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제 목 (닥터봉 대형칼럼) 재개발 속에 피는 꽃, 성동구
글쓴이 Dr.bong 등록일 2007.01.05 조회 1770

P씨는 성수대교를 지나가지 않는다.
1994년 10월 이후 너무 힘든 시간을 보냈다.
무학여고에 다니는 딸을 잃고 “외상 후 스트레스성 장애”라는 병을 얻었다.
서울을 떠나진 못했지만 교통 표지판 “성수대교”만 봐도 가슴이 뛰는 시간을 10년 넘게 보내고 있다.

‘버스기사가 조금만 더 빨리 달렸더라도…’
‘무학여고만 배정되지 않았더라도…’

이런저런 아쉬움을 달래며 꼬박 밤을 새우기를 몇 달, 몇 년…
그 사이에 성수대교는 가장 아름답고 튼튼한 다리로 다시 태어났다.
파란색의 무너진 다리를 지은 건설사는 동아건설, 빨간색으로 새로 시공한 건설사는 현대건설이다.

성수대교(聖水大橋).
말 많고 사연 많은 서울의 대표 교량(橋粱)이다.
압구정동에서 길이 1,161m, 너비35m의 왕복 8차선의 성수대교를 건너면 서울숲이 나오고 성수동과 응봉동, 행당동, 한양대가 보인다.
서울에서 가장 오래된 구(區)의 하나인 성동구(城東區)가 시작되는 것이다.

1970년대 중반까지만 해도 서울지역의 30%를 차지했던 성동구는 1975년 강남구와 1995년 광진구를 차례로 떼어주면서 더 이상 확장할 곳이 없고 낙후되어만 가는 서울의 한가운데에 끼인 전통의 행정구역으로 존재했다. 그러나 2005년, 서울숲 35만평이 문을 열고 뚝섬 경마장터에 최고급 주상복합 건립계획, 유턴 프로젝트 등이 발표되면서 성동은 강북 르네상스 시대의 중심에 선다.

◆ 성동구 아파트 가격, 강남구의 삼분의 일
성동구는 서울에서 가장 낙후된 주거지역의 하나이다. 따라서 거대한 재개발 사업장이다. 이미 사업이 완료되어서 입주를 마친 단지가 31개 구역, 기본계획 수립단계, 추진위 승인, 구역 지정 등 진행절차를 밟고 있는 재개발 구역이 28개 구역이다. 이 가운데에는 시범 뉴타운으로 지정되어 있는 왕십리 뉴타운 3개 구역도 포함된다. 1km 건너편에는 강남 아파트 단지가 내려다 보이지만 강남과 강북의 아파트 가격 차이는 평균 삼분의 일, 많게는 오분의 일까지 차이가 벌어진다.

금호동, 옥수동은 강남과 가깝고 조망권이 뛰어나지만 산꼭대기에 아파트가 있어서 싸다. 성수동은 준공업지역이어서 싸고, 마장동, 용답동 지역은 각종 혐오시설이 근접해서 싸고, 왕십리 일대는 대표적인 슬럼화 지역이 되어서 싸다.

최근 들어 지극히 열악한 주거지역 성동구에 서서히 볕이 들어오기 시작한다. 2002년 왕십리 시범 뉴타운 지정을 시작으로 2005년 6월 35만평 서울숲이 개장되었고 2005년 10월엔 청계천이 복원되었다.

2006년 2월, 서울시는 뚝섬을 중점지역으로 강북개발전략 “U턴 프로젝트”를 내놨고 뚝섬상업지역은 높은 토지매각 가격으로 서울시 최고분양가를 기록할 수 밖에 없는 지역으로 주목 받는 곳이 됐다.

지금 성동에 몰아치는 각종 개발계획은 강북아파트의 저평가에 따른 반발 매수세와 맞물려 아파트 가격을 올려놓을 만한 충분한 ‘꺼리’이며 ‘도화선’이다.
서울은 넓어 보이지만 넓지 않다. 막상 투자할만한 곳은 그리 많지 않으며 적정한 가격에 좋은 아파트를 살 곳도 충분해 보이지 않는다. 사방에 아파트들은 많은 것 같지만 전문가가 되면 거의 다 외울 정도에 지나지 않는다.

