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약속대로 분당에서 대지지분이 많은 단지를 설명한다

누누이 설명했듯이, 분당에서 벌써 재건축 대비 투자가 몇 년전부터 시작되었다
조사해보니 2002년 이전에는 가격이 비슷했던 단지들이 분당에서 10년이 지난 2002년 이후부터 서서히 재건축을 반영하여 대지지분대로 가격 갭이 벌어져서(30%) 이제는 상당히 반영된 단지가 보이기 사작한다

먼저 알아야 하는 것은 현재 분당32평형 중에서 가장 대지지분이 낮은 경우가 40평방미터 정도이고 서울, 수도권 요지에서 재건축하는 단지를 보니 32평형이 대략 30평방미터 전후의 대지지분을 가지고 있다
그리고, 재개발 투자시에도 보면 대략 30평방미터 정도를 가지고 있어야 32평 아파트를 받는다는 것이 정설이다
그래서 재건축하게되면 32평형 정도 입주 가능한 단지 및 평형을 설명한다
또한, 내가 투자성공해 봐서 알구 있고 부동산 투자의 기본 사항인데, 재건축을 고려한다면 현재의 평형이나 구조가 아니라 대지지분과 입지를 고려해야 성공한다
대지지분이 아무리 많아도 입지가 안 좋으면 성공하기가 어렵다
입지에 따라 분당만해도 30-40% 가격 차이를 보이고 있으니 입지 가치도 꼭 고려해야 한다

요즘 재건축 호재까지 말이 나와서 잘나가는 노원구에서 대지지분이 많은 주공들(88년입주)(분당은 시범단지 91년)을 보면 대지1평당 2천만원정도이구, 망원동도 평당3천이라는 것을 참고로 하고, 현재의 분당/판교 32평형 가격을 생각하면서 투자하면 된다.

15평형 정도 1억대 중후반에 구입해서 재건축되면 32평형 받을수 있는 단지를 설명하니, 더 큰 평형은 말할 것도 없이 32평형 이상을 받게 된다
평방미터를 3.3으로 나누면 평수가 된다

가격은 일단 부동산 사이트 로얄 가격을 적으나 현재 이 가격 이상이라고 보면 된다

분당의 위쪽에서부터 설명한다

1. 야탑 매화3단지 전체 평형
분당에서 동일평형 대비 지분이 가장 많다는 장점이 있다, 단점은 지하철이 너무 멀고 버스도 별로 없고 도로, 왜져 있는 입지 등의 주변이 약점이다. 15평형 기준 45평방미터 정도 지분이고 2.3억 정도이라서 가장 재건축 반영이 많이 되어 가장 비싸다. 적극 추천 정도 투자 매력도이다

2. 야탑 매화 4단지 15, 17평형
매3보다는 지분이 적으나 많은 편(15평 기준 34 평방미터 정도)이고 입지는 매3 바로 앞이고 약간 더 좋지만 전체적으로는 약점이다. 가격은 15평형 1.6억정도이고, 투자매력도는 추천 정도이다

3. 야탑 탑주공8단지 15, 17평형
야탑지하철에서 가까운 편(7-8분)이고 대지지분은 15평 기준 30평방미터 정도(1.7억 정도)이고 입지와 현재 가격을 고려시 투자 매력도는 추천 정도이다

4. 정자동 한솔 4단지 15, 17, 19평형
신분당선(강남16분) 호재로 가장 선호하는 단지이고 대지지분은 15평형 기준 31평방미터 정도(1.8억)이다. 신분당선과 분당선에 9분 정도이고 정자역 부근 입주 및 입주 예정업체들(예:NHN2500명)로 인해서 입지는 분당 최고이다
여기는 향후 발전 가능성을 고려시에 투자 매력도는 적극 추천이다

5. 정자동 한솔5, 6단지
한솔5, 6단지는 한솔 4단지에 비해 10% 정도 대지지분이 적어서 17평 정도는 되야 32평형 입주 가능할 것 같고 한솔 4단지 이상의 단지이므로 투자 매력도는 적극 추천이다

6. 금곡동 청솔 주공 9단지 15, 19평형
미금역 6분 정도로 가까워서 좋고 버스도 풍부하다. 15평 기준 대지지분은 32평방미터(1.7억 정도)이다
향후 정자동의 발전 가능성을 고려시 현재 한솔과 비슷한 가격이 한솔쪽으로 쏠릴 가능성이 있지만 혹시 신분당선 연장선의 미금역 신설이 되면 상당한 호재가 된다
투자 매력도는 추천정도이다

7. 구미동 하얀주공 5단지 15, 17평형
미금역 12-13분이라서 멀지만 버스 교통 좋고 인근 환경, 도로 등의 주변이 좋고 대지지분이 15평형 기준 35평방미터 정도(1.55억)이고 대지지분 고려시 저렴하다
용인 피해 구미동 인식으로 수년간 변동이 없는 단지인데, 실제는 피해 없다
현재 가격이나 대지지분을 고려시 적극 추천 단지이다

쓰다 보니 다 주공아파트인데, 본래 주공아파트가 대지지분이 많다
민영은 주공에 2/3이하 대지지분이다
기타 10평대가 아니고 상기 주공보다는 지분이 적은 편이지만, 효자촌, 샛별마을 등도 민영 중에선 그래도 많은 편이니 20평대 이상 투자하실 분들은 고려 대상에 넣기 바란다
기타, 연립 등이 대지지분이 많으나 분당과 같은 계획도시에서 연립이 아파트로 될 가능성에 투자하는 것은 안전한 투자가 아니기에 언급을 안한다, 현재 아파트 중에서도 투자할 곳이 많은데 투자하기엔 부담스럽다

마지막으로, 18년이나 된 분당에서 10평대 아파트를 산다는 것은 집 자체가 아니라 땅을 산다는 것임을 명심하구, 구조가 어떠네, 건물이 낡았네 하는 바보천치가 없기를 바란다
예를들어, 매3의 15평을 2.3억에 산다면 그 정도 입지 아파트용 땅 13.6평형을 2.3억에 주고 사는 것이고 한솔4의 15평을 1.8억에 사는 것은 그 정도 입지의 아파트용 땅 9.4평을 1.8억에 산다는 의미이란 것을 명심하기 바란다
상기 추천한 단지에서 10평대를 사서, 그냥 은행 이자 정도 월세 받으면서 32평형 재건축 기다린다는 편안한 마음으로 투자를하기 바란다

아이디(BESTBEING)님 질문에 대한 답 : 대지지분은 등기부의 대지권의 표시에 나와 있는데 a 분의 b라고 나와 있을 때 b가 대지지분이다