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모두가 알다시피 정부가 부동산 경기 활성화를 위해 주택담보대출비율(LTV)을 전국 70%로 일괄 상향 조정하고 서울 지역에 적용되는 총부채상환비율(DTI)을 현행 50%에서 60%로 맞추기로 했다는 보도입니다. 최근 매수에 나서는 매수자들의 소득 수준을 살펴보면 대체적으로 고소득자들이 많은 것을 고려하면 대출 상환 능력을 고려한 DTI 보다는 대출비율을 70%로 상향한 것이 부동산 시장에는 더욱 큰 효과가 있을 것으로 보입니다.

특히 재건축 단지들의 경우 입주를 고려한 실수요보다는 전세를 안고 투자 목적으로 매수하는 경향이 높기에 담보대출비율 상향은 전세를 안고 매수하더라도 대출을 기존보다 더 많이 받을 수 있기에 순수 자기자본이 다소 적더라도 대출을 이용한 투자가 더욱 용이하기에 거래 증가 효과도 어느정도 예상되는 상황입니다.

더욱이 최근 담보대출 금리가 고정금리로 3% 초반수준에 형성되는 역대 최저 금리 수준이기에 고소득자들의 경우 저금리를 이용한 투자에 적극적인 모습이 나타나고 있는 것입니다.


예를 들어 둔촌주공 4단지 34평(지분28.66평-전세2억2천)을 매수한다고 할 때대출을 70%로 최대한 활용한다는 가정하에 대출가능금액은
매매금액 7억6천 X 70% = 5억3천2백-전세2억2천=3억1천2백만원


즉, 전세2억2천만원을 안고 매수하면서 대출은 최대 3억1천2백만원을 활용할 수 있어 순수 초기자금이 2억2천8백만원만 있으면 34평을 매수할 수 있다는 계산입니다.물론 초기 자금 보유분이 많다면 대출 비중은 당연히 줄어들 것이고요..
대출을 최대로 활용할때 한달 부담 이자는 대략 8십만원초반 정도입니다.

그리고 이주가 시작되면 34평의 경우 무이자 이주비로 3억8천 배정되는 조건이기에 대출 활용 시기는 매수 시점부터 내년 연말경 예상되는 이주개시일까지로 한정되기에 실제 금융 부담은 단기적인 활용이기에 큰 부담은 없는 상황으로 보입니다.



이미 부동산 시장에서는 추가적인 규제 완화와 부동산 시장 부양에 대한 기대감으로 비수기 시즌임에도 불구하고 나름 거래가 이어지는 모습입니다. 둔촌주공의 경우 7월에 들어와서도 저가 매물 중심의 거래가 이어지며 9-10건 정도의 거래량을 보이고 있는 상황이며 구체적인 매수문의도 점차 증가하는 상황입니다.


주목할 것은 이제 전 평형에 걸쳐 저가 매물 소진이 거의 완료 단계라는 것입니다.
거의 8주째 횡보세가 형성되며 추가적인 하락없는 가운데 신규 저가 매물 출시는 완전히 멈춘 상황에서 저가 매물들이 거래로 소진되며 저가 매물량이 급속도로 감소하는 모습이 나타나고 있는데 비수기 시즌에는 당연히 가격이 하락할 것이라는 예상과는 완전히 다르게 오히려 비수기 시즌을 통해 가격 상승 모습이 예상되는 분위기가 연출되고 있는 상황입니다.

이런 움직임을 야기한 주요 요인은
정부의 부동산 시장 부양 의지에 대한 시장 반응이고 둔촌주공의 경우에는 곧 사업시행계획서 작성이 완료되고 조합원 총회가 예상되면서 사업시행인가에 대한 기대감이 매도자와 매수자에게 공통적으로 영향을 주며 꾸준히 매수자가 유입되며 거래가 이어지는 모습이고 매도자들의 경우에도 이제는 서서히 기다리고 보자는 심리가 작용하며 신규 저가 매물 출시가 거의 멈춘 상황이 나타나고 있는 것입니다.

현재 실제 거래되는 가격은 지난 2-3월의 실제 거래가격과 비교할 때 아직 평균 2천만원정도 하락되어 거래가 이어지고 있는 상황이기에 대기매수자들 입장에서는 투자 측면에서도 좋은 가격으로 판단되고 매수 시기 측면에서도 8월부터 사업시행인가준비 과정이 마무리 되고 사업시행인가 신청이 완료되면 가격 상승 모습이 뚜렷하게 나타날 것이기에 빠른 움직임이 필요해 보입니다.


결론입니다.
둔촌주공은 아직은 저가 매물 중심의 거래 모습이 이어지고 있는 상황인데 점차 실질구매력을 가진 매수자들의 움직임이 더욱 활기가 보이기 시작한 것으로 판단됩니다. 그리고 사업시행인가신청을 위한 준비과정이 구체화되면 더욱 매수자들의 발길이 증가할 것으로 예상됩니다.

구체적인 가격 상승폭을 논하기엔 다소 이르지만 이미 시장변화가 시작된 것은 분명해 보입니다. 현재 저가 매물 중심으로 거래가 이어지는 상황이지만 현재 분위기를 통해 예측해 보면 둔촌주공은 본격적인 휴가 시즌이 시작되는 7월 하순부터는 소폭 호가도 올르고 실제 거래를 위해서는 현재보다 가격을 올려 매수해야 할 것으로 예상됩니다.


매수자들의 경우 빠른 선택 그리고 매도자들의 경우 여유를 가져도 좋을 것입니다.
매수자들의 매수 시기는 지금부터 7월말전 늦어도 8월초 극성수기 휴가 시즌을 넘기지 말아야 할 것입니다. 곧 사업시행인가를 위한 조합원 총회 자료와 일정이 나오면서 분위기가 한층 올라설 가능성이 높기 때문입니다.

둔촌주공은 이제 바람이 불기 시작 했습니다.

▣ 둔촌주공 추천 매물 소개입니다.(201년 7월 17일 기준)


1단지 8평[지분8.94평] 3억2천5백. 16평[지분19.09평] 5억5천8백. 18평[지분21.48평] 6억5백. 22평[지분26.22평] 7억1천. 25평[지분29.83평] 8억.

2단지 16평[지분18.76평] 5억5천. 22평[지분25.78평] 7억1천. 25평[지분29.30평] 7억8천.

3단지 23평[지분18.76평] 5억7천. 31평[지분25.78평] 6억9천5백. 34평[지분29.30평] 7억7천5백.


4단지 23평[지분18.34평] 5억5천5백. 25평[지분20.64평] 6억1천5백. 31평[지분25.22평] 6억9천. 34평[지분28.66평] 7억5천5백. 34평[지분29.83평] 8억5백.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인에서 알려드렸습니다.
자세한 내용은 다음카페(부동산헤드라인):http://cafe.daum.net/headline114