부동산 정보포털에서 거래포털로!

돈 모자르거나 자금약한 사람한테 용산을 포기하란건지 마포나 영등포,상암으로 가라는 건지,국제업무,국제문화 하면 홍콩도 틀린건 아니고 원래 벤치마킹하는 공원도 비슷한 규모의 센트럴파크가 맞는거 아닌가?환경이 탁월해야 기업도 끌어들이고 집갑도 좌우하는거 아닌가? 요,이쁜이님

어디 진짜 전문가들 글이나 읽어 볼까나.

<용산에 이어 미래 부촌 2위에 오른 판교는 환경의 질에서 강남을 앞지를 전망이다. 판교 녹지율은 무려 38%로 동탄 25%, 분당 27%, 일산 24%, 평촌 16% 등을 압도한다.특히 서판교는 금토산과 운중천을 그대로 살린 채 개발해 리조트를 방불케 한다.도룡뇽 공원까지 조성될 정도다.
판교 내 학교와 집, 직장, 근린공원, 지하철은 오밀조밀하게 자전거도로로 연결돼 학생들은 대중교통을 이용할 필요 없이 자전거만으로 등하교가 가능하다. 교통도 뛰어나다.서판교는 용인~서울간 고속도로, 동판교는 신분당선을 통해 강남권으로 직접 연결되기 때문이다.>

<서울대 환경대학원 최막중 교수는 “용산이 강북 도심과 여의도, 강남을 연결하는 트라이앵글의 중심에 위치해 세갈래로 갈라지는 오피스 수요를 끌어들일 목적의 업무단지로 개발되고 있다.”며 “한강과 미군기지에 들어설 공원이 어우러져 자연친화적 업무환경이 조성되면 외국계 오피스 수요가 늘 것”이라고 전망한다.

“최근 오피스 수요자들은 ‘어메너티’가 높은 프라임 오피스를 선호한다”는 것이 그의 설명. ‘어메너티(amenity·매력, 쾌적성)’는 공원 등 녹지공간과 문화·교육 등 생활환경의 쾌적성, 그 도시에 사는 사람들이 누릴 수 있는 삶의 질에 대한 종합적 평가를 가리킨다.
최 교수는 “최근 들어 외자 및 고급 두뇌 유치에 어메너티의 중요성이 높아지고 있다”고 말했다.>

<정부는 한데 묶여 있는 메인포스트(54만평)와 사우스포스트(24만평)는 공원화하되 메인 부지와 떨어져 산재한 8만~9만평은 매각해 이전비용으로 충당하는 방안을 추진 중이다. 추진단은 공원 건립과 관련해 프랑스의 라빌레트 공원, 미국의 센트럴 파크와 크리시 필드, 캐나다의 다운스뷰 파크 등을 비교 검토 중이라고 밝혔다.

이처럼 미군기지에 대한 대규모 공원화 사업이 구체화함에 따라 공원 조망권 확보 여부가 인근 주상복합아파트 시세에 결정적 요인으로 작용하고 있다.>

<최근 저서 ‘대한민국 재테크사’를 펴낸 김대중 교보증권 자산관리영업지원 부장은 “정부가 지난 30년간 강북 개발을 억제하고 강남 개발에 주력해온 데 반해 향후 부동산정책은 강남을 억제하고 강북을 개발하는 방향으로 잡혀 있다”며 “이런 점을 감안하면 도심이나 강남까지 자동차나 지하철로 10~15분이면 진·출입이 가능한 사통발달의 교통망과 주거의 쾌적성, 빼어난 조망권을 확보하고, 동부이촌동으로 대표되는 부촌에 인접해 ‘상류층 프리미엄’까지 기대된다는 점에서 용산은 투자전망이 밝다”고 말한다.>

<법률, 회계, 출판, 건축, 설계 등 업무지원시설과 서비스 시설이 전무한 상태에서 고급 빌딩만 들어선다고 저절로 수요가 창출되는 건 아니기 때문이다. 기업들마저 ‘강남행’을 선호한다.

서울시정개발연구원 도시계획설계연구부 양재섭 연구위원이 1990~2003년 매출액 순위 기준 3000대 기업의 소재지 이전 동향을 분석한 결과에 따르면, 10여년 사이 서울 강북과 수도권 소재 144개 기업이 본사를 서울 강남으로 옮긴 것으로 파악됐다.