강북을 빼고 강남만으로 수요를 충족하기엔 강남은 절대 수량이 부족하고 조금만 손보면 강북도 쓸만한 곳이 될만한 지역들이 곳곳에 눈에 띈다.
정부와 행정관청이 바라는 것은 다시 강북이 깨어나는 것이다. 각종 호재를 담아서 강남 못지 않은 강북을 다시 만드는 것이다. 그 대표지역이 먼저 달려가고 있는 성동이다.

◆ 마장동을 아십니까?

성동구 마장동은 뉴욕의 문화, 갤러리 타운 첼시(Chelsea)와 같은 곳이다. 사창가, 성동변전소, 청계천, 도축장, 고려가스, 대성연탄, 시외버스터미널, 정육도매상 등 온갖 지저분하고 혐오스러운 것들이 몰려있던 동네는 싼 땅값과 미개발 지역이라는 메리트를 기반으로 급속도로 발전해간다.

1960년대 청계천 복개공사가 시행될 시점까지 청계천 일대는 목조주택이 즐비했고 하천변 마장동, 사근동, 용답동, 송정동은 서울에서 가장 가난한 지역중의 하나였다.
가난한 지역의 어려운 사람들은 하루살이 비용을 얻고자 힘들고 남들이 하기 싫어하는 일을 해야 했다. 도축장에서 일하거나 연탄공장에서 구공탄을 찍거나 버스대합실에서 껌을 팔았다.

마장동 시외버스 터미널에 해가 넘어가는 저녁 일곱시… 매연을 뿜는 낡은 시외버스가 줄줄이 도착하고 강릉, 춘천, 속초, 홍천, 양구, 원통, 현리, 화천에서 휴가를 나온 군인들이 쏟아져 내린다. 장장 7시간의 버스여행, 산 속의 전방부대에 있던 군인들에게 서울의 첫 모습은 현란스럽고 혼잡하다. 대개 그 링資？터미널 근처에는 홍등가가 있고 아주머니들이 휴가군인, 제대군인들을 따라 붙는다.

멀었던 마장동이 도심화되면서 1980년대 중반에는 마장동 터미널은 수유동과 상봉동으로 나뉘어져 옮겨간다. 동마장 버스터미널 자리에는 동대문구청 신청사가 들어서있다. 마장동 818번지 고려가스와 마장동 도축장터는 1,017가구의 현대 아파트 단지가 됐다. 당시 현대계열사이던 고려산업개발이 시공해 1998년 입주한 아파트다. 청계천이 복원되어 수혜아파트로 거론되는 마장동 현대아파트는 24, 32, 49, 61평형으로 구성된 마장동에서 가장 큰 아파트 단지다.
5호선 마장역이 근접해 있고 마장초등학교와 중학교가 인접해있다.
최고층 28층으로서, 완전 평지이며 103, 104, 105동의 5층 이상은 청계천이 훤히 내다보인다. 반대 블럭의 시야를 가리던 한전변전소내의 철탑도 조만간 철거계획이 잡혀있다. 그러나 단지내 상가 뒷편에 넓게 자리잡고 있는 정육도매상과 거리에 육류를 실어나르는 1.5톤자리 냉동탑차들은 아파트 가격의 상승을 가로막는 대표적인 요인이다.
산재된 축산물 도매시설이 많이 정비되어 가고는 있지만 시각과 촉각적으로 쾌적한 아파트가 되기에는 시간이 더 필요하다.

마장동 817번지 대성연탄 자리에는 총 5개동 430 세대의 삼성 아파트가 들어섰다.
1996년 12월 입주한 삼성아파트는 26평, 33평, 51평형으로 구성된 역세권 아파트다.
1호선과 2호선을 이용할 수 있는 왕십리역이 걸을만한 거리에 있고 5호선 마장역도 단지 앞에 진출입구가 있다.
마장동 삼성아파트는 삼성래미안이 뜨면서 “래미안”으로 도색을 다시 해 “짝퉁래미안”이 됐다. 그래도 아직은 모든 게 쓸만해 보이는 새아파트다.
2006년 9월, 10월 강북아파트값 폭등의 바람이 불면서 단지 전체가 5,000만원에서 1억원씩 올랐다. 오른 가격에도 매물은 구하기가 쉽지 않다. 2007년에는 인근 왕십리역에 복합상가빌딩 비트플렉스가 들어오고, 2010년이면 왕십리역에 분당선 연장선이 들어올 계획이기 때문에 기대감에 매물은 나오는 즉시 팔린다.

