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2007년 정해년이 밝았다. 주요 경제지표들에 따르면 부동산 시장을 낙관하기는 어려운 상황이고 "부동산시장은 꼭 안정시키겠다" 는 정부 의지가 다시 한번 견고해지면서 각종 부동산 제도, 규제 대책들이 빠르게 검토되고 있다.
이에 따라 연초 주택시장은 비교적 안정세를 유지하고 있고 표면적으로는 11.15대책 이후 시장 안정이 나타나고 있는 것이 아니냐는 분석도 나오고 있다.
하지만, 올 한해 여러가지 시장의 변수들이 대기하고 있고, 상품별로 투자 전망도 조금씩 달라서 일률적인 가격 전망이나 투자 전략을 구사하는 것은 바람직하지 못하다.

2007년 부동산시장 투자전략은? 상품별로 어떻게 대처하나?

우선, 정부가 검토 중인 주요한 정책, 제도 변수에는 어떤 것들이 있을까?
공급대책 일환으로 분당급 신도시 발표가 예정되어 있고 민간택지에서 공급되는 소형 아파트도 분양가상한제를 확대 적용하고 토지임대부와 환매조건부 분양방식을 통해 반값아파트 공급 계획도 내놓고 있다.
서울시에서도 분양가와 인근시세 연동제, 분양원가 세부 공개, 분양가 사전 심의제 도입 등을 담은 종합주택정책을 발표, 2007년에는 부동산 가격을 안정화시키겠다는 굳은 의지를 보여주고 있다.
이에 실수요자들은 향후 공급확대와 분양가 인하에 대한 기대감으로 매수심리가 줄었으며, 내집마련 시기를 재정비하기 위해 고심이 많다.

또한 부동산 시장에서 빠르게 영향을 미치는 대출 규제도 점점 강화되고 있다. 최근 금융권에서는 집 값, 지역에 관계없이 총부채상환비율(DTI)을 확대 적용할 계획을 발표했다. 내집마련 실수요자들에게 가능한 한 피해가 가지 않도록 할 방침이라고 하지만 실수요자들의 내집마련 자금 준비에 어려움이 따를 것으로 우려되는 상황이다.

이런 상황에서 올해 내집마련을 계획하고 있는 실수요자들의 관심사는 올해 내집마련을 해도 되는가? 어디에 사야 하나? 이 두 가지로 축약될 수 있을 것이다.
또는 부동산 투자 측면에서는 상품별 포트폴리오 구성이나 거래, 투자 시점을 어떤 기준, 관점에서 조율해야 할 지, 관련 정보 수집에 여념이 없을 것이다.

대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(www.r114.co.kr)에서는 2007년 부동산시장의 상품별 전망과 그에 따른 대처 방법을 점검해 본다.

◈ 기존 아파트 시장 - 나의 자금 수준에 맞는 관심 지역은 어디있나

2007년 아파트시장은 소폭 상승, 보합세를 보일 것이라는 전망이 대세이다. 가장 큰 이유는 서울, 경기 중심으로 전국적으로 신규 입주물량이 감소한다는 것을 들 수 있다. 전세매물 부족과 함께 소형 매매시장도 오름세를 보일 것이라는 것. 연말 예정된 대선도 하반기 오름세에 영향을 줄 것으로 전망된다.
또한 1가구 2주택 양도세 50% 중과, 종합부동산세 과표세율 80%로 상향 조정 등 세부담 증가에 따라 매수세는 줄 수 있지만 매물 출시량이 크게 늘어나거나 가격 조정으로 연결되지는 않을 것으로 보고 있다.

고가 중대형 상승세 주춤, 소형아파트 관심 지속
특히 DTI 규제 확대 등 금융 정책을 통한 수요 관리가 계속되면 매수세는 줄어들 수 밖에 없고 이에 따라 비강남권의 중대형이나 고가아파트에 대한 투자 수요는 주춤할 것으로 보인다. 올 한해 비교적 매매시장이 안정세를 보일 것으로 전망되면서 세금 부담이나 무리하게 부동산에 자금을 묶어두는 것에 대한 부담이 커진 까닭이다.

반대로 작년 하반기부터 가격이 크게 오른 소형아파트의 경우에는 올 해도 상대적인 실수요 매수세가 이어지고 가격도 작년보다는 미미하지만 오름세를 보일 것으로 기대된다. 특히 리모델링 사업 건축연한이 15년으로 단축되면서 건축연한이 가까워진 1기 신도시 내 소형을 비롯해 서울 수도권에서 입지가 양호한 소형 아파트 위주로 수요가 이어질 것으로 예상된다.
따라서 상대적으로 입지가 양호한 서울, 수도권의 저렴한 소형 아파트에 대해서는 계속 관심을 갖고 매물 점검을 게을리 하지 않는 게 좋다.

물론 자금여력이 있고 강남권 등 주택 구입을 원하는 지역이나 단지가 명확한 수요자들의 경우에는 타이밍 조절을 잘하는 게 중요하다. 강남권과 주변 지역의 경우 가격 조정 가능성이 크지 않기 때문에 자금 준비와 급매물 찾기를 중심으로 내집마련 계획을 세우도록 한다.

전셋집 마련, 신규입주물량 집중되는 곳 공략
전세수요의 경우에는 서울, 수도권의 입주 물량이 연간 줄어드는 만큼 신규입주물량이 많은 곳을 집중 공략하도록 하자.
최근 송파 잠실단지 주변, 화성 동탄지구, 인천 서구 검단지구 일대는 신규 입주 대단지가 들어서면서 주변 전세가격이 약세를 보이기도 했다. 그러므로 전세를 구하려는 실수요자들은 신규 입주물량이 쏟아지는 지역을 미리 선점하는 것이 중요하다.

또한 1월 초 현재는 예년보다 수요 움직임이岵 ?편으로 올 한해는 상저하고, 전약후강 장세를 보일 가능성이 짙으므로 전세 수요자들은 가능한 한 상반기, 그 중에서도 비수기 시점에 전세매물 찾기에 나서는 것이 유리할 것으로 보인다.

[부동산114 - 이미윤]


출처 : [부동산114] 이달의 이슈>[아파트] 소형수요 지속전망, 대출규.. /부동산114/2007.01.05