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'집값'에 대한 2가지 착각
브라운스톤의 40대 부자로 은퇴하기


일반 통념이 항상 맞는 건 아니다. 자동차보다 비행기 타는 걸 두려워 한다. 그러나 통계를 보면 비행기 사고 사망률이 자동차 사고 사망률보다 낮다고 한다. 부모들은 집안에 있는 수영장보다 총기를 무서워하지만 수영장에 아이가 익사할 확률이 총기사고 사망률보다 100배 더 높다고 한다.

감기보다 광우병을 무서워하지만 실제로 감기로 인한 사망률이 최소한 만 배는 더 높을 것이다. 집값에 대한 일반통념 중에도 이와 같은 ２가지가 있다. 소득은 제자리인데 집값은 급등했다는 통념과 한국 집값이 다른 나라보다 더 많이 올랐을 것이란 통념이다. 하나씩 검토해보자.

첫째, 소득 대비해서 집값이 많이 올랐다？

최근 5년을 기준으로 측정하면 가계소득증가보다 집값이 더 많이 올랐다.
그러나 측정기간을 좀더 길게 20년으로 한다면 결론이 다르다. 동부증권 리서치센터장 신성호 상무의 조사에 따르면, 근로자의 소득이 1986년 100원을 벌었다면 2006년 말에는 761원을 번다. 즉 7배가 늘었다.

그러나 같은 기간동안에 전국 주택가격은 2배， 강남아파트 가격은 5배 올랐다. 그렇다면 집값(아파트가격)보다 근로소득이 더 많이 오른 셈이다. 또 폭등했다는 강남아파트의 상승률도 20년 간 10배 오른 채권투자와 수익률을 비교하면 절반에 불과하다.

이러한 주장은 마이클 스펜서(Michael Spenser) 도이치뱅크 그룹 아시아 태평양 리서치 대표의 주장과 같다. 그는 "한국에 주택버블 현상은 보이지 않습니다. 심지어 서울도 마찬가지 입니다. 최근 4~5년간 서울의 주택가격이 비싸진 것은 맞습니다. 그러나 우리 회사의 분석에 따르면 지난 20년간 한국 가구 소득 대비 주택가격의 비율을 1로 잡았을 때 현재 집값은 0.5 수준을 밑돌고 있고, 서울의 아파트 값도 1에 미치지 못하고 있습니다"며 "소득의 증가율과 주택가격의 증가율을 비교해 봤을 때 한국인들은 예전보다 더 쉽게 주택을 구입하고 있다"고 말했다.

결국 20년이란 비교적 긴 기간을 기준으로 볼 때 한국 아파트 값은 일반인의 통념만큼 그렇게 많이 오르지 않았다는 결론이다. 물론 최근 ５년을 기준으로 한다면 당연히 많이 오른 게 맞다. 그러나 집값이란 게 일시에 급등한 다음에 장기간 횡보하는 특성을 감안한다면 판단 기준을 단기간으로 하는 것보단 장기간으로 판단하는 게 더 올바른 방법일 것이다.

둘째, 한국 집값이 전 세계에서 가장 많이 올랐다?

일반인들은 한국 집값이 전 세계에서 가장 또는 상당히 많이 오른 걸로 알고 있다. 정말 한국 부동산이 정말 외국 부동산에 비해서 많이 올랐는지 비교해보자.
한국 집값 상승률은 2004년，2005년，2006년에 각각 -2.1%， 4.0% ，11.6%
올랐다.(자료: 국민은행, 전국 주택(아파트, 단독, 연립포함)기준) 전국 주택을 기준으로 하니 많이 오른 아파만을 기준으로 해보자 한국 아파트 값은 2004년， 2005년，2006년에 각각 -0.6%， 5.9%，13.8% 씩 올랐다.

지난 3년간 한국 집값은 외국（아래 표 참조）보다 오히려 덜 오른 걸로 나타난다. 통계를 비교해보면 한국 집값은 미국， 캐나다， 중국， 호주， 프랑스보다 덜 오른 것으로 나타난다.

강남 아파트와 버블 세븐 세븐 지역의 아파트만 국한해서 이들 집값 상승률은 다른 나라보다 더 많이 올랐다고 주장하는 분도 있을 것 같다. 맞다. 분명히 강남 아파트 값이 미국 평균집값보다는 많이 올랐다. 그러나 강남아파트 값 상승률도 다른 나라의 가장 많이 오른 지역과 비교하면 결과는 달라진다. 미국에서도 가장 많이 오른 지역은 강남보다 더 많이 올랐기 때문이다. 비교가 정확해지려면 오렌지는 오렌지와 비교하고 사과는 사과와 비교해야 의미가 있다. 결국 한국 주택가격이 일반인의 통념만큼 다른 나라에 비해서 많이 오른 건 아니다.

우리는 왜 이처럼 집값에 대해서 잘못된 일반통념을 가지기 쉬울까? 인간의 결함있는 인식 체계의 때문이다. 인간은 장기적으로 평가하기보다는 최근의 자료에 더 많은 가중치를 두고 평가하는 인식 결함이 있다. 즉 최근 몇 년간 집값 급등만 생각하고 그 전의 장기간의 침체는 잊어버리기 때문이다.

또 인간은 희박한 소수의 현상을 일반화 하는 인식 결함도 가진다. 전국 주택의 ２％에 불과한 소수의 급등한 강남아파트만을 기준으로 전체 집값 상승률을 과대평가하기 쉽기 때문이다.


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