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---지난 2006년 하반기이후 서울 강북지역 및 경기 북부지역의 부동산(특히 주택) 폭발과 강남, 경기남부 지역의 침체기를 거치는 동안 제 글을 읽는 독자들에게 피해라도 줄까싶어 절필하고 있었습니다만 이제 일부지역, 일부 소형평형을 빼곤 부동산도 침체기를 지속하며 안정되고 있고 새로운 출발점이 다가오는 것 같아 오랜만에 글 올립니다...모두들 안녕하셨는지요~~2006년까지 부뱅 연계사이트인 매일경제나 파란닷컴, 야후 등을 통해 글올렸으나 오랜만에 들어와 보니 연계사이트가 모두 변경되어 오늘부턴 직접 부뱅을 통해 글 올립니다~~





중대형아파트로 갈아탈 시기와 그 지역에 대하여





1. 작년(2007)과 금년 현재(2008.3월)까지에 걸쳐 오랜기간(근 10년동안) 소외돼왔던 서울 도봉,노원,강북,인천,의정부,남양주 등에 걸쳐 서민들 대상의 소형평형(16~25평형) 아파트 및 빌라, 다세대 등에 대한 강세가 이어져 왔습니다. 현재는 호가는 강세이나 매물이 드물고 매수자도 고가의 호가에 다소 위험을 느껴 주춤하고 있는 것 같습니다. 이들지역은 일부 호재가 없는 것은 아니었으나 그동안 장기 소외로인한 여타지역과의 가격갭으로 인하여 상대적 저가메리트가 발생하였고 강북지역 재개발 활성화로 인한 전세물량 품귀가 서민들의 불안감을 재촉하여 지난 몇년간의 부동산 대폭풍의 마지막 완결판으로서 이들지역 소형주택의 상승을 초래하였다고 봅니다.

새 정부의 부동산 정책이 새로운 외곽신도시 보다는 도심 재개발에 무게를 두고 있어 이들지역의 소형주택의 강세는 당분간 이어질 것으로 보입니다.



2. 지난정부에서 2006년부터 적용된 발코니확장 합법화와 중대형 주택가격 고공행진으로 인해 소형주택의 인기가 치솟았고 위 1에서 언급한 사유 등이 보태져서 현재는 가히 소형주택 전성시대처럼 되고 있습니다만 역시 냉정을 되찾아 객관적 시각으로 보면 이제 중대형 주택에 관심을 가질 때가 된 것 같습니다. 버블논란을 일으켰던 중대형 주택 가격도 최고치 대비 상당부분 하향안정된 지역이 많기도 하고요.

소형 신 평형설계의 주택이 신규 공급되고 있긴 하지만 기존주택에선 아직도 4~5인 가족용으로는 33평형~45평형 정도의 규모가 (경제적 능력에 맞는 범위내에선) 생활하기에 쾌적하고 장기적 자산가치향상에도 적절해 보입니다. 물론 아직도 버블이 완전히 해소되지 않은 지역도 있지만 제가 지난1년간 조사해본 바에 의하면 미래 개발방향과 맞물려 가격메리트까지 발생한 곳도 차츰 눈에 띄고 있습니다.

이런 점에서 현 시점은 3년이상의 장기적 관점을 두고 볼 때 기존 주택보유자의 중대형 갈아타기에 적정한 때라고 분석됩니다.
물론 지난 3~4년 같은 광풍은 결코 기대하기 어려우나 유망지역, 신개발지역, 정비구역 등을 중심으로 완만한 상승시기가 가까와 오고 있는 것 같습니다. 그런 점에서 소형에서 중형, 또는 중형에서 대형으로 갈아탈 시기가 도래한 것으로 보며 대형도 과거처럼 5~60평대 보다는 투자적 관점에선 45평 내외의 평형이 중산층에겐 무난한 보금자리이자 동시에 투자가치 있는 자산규모라고 하겠습니다.


문제는 2006년부터 강화된 주택융자제도인데 아직은 고가주택기준(6억원)이 완화되지 않아 중산층 및 서민들로선 그 기준이내의 적정한 주택을 찾아내야 주택금융을 이용해 자금부담을 덜 수 있겠지요.

이러한 제반조건에 들어맞으면서도 장기 투자가치가 있는 지역을 함께 살펴보겠습니다.




3. 45평내외의 중대형주택으로 갈아타기



45평 내외의 아파트 중 5~6억 정도로 매수 가능한 지역은 교통여건도 함께 고려해야 합니다. 보통 고가주택의 중상층 이상 수요 주택은 대중교통과 상관없이 입지를 고려했지만 5~6억정도의 평균적 중산층의 주택입지는 대중교통 및 도심진입 시간 등 여건의 영향을 받는 것으로 조사되고 있습니다.