특히 서울 도심에서 강남으로 소재지를 옮긴 기업이 64개나 됐다. 분당 등 신도시와 안산 성남 용인 과천 등 경기 남부지역으로 옮긴 기업도 100곳에 달했다. 최근 삼성그룹, 현대자동차, LG화재, 동양화재 등 대기업들도 강남권 사옥 신축 및 증축 계획을 잇달아 발표해 대형 오피스의 강남 집중 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다.

부동산 투자 자문업체 알투코리아의 조사에 따르면 현대그룹 계열사인 현대모비스, 현대하이스코는 2004년에서 2005년 초에 걸쳐 종로구 계동 사옥에서 각각 역삼동 로담코빌딩과 랜드마크빌딩으로 이전을 마쳤고, 현대자동차는 양재동 사옥을 2006년 12월까지 증축할 예정이다.
삼성그룹은 사옥으로 쓰일 ‘삼성타운’을 서초동에 2008년까지 건설할 예정이며, 동양화재와 LG화재도 역삼동에 사옥을 신축한 후 2005년 하반기와 2006년 상반기에 각각 입주를 완료한 상태다.>

<기업 선호도 5.9%에 불과

양재섭 연구위원은 “지난 10여년간 본사를 이전한 479개 기업을 대상으로 장래 이전 희망지를 물었을 때 응답한 242개 기업의 33%가 최적 후보지로 서울 강남을 꼽은 반면 서울시가 업무단지로 조성하겠다는 계획을 밝힌 상암·용산은 5.9%에 불과했다”고 말한다.
기업이 강남을 선호하는 이유로 주변의 쾌적한 업무환경(23.5%)과 양호한 기반시설(19.9%) 등 물리적 환경 외에도 각?업무 지원시설 풍부(19.6%), 교통편리(16.6%) 등 다양한 입지적 장점을 들었다. 기업 본사 이전시에는 건물의 시설 수준(24.4%)과 임대료 수준(23.9%), 그밖에 교통여건(11.3%). 기업 내 조직간 업무연계성(7.1%)을 고려하는 것으로 나타났다. 특히 서울 내에서 이전한 기업의 경우 임대료 수준을 가장 먼저 고려하고 있다.

양 연구위원은 이런 추세를 감안할 때 용산이 도심과 강남의 오피스 수요를 분담하는 국제업무단지로 조성되려면 먼저 도심과 강남, 여의도와 차별되는 업무단지의 성격을 찾아야 한다고 지적한다. 현재 도심과 강남, 여의도엔 각기 중추 행정, 국제무역·전시·IT, 방송·금융보험·증권 업체가 밀집해 있다. 양 연구위원은 “기업을 끌어들일 만한 기반시설과 각종 업무 지원시설을 갖추기 위해서는 공공기관, 대기업 등 핵심 기업(Key Company)이나 호텔, 켄벤션센터 등을 유치해야 한다”고 말했다.>

<도시계획 전문가들은 용산만 업무단지 조성을 계획하고 있는 것이 아니라 상암·마곡, 수원, 송탄, 판교 등도 추진 중이라는 점을 고려해 과잉 공급되지 않도록 개발시기를 서로 조절하는 등 중장기적 정책이 마련돼야 한다고 지적한다. 서울대 최막중 교수는 또 “용산은 강남과 도심을 남북으로 연결하지만 동서를 연결하는 기반시설이 상당히 취약하다”며 한강로와 원효로를 잇는 교통 개발에 대책이 선행되어야 한다“고 강조한다.

용산개발계획을 평가해 달라는 요구에 도시계획 전문가 대다수는 임오군란 이후 120여년만에 되찾은 미군기지 공원화라는 큰 계획이 확정된 만큼 용산의 개발 가능성 자체에는 의구심을 보이지 않았다. 대기업 소속 한 부동산 개발업자는 “10~15년 후 용산의 모습은 기대해볼 만하다”며 “용산은 미래 지향적 도시”라고 말했다. 하지만 단기간에 용산이 화려하게, 그것도 강남처럼 변할 거라는 기대에는 모두 고개를 젓는다. 용산은 강남이 될 수 없을뿐더러 왜 강남이 모델이 돼야 하느냐며 의문을 나타냈다. 택지를 조성해 바둑판처럼 도로를 구획하고, 성냥갑 같은 아파트 단지를 조성하며, 천편일률적인 초고층 빌딩숲을 만든 것을 과연 모델로 삼아야 하느냐는 것이다.

