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'집값'에 대한 2가지 착각


일반 통념이 항상 맞는 건 아니다. 자동차보다 비행기 타는 걸 두려워 한다. 그러나 통계를 보면 비행기 사고 사망률이 자동차 사고 사망률보다 낮다고 한다. 부모들은 집안에 있는 수영장보다 총기를 무서워하지만 수영장에 아이가 익사할 확률이 총기사고 사망률보다 １００배 더 높다고 한다.

알러지보다 광우병을 무서워하지만 실제로 알러지로 인한 사망률이 최소한 만 배는 더 높을 것이다. 집값에 대한 일반통념 중에도 이와 같은 ２가지가 있다. 소득은 제자리인데 집값은 급등했다는 통념과 한국 집값이 다른 나라보다 더 많이 올랐을 것이란 통념이다. 하나씩 검토해보자.

첫째， 소득 대비해서 집값이 많이 올랐다？
최근 ５년을 기준으로 측정하면 가계소득증가보다 집값이 더 많이 올랐다.
그러나 측정기간을 좀더 길게 ２０년으로 한다면 결론이 다르다. 동부증권 리서치센터장 신성호 상무의 조사에 따르면， 근로자의 소득이 １９８６년 １００원을 벌었다면 ２００6년 말에는 ７６１원을 번다. 즉 ７배가 늘었다.
그러나 같은 기간동안에 전국 주택가격은 ２배， 강남아파트 가격은 ５배 올랐다. 그렇다면 집값（아파트가격）보다 근로소득이 더 많이 오른 셈이다. 또 폭등했다는 강남아파트의 상승률도 ２０년 간 １０배 오른 채권투자와 수익률을 비교하면 절반에 불과하다.

이러한 주장은 마이클 스펜서(Michael Spenser) 도이치뱅크 그룹 아시아 태평양 리서치 대표의 주장과 같다. 그는 “ 한국에 주택버블 현상은 보이지 않습니다. 심지어 서울도 마찬가지 입니다. 최근 4~5년간 서울의 주택가격이 비싸진 것은 맞습니다. 그러나 우리 회사의 분석에 따르면 지난 20년간 한국 가구 소득 대비 주택가격의 비율을 1로 잡았을 때 현재 집값은 0.5 수준을 밑돌고 있고, 서울의 아파트 값도 1에 미치지 못하고 있습니다”며 “소득의 증가율과 주택가격의 증가율을 비교해 봤을 때 한국인들은 예전보다 더 쉽게 주택을 구입하고 있다”고 말했다.

결국 ２０년이란 비교적 긴 기간을 기준으로 볼 때 한국 아파트 값은 일반인의 통념만큼 그렇게 많이 오르지 않았다는 결론이다. 물론 최근 ５년을 기준으로 한다면 당연히 많이 오른 게 맞다. 그러나 집값이란 게 일시에 급등한 다음에 장기간 횡보하는 특성을 감안한다면 판단 기준을 단기간으로 하는 것보단 장기간으로 판단하는 게 더 올바른 방법일 것이다.

둘째， 한국 집값이 전 세계에서 가장 많이 올랐다？
일반인들은 한국 집값이 전 세계에서 가장 또는 상당히 많이 오른 걸로 알고 있다. 정말 한국 부동산이 정말 외국 부동산에 비해서 많이 올랐는지 비교해보자.

한국 집값 상승률은 2004년，2005년，2006년에 각각 -2.1%， 4.0% ，11.6% 올랐다.(자료； 국민은행， 전국 주택(아파트, 단독, 연립포함)기준) 전국 주택을 기준으로 하니 많이 오른 아파만을 기준으로 해보자 한국 아파트 값은 2004년， 2005년，2006년에 각각 -0.6%， 5.9%，13.8% 씩 올랐다.

지난 3년간 한국 집값은 외국보다 오히려 덜 오른 걸로 나타난다. 통계를 비교해보면 한국 집값은 미국(11.88%，13.36%, 7.73%) 캐나다(5.27%, 5.88%, 11.39%)， 중국(5.42%, 5.50%, 5.40%)， 호주(5.44%, 3.15%, 6.52%)， 프랑스(15.92%, 14.76%, 12.51%) 보다 덜 오른 것으로 나타난다.

