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영통소형의 가치와 리모델링에 대해 논하고자 합니다.

작년 2006년 10월 리모델링 입법 예고가 있었습니다.
요약하면 증축 리모델링이 가능 연한이 20년 -> 15년으로 변경되었죠. 올해 2007년 2~3월에 법안 통과될 예정입니다.

참고로 말씀드리면..
증축 리모델링이란 기존의 아파트의 전용면적 기준으로 30%, 최대 9평까지 증축이 가능한 것입니다.
현 정부 이후로 재건축이 20->40년으로 늘어나고 여러 정책들로 인해 사업성이 떨어지면서, 리모델링이 각광을 받게됐는데, 리모델링은 연수도 20년->15년으로 줄어들면서 더욱 사업성이 좋게 되었습니다.


이 리모델링이 영통에 어떤 영향을 미칠지 한번 고민해보기로 하죠.

일단, "리모델링"으로 인터넷상에서 한번 검색해보시길 권합니다.
이미 1기 신도시(평촌, 일산, 분당 등) (12~16년)의 아파트들은 리모델링으로 20평대가 3~5억으로 급등하고 있습니다.
작년 법안 예고 나오기전 9월 기준 이후로 현재 1월까지.. 약 4개월간 20평대기준 1.5억정도 가격상승을 했으며, 현재 매물도 없고 매수만 대기중인 상태입니다.
영통 소형만 조용합니다..

증축 리모델링은.. 계산기 한번 뚜들겨 보신 분은.. 이거구나.. 라고 답을 얻으시겠지만.. 간단히 설명드리면..

기존의 1기 신도시 뿐만 아니라 영통의 소형평수는 중대형에 비해 평당 가격이 2배 가까이 벌어졌었습니다.
따라서 30%증축을 하면, 소형평수는 중형으로, 중형평수는 중대형으로 증축이 가능하며 단지와 아파트는 새 아파트가 되는데, 소형평수의 경우는 중대형으로 늘어나면서 평당 가격이 증가하는 효과와 평수가 30% 늘어나는 효과를 동시에 얻게 되므로 사업성이 가장 좋습니다. 30평 이상은 마진이 떨어져서 주민의 동의를 얻기 힘들 수 있습니다. 30->40평, 40->50평으로 늘어난다해도 평당 가격이 늘어나는게 아닌 평수 증가에 따른 가격증가만 있기 때문입니다.


증축리모델링은 모두 다 가능한 것은 아닙니다.
조건이 있습니다.
1. 주민의 80%의 동의를 얻어야 한다.
2. 주민의 대다수의 동의를 얻기 위해선 사업성이 좋은 10평 후반~20평대 후반으로만 구성된 단지가 좋다.
3. 1,2번의 이유로 30평 이상과 함께 있는 단지는 리모델링 추진의 주민 동의를 얻기가 힘들다. 동별 리모델링도 가능하지만 단지 재조성은 힘들고 사업성이 떨어진다.
4. ㄱ형의 동은 리모델링이 힘들다. 1자형 동이 리모델링이 가능하다.(현재 건설기술 및 법안 기준)
5. 건축연한이 15년 경과 되어야 한다.
6. 복도식, 계단식 상관없다. 각각 장단점이 있으며, 복도식이 유리하다는 것은 초기 리모델링의 예일뿐 잘못된 정보에 불과하다.
단, 복도식이 계단식에 비해 상대적으로 가격이 더 낮으므로 증축되어 계단식이 되었을때 투자대비 마진이 더 높을수는 있다.
7. 동의 앞뒤로 증축되므로 동별 간격이 넓을수록 좋다.

영통 소형기준으로 살펴보면..
1. 영통의 대부분의 20평대는 20평대로만 단지를 형성하므로 주민 동의를 얻기 수월하다.
2. 건축연한 만으로 10년 넘었다.
3. 소형과 중대형의 평당 가격의 갭이 크다.


나머지는 각자 판단해보시고..
올해부터 1기 신도시의 소형평수의 리모델링이 시작됩니다. 전국적인 붐이 일게 될 것이니 주시하고 있으면 좋은 정보들을 수집할 수 있을 것입니다.