그러나 사실상 5~6억으로 투자가치 있는 45평 정도의 아파트를 구입한다는 것은 결코 만만한 일이 아닙니다. 서울내에선 물론이거니와 서울 주변 경기권에서도 말이죠. 각자 개인적 판단으로 투자전망을 하는 것은 자유이나 보편타당성 있는 분석을 통해 유망지역의 적정 물건을 골라내는 것은 더욱 어렵지요. 45평대를 5억 초반 정도에 매수한다면 평당 1200만원이하인데 며칠전 뉴스에서 보다시피 서울의 강북,도봉 등 소외지역도 소형평형마저 평균 1000만원(평당)을 훌쩍 넘어선 것을 보면 아마 서울에서 중대형을 평당 1200이하에 매수하기는 투자유망지를 차치하고라도 아주 외곽지역의 소규모 아파트 아니면 불가능 할 겁니다. 저역시 지난 1년동안 돌아다녀봐도 서울에서 투자가치 고려할 때 그런 곳을 찾을 수 없었습니다.


차선책으로 서울주변 수도권을 찾아 보면 몇군데 ? 경기남부 지역에서 1곳, 경기 북부 지역에서 1곳이 주목을 끕니다. 공교롭게도 두곳이 모두 피크치 대비 약 20% 정도 가격하락하여 현재 급매물 중심으로 거래되는 곳인데 45평 정도 기준으로 가격형성도 아주 유사해서 남향 로얄층 기준으로 5억 초반,,급매물은 5억정도로 거래되고 저층이나 동,서향은 4억5,6천 정도면 급매가 가능했습니다.

이는 평당 1100만원 정도인데 이 정도 가격은 충분한 메리트가 있는 가격이지요. 6억이하 가격이니 당연 금융대출 제한에서 벗어나 시세의 40%선에서 대출이 가능하지요. 단 본인들의 이자 감당 능력은 고려해야 합니다만.



(1)경기남부지역-용인시 수지구 상현동 일대(쌍용,롯데,성우아파트 등)



경기남부에서 용인 수지 상현동은 2년여 침체되어 온 곳입니다. 상현동 뿐 아니라 수지 전체가 2003~2005년까지의 급상승후 교통불편 등 여러요인과 버블논쟁 등으로 관심에서 멀어졌던 곳이죠.

그러나 이는 한국사람 특유의 단기적 관점만 보기 때문입니다. 이미 성공리에 분양완료된 수도권 최대의 대어급 신도시인 판교를 관통하는 신분당선이 용인수지를 지나 광교신도시까지 1차 완공될 것이고 양재-영덕간 도시고속도로도 용인수지를 거치기 때문이죠. 길따라 투자가치가 보인다는 건 기본적 진리입니다.., 판교에서 상현동까지 불과 지하철 4~5구간에 불과합니다. 상현동에서 고개하나 넘으면 광교신도시로 이어집니다. 실제 광교신도시에는 수원시와 함께 용인시 상현동 일부가 포함되고요.

대중 교통여건 개선 및 고속화도로 확충과함께 판교신도시 다음으로 그가치를 높게 평가받는 광교신도시의 후광효과 등을 고려할 때 난개발되었다는 단점은 있으나 용인 수지, 그중에서도 저평가되어있는 상현동일대의 진주는 충분히 캐어낼 가치가 있는 것이라고 생각됩니다.





(2)경기북부지역-남양주시 도농동 일대(부영,남양,한화아파트등)



경기동북부 남양주시 도농동은 2001년 이후 2005년까지 침체되었다가 2005년 11월 중앙선 전철 복선 개통으로 조금씩 움직이더니 2006년 6~12월 서울강북 및 경기북부의 상승에 동참해 급등후 현재까지 피크치 대비 약 20% 하향안정된 곳입니다. 특히 5,700여 세대 대단지인 부영아파트는 기존단지 앞(맨 뒷동기준 500미터 이내)에 도농역사가 위치해 진정한 의미의 역세권이라 할 수 있고 역사 옆 기존 공터에 주상복합이 4월말 완공되는 즉시 지하1~2층엔 이마트가 개점하게 되어 역세권과 대형편의시설의 요소를 고루 갖추게 됩니다.



또하나의 호재는 별내신도시로 향하는 지하철8호선연장선(성남모란-잠실-암사동-구리-별내신도시)이 확정되어 잠실,강남 방향의 전철 교통편이 대폭 단축된다는 겁니다. 도농역 다음이 구리역으로 구리에서 환승하면 잠실역까지 20여분이면 주파할 수 있을 것으로 봅니다. 중앙선 전철도 시승해 본 결과 도농역에서 청량리 16분, 왕십리역 20분, 용산역 43분 정도로 강북방향 전철교통은 탁월했습니다.

현재도 도농동 지역의 육로교통은 강북강변로, 중부고속도로, 외곽순환도로, 북부간선도로 등이 바로 연결되는 곳이라 구리시 전역과 함께 지역적으로 매우 요충지에 위치하고 있습니다.