옥수동에 살던 K씨는 2006년 3월, 금호어울림 32평을 3억 9,000만원에 샀다. 전세와 융자를 끼고 사서 자기돈 1억원이 들었다. 불과 몇 달만에 호가는 4억 8,000만원이 됐다.
마장동 금호어울림은 범우아파트 재건축 사업으로 2004년 5월 새로 지어 입주한 아파트 단지다. 총 6개동, 18~24층에 24평, 32평, 41평형 367가구 규모로 새아파트인 금호어울림은 삼성아파트보다 더 왕십리역 역세권이다.
왕십리역이 5분거리인데다가 마장국민체육센터가 맞닿아있고 성동구청, 성동경찰서 등 관공서가 가까워 인기가 높다.
K씨의 경우 단지는 적은 편이지만 새아파트에 확실한 역세권, 오늘보다 내일이 좋아질만한 이슈가 있는 곳, 오르는 때에 대한 예측, 그런 것들이 제대로 들어맞아서 투자에 성공했다.

◆ 압구정동 부럽지 않은 성수동

성수동은 서울숲의 영향을 가장 많이 받는 곳이다.
서울숲 오픈으로 성수동 아파트 값은 지속적으로 오르고 있는 중이다.
아파트 가격이 어느 정도 정점에 이르자 사람들은 인근 재개발 예정구역 지분을 매집하기 시작한다. 지어진 아파트를 포기하고 새 아파트를 지을 만한 땅을 사는 것이다.
대표적인 곳이 성수 1, 2가동 일대 “성수뉴타운” 예정지 17만 1,238평이다.
서울시가 부동산 가격 급등이 우려되는 “위험지역”으로 여겨 뉴타운 지정을 머뭇거리고 있지만 이미 주변 분위기는 4차 뉴타운 지정대상지 1순위로 여기고 있다.

한쪽에서는 이미 철거가 시작됐다.
시행사 남경과 시공사 두산중공업이 땅 일괄매입 방식으로 570가구 주상복합을 추진중이다. 매입대상 단독주택 300가구중 10가구 정도를 제외한 290가구를 매입했다.
한강과 공원이 보이는 더블조망권 지역으로 일반분양 물량이 나올 경우, 엄청난 경쟁률이 예상된다. 이 곳에 상업지역 주상복합과 더불어 뚝섬 열풍이 불기 시작하면 압구정동을 능가하는 아파트 가격이 형성될지도 모른다.
워낙 위치가 좋고 조망권이 뛰어난 곳이기에 그렇다. 주택지 한가운데 있는 한강으로 통하는 “육갑문”을 나오면 한강이 천국처럼 보인다.
강북에서 바라보는 한강은 정남향이고 훨씬 더 활기차다.
당연히 이곳도 몰려드는 투기세력으로 몸살을 앓고 있다.
2006년 상반기에 선거를 의식한 건축허가로 세대수가 300세대 이상 늘어났고 지분가격도 2배 이상 급등했다.

이 근처의 대표아파트는 성수동 강변 건영아파트다.
2002년 2월에 입주한 28평형과 33평형 2개평형 6개동 580가구로 이뤄진 아파트다.
근래까지 성수동에서 가장 비싼 아파트지만 단지 규모과 짧은 동간거리, 나이보다 낡아보이는 외관, 작은 평수가 입주시점부터 현재까지의 성수동의 형편을 말해준다.
그러나 아파트 가 賻매？？서울숲 효과를 톡톡히 보고 있는 중이다. 2003년초 4억 미만이던 33평은 8억원 근처에 와있다.

“왜 그렇게 올라요?”
“개발호재가 많잖아요. 물건이 별로 없어요.”

공인중개사의 판에 박힌 멘트가 그대로 통하는 곳이 이쪽 지역이다.

성수동은 영등포구 양평동, 문래동과 아울러 서울시 준공업 지역의 대명사다. 그 위에 모든 건물을 철거한다고 가정하면 개발가치로 볼 때 서울시에서 가장 쓸만한 지역이다. 교통이 좋고 각종 기간시설이 모두 확보된 완전한 평지이기 때문이다.
자동차 A/S센터는 대부분 다 몰려있고 금속, 인쇄, 정밀, 기계, 선반 등의 간판이 늘어서 있어 현재, 그 지역의 기능들을 말해준다.
생계가 걸린 사업장들이 대부분이고 워낙 많은 수가 몰려 있어서 이전과 개발에 시간은 걸리겠지만 결국 미래는 아파트 지구다.
서울시는 당장 이곳을 주거지화할 수 없어서 도심형 첨단 산업단지로 전환할 계획을 내놓았다.