익명을 요구한 한 원로 도시계획전문가의 말은 눈부신 개발계획에 현혹돼 우리가 놓치고 있는 것이 무엇인지 생각해 보게 한다.
“도시계획의 본질은 공공성이다. 그런데 도시계획이 자꾸만 공공성을 잃고 부동산 구매력이 있는 사람들의 이익만 대변하고 있다. 공공정책이 부자들의 수요에 맞춰가야 할 것인가. 공공성을 잃으면 도시계획도 무너진다.”>

<서울 성동구는 민선4기 구정이 본격적으로 펼쳐지는 2007년을 맞아 지난달 새 브랜드 ‘드림 시티 성동(Dream city seongdong)’을 발표하고, 새 슬로건 ‘성동, 우리의 꿈이 미래가 되는 도시’를 내걸었다. 한마디로 꿈의 도시, 서울의 중심도시로 거듭나겠다는 것이다. 이를 위해 성동구는 왕십리권, 용답권, 성수권, 금호ㆍ옥수권 등 4개 권역으로 나눠 개발을 추진하고 있다.>

<성수권은 뚝섬역세권을 서울숲과 연계한 복합문화타운으로 조성하는 한편 주변 지역은 난개발을 방지하고 합리적인 개발을 유도하기 위해 지구단위계획을 수립 중이다. 서울숲에서 영동대교에 이르는 한강변 주거지역은 재정비촉진사업을 통해 한강르네상스와 어우러진 고품격 주거지로 탈바꿈시킨다는 계획이다. 이미 서울시는 이 지역을 용산 남산자락 일대와 함께 강남 대체급 고급 주거지로 개발한다는 ‘U턴 프로젝트’ 계획을 발표한 바 있다. 아울러 성수 준공업지역 2만여평에는 ITㆍBT 등 첨단 테크노밸리단지를 조성해 지역경제 활성화를 꾀한다는 구상이다.

이 밖에 금호ㆍ옥수권은 도로 공원 녹지 등 기반시설과 도서관 사회복지시설 등 공공문화복지시설 확충을 통한 광역적ㆍ체계적 개발을 위해 재정비촉진지구 지정 용역을 추진하고 있다. 또한 기존 아파트 단지도 산책로로 연결하는 등 쾌적하고 편리한 고품격 주거공간을 만들어 나갈 계획이다.>

<한국인의 '새집 선호 현상'은 갈수록 뚜렷해질 것으로 예상된다. 주택건설업체뿐만 아니라 대다수 전문가들도 동의하는 대목이다.

기술 발전에 따라 새 집과 헌 집간에 격차가 점점 더 크게 벌어질 것이기 때문이다.

신도시 등 택지개발지구가 아니라면, 외곽이 아닌 도심 한복판이라면 새 집이 나올 수 있는 곳은 재개발ㆍ재건축뿐이다. 그나마 재건축은 서울 강남 등 일부 지역에 국한될 것으로 전망된다.

결국 뉴타운, U턴 프로젝트 등 재개발 프로젝트가 집값 향방을 가를 수 있다. 재개발에 있어서 10년은 결코 긴 세월이 아니다. 지금 거론되고 있는 상당수 재개발 프로젝트는 10년 이후에나 결실을 거둘 것이다.

업계 관계자는 "광역학군제가 이뤄지면 고급 주거지가 소규모로 분산될 가능성이 크다"며 "도심 접근성 등을 감안하면 재개발지역에서 공급되는 대형주택이 부유층의 새로운 대안이 될 수 있다"고 내다봤다.>

<왜 용산인가. 이유는 세 가지다.

미군기지 터에 들어설 100만평 용산민족공원과 한강을 곁에 둔 천혜의 자연환경이 첫 번째 이유로 꼽혔다. 또 국제업무지구에 들어설 수많은 직장 때문에 직주근접이 가능하다는 것도 매력이다.

KTXㆍ인천공항철도ㆍ경의선ㆍ신분당선 등이 만나는 교통 요지라는 게 마지막 세 번째 이유. 뛰어난 자연환경에 좋은 일자리가 가깝고 교통도 편리하니 부촌 자리는 이미 예약됐다.>