사실 도농동(지금동,가운동,고산동) 일대는 작년 마지막 제2기 신도시 후보에 암암리에 오르내렸던 곳인데 현재 인근 구리시 아파트단지에비해 낡은 구옥 등으로 주위가 다소 산만한 것이 사실이나 가운동 주공아파트 금년 준공을 필두로 도농역 맞은편 동화중고 주변이 주상복합 단지로 개발되는 등 부영아파트 일대가 단계별 재개발됨에 따라 쾌적한 도시환경으로 변화하고 있는 곳입니다.

최근 1~2년간 서울 북부지역과 경기북부 지역이 재조명되고 있는 영향과 21일 발표된 수도권 상수원보호구역내 비공해공장규제 완화방안 등에 더불어 입지조건에 있어 매우 탁월한 점을 고려할 때 시기적으로 매우 주목되는 곳이라 생각됩니다.


가격적인 면을 고려치 않는다면 구리시 토평동 중대형 아파트가 현재 상황으론 탁월한 주변환경과 훌륭한 입지를 갖춘 곳이지만 도농동과 비교할 때 동일 평형가격이 1억 이상 차이가 나기 때문에 금융환경 등을 고려할 때 중중층 정도되시는 분이 접근하기에는 자금운용상 어려운 점이 많을 걸로 봅니다.


33평이하 구입은 구리역 중심으로 구리시 일대가 무난하다고 보여집니다.





4. 미국의 서브프라임 모기지 사태와 우리나라의 경우



미국의 서브프라임모기지 사태는 미국에서 발달된, 1차저당권의 거의 90%이상에 이르는 유동화가 끝없는 분화를 통해서 이론상으론 완전한 위험분산제도가 아이러니하게도 줄줄이 도미노 현상에의해 쓰러지는 형태로 나타난 것입니다.

그러나 우리나라의 제1금융권 등의 저당권 유동화율은 한자리수로 미미하 ？담보부채비율도50%이내(2006년부턴 40%이내)로 안정되어 있어 미국과 같은 부동산 폭락이나 금융기관의 연쇄도산은 거의일어나지 않을 걸로 봅니다. 이에 대해선 차후에 다시한번 자세히 살펴 보겠습니다.





5. 인구감소가 향후 주택가치에 미칠 영향



인구 감소의 우려가 벌써부터 팽배함에따라 이것이 향후 주택시장에 부정적 영향을 미치고 특히 중대형주택의 가치저하를 우려하는 움직임이 시작되고 있으나 이는 우리나라 전역이 아닌 수도권 중심으로
살펴보자면 향후 10년내에 그리 우려할 사항은 아니라고 봅니다.

왜냐하면 아직도 수도권 전체의 주택보급률은 80%대에 불과하고 수도권 인구집중율은 결코 쉽게 줄어들지 않을 것이기 때문입니다.
향후 서비스 산업 중심으로 경제가 계속 발전할 것으로 보면 아쉬운 마음이지만 지역균형 발전이 결코 쉽사리 이루어지기는 어려울 겁니다.


인구감소의 문제도 우리민족간 순혈주의 입장에서 보면 타당한 예측이지만 우리 경제가 우리의 희망대로 차츰 선진국으로 진입한다고 가정할 때 부족한 하층 직업군의 유입은 미국 등 선진국처럼 동남아 등 저개발국의 이민 등으로 해결 할 수밖에 없고 그러한 방법으로 인구감소의 문제를 해결해 나갈 것으로 전망합니다. 우리나라도 10여년 후엔 본격적 다민족국가가 될 수밖에 없으리라는 것입니다.

그보다 더 우려되는 것은 우리경제가 과연 선진국,GDP 4만달러 국가대열에 진입할 수 있느냐인데 지금까지 우리가 고난을 겪으며 헤쳐나왔듯이 우리나라 우리자신의 앞날에 긍정적 확신을 가지고 正의 예측을 하는 수밖에 없겠지요. 대한민국을 믿는한 負의 예측을 할 수는 없으니까요.

그러한 점을 고려하여 전망해보자면 향후 10년내 인구감소 문제로 인한 수도권 주택의 가치하락 특히 중대형 주택의 가치하락이 쉽사리 현실로 다가오기는 어려울 것으로 보입니다. 단 현재와 같은 수도권 모든 지역, 서울 모든 지역의 주택가치가 함께 오르고 함께 내리기보다 지역별 차별화는 한층더 진행될 것입니다. 이런 점은 기존 주택보유자가 앞으로 갈아타기할 때 한층더 명심해야할 핵심요소이지요.




--33평이하 중형주택으로 갈아타기는 다음 번에 몇몇 지역을 중심으로 함께 연구해 보도록 하겠습니다.