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판교 중대형 평당가 1600만원…향후 수익률은]분양과 동시 강남수준 육박할듯

[파이낸셜뉴스 2006-02-06 18:12]




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정부가 판교 중대형평형의 표준건축비를 결정함에 따라 8월 분양되는 판교신도시내 45평형 아파트 실제 분양가는 7억2000만원에 정해질 전망이다. 일부에서는 분양가가 다소 비싸다는 말이 나오고 반면 일부에서는 많은 시세차익을 누릴 수 있다는 지적을 벌써부터 내놓고 있다.

이에 따라 이들 판교 중대형 아파트의 수익률에도 관심이 쏠리고 있다. 전매가 가능한 오는 2011년에는 얼마가 돼야 손익분기점이 될 수 있을까.

◇판교 45평형, 5년뒤 9억5000만원은 넘어야=판교 예비청약자가 판교 45평형 아파트를 당첨받기 위해 필요한 돈은 7억2000만원이다. 이 중 중도금 대출이 가능한 최대치인 40%(투기지역)를 대출을 받았다고 가정하자. 대출금리는 6%이다. 나머지 60%의 자기자본에 대해서는 기회비용으로 3.5%의 예금금리를 적용한다.

이 경우 전매를 할 수 있는 오는 2011년까지 부담해야할 대출에 따른 총 이자비용은 4752만원. 또한 자기자본에 대한 기회비용은 분양받은 후부터 총 1억5120만원이다.

여기에 입주시 부담해야할 취등록세 3312만원을 더하면 판교 45평형 아파트는 5년뒤 9억5000만원정도의 시세가 돼야 한다는 계산이 나온다.

◇이미 손익분기점은 넘어=그러나 5년후 판교 45평형 아파트 시세는 손익 분기점인 9억5000만원은 무리없이 넘을 것으로 보인다.

부동산 전문가들은 판교 중대형평형은 분양 후 단숨에 분당 수준을 뛰어넘어 강남 수준에 육박할 것이라고 전망하고 있다. 기존의 1기 신도시를 보완하는 녹지비율과 주거환경, 강남까지의 거리 등이 이유다.

내집마련정보사 함영진 재태크팀장은 “판교 중대형 평형이 지금은 분당의 시세에 따라 분양가가 결정되지만 분양후에는 분당의 시세를 견인할 것”이라며 “강남과 분당의 중간 정도에서 시세가 형성될 것”이라고 말했다.

실제 판교와 가장 가까운 경기 성남 분당 정자동의 파크뷰 48평형은 지난해 실거래가가 14억원. 93년 입주한 이매동 진흥 49평형 시세도 9억7000만원, 92년 입주한 서현동 효자현대 47평형도 시세가 9억2000만원 선으로 평당 2000만원에 육박하고 있다.

◇판교 중대형 분양하는 8월 청약과열 우려도=이에 따라 판교 중대형평형의 분양이 시작되는 오는 8월에는 내집마련과 시세차익을 노리고 한차례 청약전쟁이 몰고갈 전망이다. 인터넷 청약제도가 8월에는 보편화된다는 점도 이같은 전망을 뒷받침하고 있다.

판교 중대형 평형이 이처럼 청약 과열현상을 빚을 경우 판교 외 분양시장에 타격이 불가피하다. 청약통장 소유자들이 8월까지 통장을 쓰지 않으려고 하기 때문에 다른 분양시장은 극도로 위축될 가능성도 크다.

대신경제연구소 한태욱 실장은 “판교 중대형평형에 너도나도 판교 청약에 뛰어들 우려가 있다”며 “때문에 주택시장이 판교만 과열을 빚고 타 분양시장은 극도로 위축될 수 있다”고 우려했다.

/ hu@fnnews.com 김재후기자