성수동 준공업지역 내의 대표 아파트는 2003년 입주한 지하철 2호선 성수역 롯데캐슬파크와 현대아이파크다.
준공업 단지 내에 박혀있는 단층 연립들을 재건축한 아파트들로, 준공업지역이라는 핸디캡에도 불구하고 새 아파트라서 인기가 높다.
롯데캐슬은 24~42평형 604가구, 아이파크는 32~42평형 656가구다.

성수공고 뒷편 성수동 2가 333-1 일대 성수동 KT 전화국 부지도 역시 준공업지역이었다. KT는 이 부지에 지구단위 계획을 수립, 아파트 허가를 받아 힐스테이트 445세대로 분양을 끝냈다.
이런 식으로 줄줄이 아파트 단지로 변화할 수 밖에 없는 곳이 성수동 준공업지역이다.

◆ 서울숲 힐스테이트

아파트 분양만 하면 정말 대박이다.
분양가는 얼마이든지 상관이 없다. 새로 생겨나는 아파트 이름도 쏟아붓는 광고에 몇 달 후면 친근감이 느껸진다.
뚝섬 ‘서울숲 힐스테이트’는 서울숲과는 거리가 멀다. 걸어서 10분 정도…
굳이 실제위치와 비슷한 이름을 대라면 ‘이마트 힐스테이트’라고나 할까?
뚝섬 상업용지에 평당가격 4,500만원짜리 주상복합 아파트가 분양을 준비중이라는 언론보도에 비하면 55평형 기준, 평당 2,500만원짜리 분양 아파트는 오히려 싸보인다.

여하튼 시공사 선정 당시 평당 분양가 1,000만원을 계획했던 아파트 분양 가격은 2년만에 두배반이 올라갔다. 그리고 그 금액에도 뚝섬 힐스테이트는 청약경쟁률 75.4 : 1을 기록했다.
현대건설은 몇 년간의 워크아웃과, 친근하지만 세련되지 못한 브랜드네임 ‘홈타운’으로 최고의 자리에서 밀려나 있었다.

현대건설은 새 아파트 브랜드에 새 모델을 기용하고 첫번째 상품을 내놨다. 뚝섬 KT전화국 부지에 짓는 18평에서 92평형, 5개동 445세대다.
땅이 많은 KT는 이런 식으로 보유한 많은 양의 전화국부지 개발사업을 진행해 갈 모양이다.

현대건설은 여하튼 첫번째 작품을 잘 팔아 치웠다. 아파트 가격이 급상승한 2006년 가을 장세에 편승해 모든 것이 순조로왔다. 1년 전속료 7억원을 받은 톱모델 K양도 “돈값”을 했고 현대건설도 고급스런 분위기를 만들어 이미지 변신에 성공했으며 시행사 KT도 만족할만한 수익을 거뒀다.

모델하우스 테라스에 야외욕조까지 설치해놓은 최상층 펜트하우스 85평형과 92평형, 총 5채는 평당 3,250만원으로 서울시 아파트 분양사상 최고가를 또다시 갱신하면서 뚝섬 상업용지 주상복합 아파트 4,000만원대 분양가의 발판을 만들었다.

고분양가는 다시 인근아파트 가격을 올리고 인근 아파트 가격 상승은 다시 새 아파트 분양가의 최고기록을 만들어낸다.

“쯧쯧…”

서민에게는 그림의 떡.
수십평 테라스에 수입원목과 빌트인, 골드와 실버 칼라로 마감한 단 2채의 최고급 펜트하우스 92평형은 총분양가가 29억 9,000만원.
이 최고급 펜트하우스 당첨자 게시판에 떡하니 올라있는 여성 이름의 1983년생과 1971년생, 두 명의 명단을 보면서 50대, 60대 모델하우스 방문객들은 혀를 찼다.

“23살, 35살이잖아… 세상이 왜 저 모양인가…”

[신동아 1월호 봉준호의 아파트]

- 봉준호 (프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트), drbong@daksclub.co.kr -