 빼고 나머지는
이미 주상복합으로 개발되어 아크로타워 CJ나인파크가 올해 입주예정이다. 오리온자리도
주상복합자리로 계획되어있는데, 오리온에서 개발할 생각이 없는지 리모델링해서 사옥으로
쓰고 있다.

용산1지구는 마찬가지로 다 주상복합 부지다. 이안1차~4차까지 들어와있고,
문배업무지구 중 원효로 1가쪽에 금호리첸시아 3개동이 분양한다. 현재 이 지구의 모든 땅에는
시행사들이 붙어서 땅매입을 얼추 끝내고 있는 중이고, 한솔솔파크 등등 추후 계속 분양물량
대기중이다.

현재는 공장터지만 수년내에 다 주상복합으로 바뀐다.
시행사가 붙어있어서, 개인이 사봐야 알박기 수준일테니 시세를 논하는 건 큰 의미없지만
4000만원 내외다.

5) 신계지구
주택재개발사업이다. 임대까지 포함해서 900여세대 들어오고. 대림에서 짓는다.
평면은 정말 기가막히게 잘 뽑았다. 작년에 사업시행인가까지 났고 올해 분양예정인데,
올해 안에 나올런지는 모르겠다. 이거 분양물량도 꽤 되는데 이거 청약해서 당첨되면
꽤 먹을거다. 현재 시세는 사유지는 2500~3500 사이다. 국공유지 비율이 높아 점유물건도
꽤 되는데 p가 평당 1300 선이다.


6) 한강로 주거지구
2-3년 전에는 평당 1500도 비싸다고 안사던 지역이었는데,
미쳤는지 작년부터 엄청 오르기 시작해서 지금은 호가가 평당 5000까지 나온다.
거래는 4000선까지는 된거 같더군. 크기마다 다르지만
3500~40 00 정도가 시세라고 보면 될 거 같다.

아파트로 재개발 해봐야 용적률 200% 내외일텐데 답 나올랑가 몰겠다.
가능성은 반반. 나는 그다지 추천안하는 편.

7) 한강로 업무지구
이곳은 자력개발지역. 재개발계획은 딱히 없지만, 도시환경정비사업쪽으로
재개발되면 남동향으로 공원조망이 나오는 대단지일거란 기대감 때문에 가격은 작년에
엄청 올랐다. 작년 초에 2000까지도 팔았었는데, 평당 6000까지 팔렸다.

난, 이지역 재개발은 힘들거라 보지만 그래도 남들이 그렇게 사는데 어쩌겠어.
지금 시세는 5000~6000

8) 국제빌딩주변지구
40층 내외의 주상복합 13개동 짓는다. 1구역, 3구역, 4구역, 5구역으로 나뉘어서 추진중이고
3,4구역은 조합설립인가까지 받았다. 주택의 경우 평당 7000~9000 정도가 시세.
공시지가에 따라 근생은 평당 1억5천까지도 나온다. 작은 지분은 1억2천에도 물건이
없어서 못판다.
용적률은 700~800% 사이로 이미 다 받았다. 확정.
평당 1억까진 나도 팔아봤다.

9) 용산역 전면지구
아마 용산 재개발 지분중에선 젤 비쌀거다.
7~80평씩 되는 큰 지분은 평당 8000 정도에도 있지만 20~30평대 지분은 대략 1억2천이상이다.
40층짜리 주상복합 4개동 짓는다.
평당 9000까지 팔아보고 물건이 없어서 못팔아봤다.


10) 40번지 도시환경정비사업
애초에 이곳의 지구단위계획상의 목표는, 강남역처럼 국제업무단지의 배후근린상가지역
유흥업소들 같은거 들어오는 지역으로 계획되어있었는데, 요새 사람들이 주상복합으로
재개발해달라고 요청하고 있는 지역이다.

용적률은 600% 달라는데, 나라에서 줄지도 모르겠다.
시세는 5500~6000 정도.
작년 연말에 4500에 팔아본게 마지막. 그 이후에 국제업무단지 개발시기 확정되고나서
지분가격 오르고 매물 없어서 거래 못해봤다.


11) 40번지 단독주택지역
시세는 약 4000 내외. 난 별로 추천하지 않는 지역이다.
철길이 3개가 지나가며, 용적률도 200% 내외라 그다지 개발이익이 크지 않을거 같으면서
무엇보다 지대가 낮아서...
가격이 생각보다 높은거 같은데, 그래도 꾸준히 매매는 되는 듯.
솔직히 이 재개발 지분 가격들에 비하면, 서부이촌동 아파트값은 정말 안오른거다.


12) 아세아 아파트 주변 단독주택재개발지역
트럼프 월드 뒤에 약 200~300여세대 단독재건축으로 추진하고 있는 지역이다.
시세는 3500~4500 정도 나오고 가끔 5000 넘게 달라는 미친-놈도 한두명 있다.
현재는 지역조합과 재건축조합이 세력을 다투고 있는 중인데, 단독주택재건축 쪽으로
가지 않겠느냐는게 내 생각.

지분가격은 상당히 센편이고, 진입로도 깔끔하지 않아서 약점이 좀 있긴 하지만
한강을 볼 수 있는 지구단위계획구역내의 재건축단지라서 장점도 많다고 본다.

