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철산동은 어디든 다 좋습니다.
재건축 공사중인 4개단지도 좋고, 7단지도 좋고, 8단지도 좋고, 13단지, 12단지 모두 빼어난 입지입니다.
그러나, 님이 재건축 무상평수 계산을 크게 잘못하는 부분이 있습니다.
철산7단지 16평의 대지지분이 25평이라면,
향후 재건축을 할때 용적률을 250%를 적용한다고 무조건 대지지분 곱하기 용적률을 하여 무상평수를 계산한다면 그것은 100% 틀린계산이라는 것만 말씀 드릴께요.
철산7단지를 폄하할려는게 아니라 님이 계산상 엄청난 실수를 하고 있어 바로잡기 위함입니다. 자칫 잘못하다간 선의의 피해자가 생길 우려가 있습니다.
먼저, 선발단지 예를 보겠습니다.
선발단지가 재건축할때 용적률을 240~250%를 적용했습니다.
선발단지 15평형의 경우 대지지분이 약 22.5평정도 였습니다.
15평 조합원(대지지분 22.5평)이 용적률 240~250%를 받아 재건축할때 33평 입주권을 받을경우 추가로 분담해야 할 분담금이 약 5천만원 정도 됐습니다. 25평을 배정받는다면 약 8천만원 정도를 환급 받구요.
선발단지들이 몇년전에 이 정도에서 재건축을 확정하고 추진한지 벌써 수년이 경과했는데(그나마 선발단지는 강력한 규제를 가까스로 피해갈수 있었습니다), 그 이후로 재건축을 추진한 단지들은 정부의 각종 재건축 규제로 수익성이 더 나빠졌습니다.
물론, 앞으로 재건축 규제가 어느 정도는 완화될 것으로 보여집니다. 그러나, 향후 재건축규제가 완화 되어도 2000년대 초반에 사업을 확정하여 재건축규제를 크게 받지않은 선발단지의 재건축 조건보다 더 좋아질수는 어렵다고 봅니다. 정부에서도 용적률같은 규제는 완화하되 개발이익환수를 더 강화할 방침이라고 밝히고 있잖습니까.
규제가 완화되어 선발 4개단지들이 적용한 조건과 비슷하게 적용된다고 가정하면 철산7단지 16평 조합원(지분 25평)은 대략 33평 정도 무상으로 받을수 있을 것으로 보입니다.(이건 재건축 규제가 지금보다 완화된다는 것을 가정한 겁니다.)
건축비와 여러 경비를 감안해서 계산해야 합니다.

님이 한가지 간과한것은 님의 땅(대지면적)에 무조건 곱하기 용적률을 한 것입니다.
그러면, 첨단의 새아파트는 공짜로 만들어 줄까요??
님이 계산상 누락한 것은 엄청나게 들어가는 아파트 건축비와 재건축 추진시 필요한 모든 경비, 그리고 기부체납이나 기반시설을 만들때 들어가는 경비(도로 확장, 학교 추가건설 경비 등), 시공사 영입이익 등을 빠뜨리고 계산한 겁니다.
재건축 추진이 생각만큼 쉽지 않습니다.