부동산 정보포털에서 거래포털로!

평택지역에서 재건축으로 신축되어 분양되는 아파트가 미분양되고
있습니다.
40평형대 분양가가 평당 800만원 수준인데도 미분양이 되고 있고,
30평형대는 분양가가 평당 750만원 수준에도 미분양이 되고 있네요.

앞으로 재건축이 예상되어 있는 단지에 매물을 구입하실 분은
구입목적이 실거주용인지, 투자용인지, 투기용인지 잘 구분해서
신중히 하셔야 할 것입니다.

온갖 감언이설로 매입자를 현혹시키는 말들이 넘쳐나고 있는 것
같습니다. 투자나 투기목적으로 구입하시는 분이라면 이미 무주택
자는 아닐 것입니다. 양도세 중과에 개발이익금 환수에 꼼꼼히
따져 보셔야 할 것입니다.

파시는 분이나 부동산 중개업소야 파는 게 일차적 목적이니까요.

그리고 현시점에서 수익율을 한번 계산해 보시기 바랍니다.
여기에 대지가 2만평이 되는 단지가 있고, 단지 전체의 세대수가 400 세대이고, 한세대가 50평의 대지지분을 똑같이 가지고 있다고 가정하고

용적율이 220%이고, 건축제비용이 평당 450만원에서 500만원이라고
가정하고, 신축 아파트 48평형의 분양가가 평당 800만원이라고
가정해 보세요. 계산을 간단하게 하기 위해서 한세대만을 계산하는
게 좋지요. 전체로 계산해도 결과는 마찬가지로 계산만 복잡합니다.

50평의 대지지분중 기부채납으로 10%가 줄어 들 것이고, 그러면
45평이 실제 재건축에 사용가능한 면적이 됩니다.
45평에 220%를 곱하면 99.00평의 신축아파트를 지을 수 있습니다.

99평에 평당 분양가 800만원을 곱하면 분양수입이 되고, 이 분양수입
에서 평당 건축제비용을 450만원을 99평에 곱하면 비용이 되겠지요.
분양수입에서 건축제비용을 빼면 이익금이 되겠지요.

이 이익금액을 40평형 평당 분양가 800만원으로 나누면, 무상분양
평수가 되겠지요. 여기에서 나오는 무상분양평수를 당초의 대지지분
면적 50평으로 나눈다음에 100를 곱하면 바로 무상수익율이 됩니다.

무상수익율은 단지 전체의 세대수가 400세대의 반인 200세대가 되어
도 여전히 변함이 없습니다. 또한 단지 전체의 세대수가 400세대의
배인 800세대라고 해도 무상수익율은 여전히 변함이 없습니다.

그런데 여기서 단지전체면적이 2만5천이면, 면적크기에 비례해서
무상수익율이 높아 질까요. 그리고 단지전체면적이 1만5천이면
면적크기에 비례해서 무상수익율이 낮아질까요.

약간의 단지면적차이만으로는 무상수익율에 영향이 거의 없습니다.
건전한 상식으로 판단하시기 바랍니다.