13) 국제업무단지
간단히 링크 하나 걸어줄게
http://www.korail.go.kr/ROOT/news/board_view.jsp?boardType=BODO2&bbs=bbs2&seq=3459
글자 읽는 사람이면 알겠지.
올 6월부터 개발 시작이다.


14) 서부이촌동 단독재건축
이 지역은 앞서 설명한 2005년 9월 서울시 도시기본계획에 잡힌 재건축지역으로
결정된 지역인데, 대지지분 5평내외의 소규모지분 빌라들이 엄청 많아서 현재 용적률로는
조합원수가 너무 많아 사업성이 떨어진다는 한계를 지니고 있는 곳이다.

시세는 5500~6000 정도 한다. 평당 5500에 물건 하나 팔아먹을라고 했는데,
매도자가 안나타나서 계약 못쓴 아픈 과거가 있기도 하다.

재건축을 하더라도, 앞에 대림아파트가 병풍처럼 가로막고 있어 한강조망이그다지라는
단점은 있지만, 새아파트라는 장점과 더불어...

맞은편에 국제업무단지가 들어오면서 용적률을 꽤 높게 받고 들어올 거기 때문에
이지역 역시 준주거 쪽으로 갈 가능성도 높다고 본다. 그럼 사업성이 엄청 좋아질 거기 땜에
그 경우 평당 1억도 무리가 아니라고 본다.

하지만 아직 준주거를 받은게 아니니 투자는 조심해야지. 암튼 시세 참고해라.


15) 원효로 도시재정비촉진지구

작년에 내가 디씨질하다가, 저거 팔아먹느라 바빠서, 나중엔 디씨 잘 오지도 않았고
결국 버로우탄 이유기도 했다. 아래 시-바 내가 좃버로우 탔단 새퀴 뭐냐. 버로우면 버로우지
좃버로우는 또 뭐람.

내가 작년에 저기 평당 1000만원부터 팔아먹었는데,
10월에 재건축지구로 묶이며 한번 뛰고,
12월에 재정비촉진지구 후보지 묶이면서 또 뛰어서 지금은 주택이 2500~3000 정도
근생은 3500~4500 정도 한다. 빌라는 3500~4000 정도

근데 지금은 약보합세.

국제업무단지를 끼고 약 1만여세대의 대단지가 광역재개발 되는 거기 때문에
저거 들어오면 기존의 동부이촌동 못지않은 괜찮은 지역이 될 수도 있다.

동부이촌동은 아파트재건축을 해내야, 지역의 슬럼화를 극복할 수 있 는데, 현행법상
그게 디게 힘들지. 이촌동의 재건축들 올스톱이잖아.

저기 재정비촉진지구 묶여서 다 새아파트로 들어오면, 아마 느낌이 사뭇 다를거라 본다.
원효 도촉지구 옆에는 문배업무지구 묶어서 주복이 약 4~5000 세대 들어오고,
원효 도촉지구 서쪽으로는 효창동 재개발구역들이 또 같이 있어서 저거 다합치면
약 2만세대 정도 되는데, 용산의 서쪽부분... 마포넘어가는 쪽들이 또 용산의 큰 한축을
차지하겠지



여기서 빠진내용이 이태원이나 해방촌 쪽 이야기랑
용산뉴타운 쪽 이야기, 그리고 서울역 뒷편의 서계동청파동 이야기인데

거기는 내 전문이 아니라서 잘 모르겠다.

용산구는 많은 지역이 재개발구역으로 묶여있고, 또 추진되고 있기 때문에
어제 오늘보다는 내일이 기대되는 지역이고,

과거 40여년전에 강남이나 서초송파가 다 논밭이었지만,
80~90년대를 거치며 고도의 업무지역을 낀 고급주거지역으로 개발되어왔듯이


용산 역시 앞으로 10~20년을 지나면서,
업무와 주거와 공원이 균형있게 배치된 도시로서 정비되어 갈거다.


서초가 낫네, 송파가 낫네, 강남이 낫네, 용산이 낫네
솔직히 10년 20년 후에 누가 더 나을지는 아무도 모른다.

그러나 자신있게 말할 수 있는 건
많은 사람들 사이에서 용산은 관심순위에 있는 지역이라는거!


꼭 용산구가 강남 서초 송파를 넘어서지 못한다 하더라도,
용산에 투자해서, 강남 서초 송파에 투자한 것보다 더 많은 수익을 기대할 수도 있는 것도 사실이고...
설령 용산이 다른 지역에 비해 후지면 좀 어때, 내가 사는 동네가 꼭 1등이 아니면 어때?

늘 하는 소리지만,
동네 vs 동네 쌈질은 좀 적당히 하셨으면 하는 바램

투자를 하든, 살고싶은 집을 사든 각자가 알아서 결정할 문제니까.
본인의 판단에 따라서 결정들 하시기 바라고.




오랜만에 들러서 글 하나 남겨봤습니다.

PS.
한강조망짱 훃은 좋겠소!!!



아래, 서부이촌동이 많이 올랐네 어쩌네 해도, 작년에 동부이촌동 오른것만 못올랐소.

20평대 동부이촌동은 대부분 복도식이지. 그러나 서부이촌 20평대는 계단식. 게다가 실평도 커...
동부이촌동의 계단식 23평인 대우한강 시세 확인해보면 알것임.

글고 20평대를 갖고 전체를 비교하면 안되지, 30평대 이상을 논해야지.