강남 아파트와 버블 세븐 세븐 지역의 아파트만 국한해서 이들 집값 상승률은 다른 나라보다 더 많이 올랐다고 주장하는 분도 있을 것 같다. 맞다. 분명히 강남 아파트 값이 미국 평균집값보다는 많이 올랐다. 그러나 강남아파트 값 상승률도 다른 나라의 가장 많이 오른 지역과 비교하면 결과는 달라진다. 미국에서도 가장 많이 오른 지역은 강남보다 더 많이 올랐기 때문이다. 비교가 정확해지려면 오렌지는 오렌지와 비교하고 사과는 사과와 비교해야 의미가 있다. 결국 한국 주택가격이 일반인의 통념만큼 다른 나라에 비해서 많이 오른 건 아니다. (자료：GLOBLE PROPERTY GUIDE)

우리는 왜 이처럼 집값에 대해서 잘못된 일반통념을 가지기 쉬울까？ 인간의 결함있는 인식 체계의 때문이다. 인간은 장기적으로 평가하기보다는 최근의 자료에 더 많은 가중치를 두고 평가하는 인식 결함이 있다. 즉 최근 몇 년간 집값 급등만 생각하고 그 전의 장기간의 침체는 잊어버리기 때문이다.

또 인간은 희박한 소수의 현상을 일반화 하는 인식 결함도 가진다. 전국 주택의 ２％에 불과한 소수의 급등한 강남아파트만을 기준으로 전체 집값 상승률을 과대평가하기 쉽기 때문이다.


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왜냐.. 강남권(강남, 서초, 잠실), 목동, 과천 등 약간의 비정상적인 상승장을 보인 곳은 모두 재건축 기대감이 있던 곳이다. 재건축에 의한 버블 형성은奏 ?우리나라에서만 일어난다. 땅떵어리가 좁고 부실공사로 인해 아파트수명이 짧기에... 요지에 더 큰 평형으로 재건축을 시도함으로써 엄청난 시세차익을 보여 왔고 아직도 그러한 형국이기에 말이다. 허나 무작정 재건축 아파트의 시세가 완공 후에 아파트 값에도 적용되는 현상은 불과 2,3년 밖에 되지 않았다. 여기서부터 문제가 발생한 것이다. 원래 재건축은 소형평형 저층아파트가 대형평형으로 탄생하면서 시세차익을 얻는 구조였다. 그러니까 간단하게 예를 들면 평당 3천만원 아파트 20평이 40평이 되니 비록 지금은 20평이라도 40평대 그 지역 아파트 값의 70%정도까지는 투자가치가 있다고 볼 수 있었고 재건축 후에 평당 3천만원짜리 40평을 배정받기에 기존조합원들은 무조건 기존 주택의 2배이상의 시세차익을 보장받는 구조였던 것이다. 그러나 현세태로 볼 때 40평으로 탄생한 그 아파트는 평당 5천이 되어 버렸다. 원래 평당 3천에 머물거나 새아파트의 메리트로 3천~3천대초반에 머물러야 정상이다. 그러나 지금 그 아파트는 평당 5천~5천5백 수준이다. 재건축 기대감으로 오른 아파트가 재건축 후에 그 평당가로 시세가 굳어진 것이다. 지금 강남재건축 아파트는 이러한 이유로 거품이 잔득 낀 곳이 몇 곳있다.(강남 도곡동이라면 다 비싼 줄 알지만 국민은행 실거래가 가서 잘 찾아보라. 물론 서초, 잠실, 목동도 마찬가지이다. 이것저것 자세히 찾아보길 바란다. 은마나 청실, 렉슬 이런 재건축예정/재건축아파트 말고 말이다. 평당가가 2500도 안되는 곳이 꽤 많다. 바로 옆에 있는 재건축예정아파트는 평당 4천, 5천하는데 말이다.. 분명히 다시 강조하지만 당연히 재건축예정인 아파트가 주변아파트보다 비싼 것은 당연하다. 그러나 현세태의 문제점은 그저 재건축아파트면 엄청난 시세차익이 생긴다는 안일한 생각으로 묻지마투자를 강행하는 사람들에 의해 재건축예정아파트의 평당가가 재건축 후에도 굳는, 아니 그 이상가버리는 이상한 구조에 있다. 재건축예정아파트는 전보다 큰 평수를 배정받고 새아파트로 바뀌기에 그 지역 시세를 리드하는 것은 당연하나, 재건축되는 과정에서 20평이 40평을 배정받는다고 가정하고 평당가가 전보다 2배 올랐다한들 재건축 후에는 다시 예전 평당 3천~3천초반 수준으로 돌아와야 한다. 20평이 40평을 받기에 그 아파트 평당가만 주변보다 2배 높게 올랐던 것이었기에... 사실 그 지역 평당가는 소폭 상승하고 몇몇 재건축아파트의 평당가만 줄기차게 오른 것인데 이러한 구조조차 모르고 마구잡이로 달려드니 이상한 현상이 발생하는 것이다. 그리하여 도곡 청실 같은 어이없는 재건축아파트마저 탄생하게 된 것이다. 대치 청실은 35평이 13억에서 13억5천(요즘엔 더 떨어졌는지 모르겠다. 약 한달전 실제 시세가 이러했다.).. 물론 재건축 기대감이 반영된 가격이다. 그런데 현재 임대아파트 의무비율 때문에 평수 늘리기는 포기하고 1:1재건축을 추진중이고 그나마 원래 35평에서 실제론 좀더 깎아먹는 어이없는 일이 일어나 버렸다. 이럴 경우 기존 살던 사람들은 어차피 초기 무척이나 저렴한 분양가에 입주했던 그들이니 만큼 그다지 큰 문제가 없으나 후에 10억이상 주고 들어온 자들은, 35평이니 49평정도는 배정 받을 줄 알고 막연한 기대감으로 투자한 그들은 대략 인생의 종말을 고한 것이다. 내가 왜 단언을 하냐하면 고수와 큰 손들은 이런 곳에.. 특히나 끝물인 이런 곳엔 투자하지 않기 때문이다. 대치 청실의 경우 이대로 진행된다면 35평에서 1,2평 더 빠진 형태로 재건축이 되는데 만약 위에 말한 것처럼 재건축아파트 평당가 굳히기가 실패한다면... 그리하여 주변아파트에 비해 평당5백~1천정도 밖에 올라가지 않는다면 재건축 부담금과 이주비, 금융비 등으로 최악의 투자처가 된 것이기 때문이다.

