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[머니투데이 2006-12-23 11:21]

[머니투데이 원정호 기자][[토요부동산]내년부터 달라지는 부동산제도]

내년부터 부동산 관련 세제 및 청약제도 등 부동산 환경이 크게 바뀐다. 주택시장은 정부 정책이나 제도에 영향을 받는 만큼 새로 바뀔 제도를 챙기는 게 중요하다.

내년부터 아파트를 지은 지 15년만 지나면 리모델링을 통해 증축할 수 있고 후분양제가 확대 시행된다. 또 9~36% 누진세율이 적용되던 1가구 2주택자의 양도세율이 50% 단일세율로 중과세되고 종합부동산세 과표 적용률이 80%로 올해보다 10% 높아진다.
내집마련정보사 함영진 팀장은 "평소 시장 동향을 눈여겨보는 것은 물론 새 정책이 시장에 미칠 여파에 주목해 지역과 주택 구입시기 등을 결정해야 한다"고 조언한다. 내년에 달라지는 부동산 제도를 알아본다.

◇1가구2주택 양도세 50%중과. 종부세 과표적용률 상향

내년 1월부터 2가구 2주택 소유자가 집을 팔 때 양도 차익의 50%가 소득세로 부과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 된다. 1가구 2주택자의 경우 2년 이상 보유 요건을 갖췄다면 올해까지는 양도 차익에 따라 9~36%의 세금만 매겨졌다.
올 한해 동안 50% 중과 유예기간을 주고 보유 주택 중 한 채를 처분토록 했으나, 예상보다 매물 출회가 적어 기존 보유자는 장기보유나 증여.상속으로 전환할 확률이 높아졌다.
종합부동산세도 올해보다 늘어난다. 2009년 종부세 과표적용률 100%를 목표로 하고 있는 정부의 '보유세 현실화' 계획에 따라 올해 70%인 종부세 과표적용률이 내년에는 80%로 상향 조정된다. 올해 급등한 부동산가격에 과표적용률까지 높아지면 6억원을 상회하는 고가주택의 세부담은 더욱더 늘어날 것으로 보인다.

◇리모델링 연한 15년으로 단축

내년부터 아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 앞당겨진다. 연한도 단축되고 전용면적도 최대 30%까지 늘릴 수 있어 리모델링 사업이 활기를 띨 전망이다.
재건축과 달리 소형평형.임대주택 의무제와 개발부담금제 등 규제가 없다. 전용면적의 증가가 없는 경우는 기존대로 사용 검사 뒤 10년만 경과해도 리모델링을 할 수 있다.
또 주상복합 아파트의 경우 상가 주인도 조합원으로 간주돼 집주인들과 공동으로 리모델링 사업을 할 수 있게 된다.

◇후분양제 적용 아파트 확대

서울시는 은평뉴타운의 고분양가 논쟁이 일자 산하 SH공사가 짓는 아파트를 후분양하기로 했다. 또 SH공사가 직접 공급하는 아파트는 물론 이후 서울시가 조성해 매각한 택지를 분양받아 시공하는 민간 건설 아파트의 경우에도 후분양제가 적용될 수 있도록 제도를 정비할 방침이다.
또 민간조합 방식으로 시행되는 뉴타운 사업에 대해서도 후분양제 적용이 가능하도록 중앙정부에 관련 법령 개정과 제도 개선을 건의하기로 했다.
재건축아파트의 일반분양은 2003년부터 80% 공정 후, 3000㎡(909평) 이상의 건축물과 20실 이상 상가.오피스텔은 2005년 4월부터 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 분양이 이뤄지고 있다.
건설교통부는 2004년 2월 후분양제를 도입키로 하고 2007년 주택공사나 지방자치단체가 공급하는 공공부문의 공급주택은 40%, 2009년 60%, 2011년 80%의 공정을 끝낸 뒤 분양을 하도록 로드맵을 마련해놓았다.