그리고 마지막으로 중소기업,대기업CEO들과 큰손들, 뭐 심지어 성공한 전문직종사자들 같은 1~5%안에 드는 고소득층은 이런 곳을 선호하지 않는다. 그러므로 실제로 우리나라엔 이런 별 볼일 없는 아파트에 20~30억을 주고 들어갈 만한 사람은 그리 많지 않다고 보아야 한다. 아파트는 물건처럼 항상 일관된 가격표가 없기에 주변에 어느 몇몇 세대가 그 가격에 소화되면 그대로 시세가 된다. 특히 강남 재건축 아파트 같은 경우 매물이 귀하다는 이유로 한두건만 거래가 되도 아니 한 건만 거래가 되도 그 가격이 곧 시세가 되는 구조인데.. 앞으로 과연 이들 소득이 상당히 높은 기업체의 CEO나 부동산 자산가들이 그 곳에 많이 들어갈 지 심히 의문이 생긴다. 이들은 고급전원주택이나 타운하우스, 주상복합을 선호한다. 미국, 유럽등지에서 아파트->오피스텔,타운하우스로 부동산 자금이 흘러들어간 것과 같은 구조로 움직일 것이라는 예상이 점점 힘을 받고 있다. 특히 요즘은 전문직종사자들 중에도 해 장？해외연수를 받고 들어오는 경우가 많고 이들에게 물어보면 십중팔구 20층 남짓의, 서로를 싸고 있는 답답한 아파트에서는 살고 싶지 않다고 한다. 특히나 열린 생각을 가지고 있는 대다수의 고소득층은 그러한 생각을 많이 가지고 있다.(물론 지금 거주하고 있는 사람들은 제외하고 새로 이주하는 사람 중에 그렇다는 말이다.) 아파트의 한계는 기존 고소득층과 신흥 고소득층인 그들이, 아파트는 그냥 소유의 개념으로 상속이나 증여물로써 가지고 있을 뿐.. 실제 거주는 전원주택이나 타운하우스, 주상복합에서 살고 싶어한다는 데 있다. 단지 고소득층인 그들이 아파트 임에도 선호하는 곳은, 강남 압구정, 판교와 분당, 용산(정리가 어느정도 진행된 10년 후쯤) 등지의 아파트 뿐이다. 이 4곳은 외국에서 살다온 대다수의 고소득층에게도 인기가 있는 곳이다. 결국 삶의 질을 중요하게 생각할 수록 여러가지 직주접근성과 편의시설, 자연녹지율이 적절히 배합된 대한민국 최고의 주거지역은 판교, 분당, 용산, 강남 압구정 뿐이다. 우리나라가 땅덩어리가 좁아 아파트 위주의 주거문화를 계속 이어갈 수 밖에 없는 구조라는 가정하에 최고의 주거지역인 이들 4곳만이 향후 10년간 계속해서 상승장을 이어갈 수 있을 것이다. 그 외에도 지엽적으로 오를 곳은 상당히 많겠지만 앞서 밝혔듯 고급 주거지역은 한정적이다. 이는 물론 개인적인 전망이니 반대의견 있는 분들은 그냥 그러려니 하고 넘어가주면 좋겠다. 두고 보면 알게 되기에...