◇신축주택 비과세 특례 폐지

외환위기 이후 침체된 건설경기 활성화를 위해 도입된 신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월31일 사라진다. 이에 따라 타워팰리스 등 1998~2003년에 지어진 아파트 등 공동주택 60여만가구의 최초 입주자로서 1가구 2주택 이상 보유자는 내년까지 기존 주택을 매각해야 양도소득세 감면 혜택을 받을 수 있다. 하지만 당시 입주한 신축주택에 대한 5년간 양도세 100% 감면은 그대로 유지된다.

과세특례제도는 주택보유자라도 일정기간 분양 또는 신축한 주택을 구입하면 신축주택은 보유하지 않은 것으로 간주, 기존 주택에 1가구1주택 비과세 규정을 적용토록 한 것으로 이후 집값이 급등하면서 형평성 논란이 끊임없이 제기돼 왔다.

이로써 일몰기한을 넘겨 신규주택이 아닌 일반주택을 매각하는 주택 보유자는 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 물어야 한다. 내년부터 시행되는 양도세 중과(50%)는 적용되지 않는다.

◇아파트 분양권도 실거래가 신고

내년 하반기부터 아파트 분양권도 매매할 때 실거래가 신고를 해야할 것으로 보인다. 그동안 아파트 분양권은 실거래가 신고 대상에 포함되지 않아, 양도세 등에 있어 기존 아파트와의 형평성 논란이 끊이지 않았다. 신고 대상은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합아파트이며 상가 또는 오피스텔 분양권은 제외된다. 현재 관련 법안이 국회에 상정돼 있다.

◇실거래가 거래 신고 한 명만 해도 돼

내년 하반기부터 부동산 실거래가 신고를 매도·매수자 가운데 어느 한쪽만 해도 된다. 그동안엔 세금 중과 등의 이유로 매도·매수자 중 어느 한쪽이 실거래가 신고에 협조하지 않아 문제가 발생하기도 했다. 그러나 앞으로는 다른 한쪽이 거부할 경우에는 취득세의 세 배 범위에서 과태료가 부과된다. 실거래가 신고의무기간도 현재의 30일에서 60일로 두배로 늘어난다.

◇아파트 관리 내용 투명화

내년 상반기에는 주택법 시행령이 개정돼 아파트 등 공동주택의 하자담보 책임기간이 1년 연장되고 관리 투명성이 높아진다.
공동주택 관리주체가 입주자 대표회의 소집 및 의결사항, 관리비 부과내용, 입주민 건의사항 조치내용 같은 업무 추진상황을 인터넷 홈페이지나 단지 게시판 등을 통해 의무적으로 알려야 한다.
이와 함께 창문틀 및 문짝, 지붕, 방수, 조경 등 18개 세부공사의 하자담보 책임기간이 1년씩 연장되고, 하자담보 항목에 20개 세부 공사가 추가된다.

◇알박기 금지 外

내년 상반기 중에는 개발지역에 미리 땅을 사둔 뒤 건설업자에게 비싸게 되파는 소위 ‘알 박기’를 막기 위한 주택법 개정안이 시행된다. 이에 따라 주택건설업자는 사업용지를 80%만 확보하면 보유기간이 10년 미만인 토지는 매수청구를 통해 시가로 사들일 수 있게 된다. 지금은 사업용지의 90% 이상을 확보할 때 보유기간이 3년 미만인 토지에 대해서만 매수청구를 할 수 있다.
이밖에 지난 2월부터 시행된 무단 증축 옥탑방 등 소규모 주거용 건축물 양성화 기간이 내년 1월8일자로 종료된다. 대상은 2003년 12월31일까지 완공된 연면적 50평 이하 단독주택과 연면적 100평 이하 다가구주택,가구당 전용면적 25.7평 이하인 다세대주택이다. 위반 건축물 주인은 기간 만료 전까지 구제받을 수 있도록 신고를 서둘러야 한다.
또한 산업자원부가 내년 7월부터 평(坪) 등 비(非)법정단위를 사용할 경우 과태료를 부과키로 함에 따라 앞으로는 계약서 등에 ㎡ 등 법정단위를 표기해야 한다.

원정호기자 meetho@


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