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이제 2014년 상반기가 마무리 되고 하반기가 시작되는 상황입니다.
2014년 6월의 경우 15-17건 정도의 거래량을 보이며 상반기를 마감하는 모습인데 심리적으로 약세장으로 전환되던 시장이 다시금 서서히 활기가 불어오며 거래량이 증가하고 호가가 바닥을 찍는 모습에 하반기 시장에 대한 기대감이 더욱 커지는 상황입니다.

둔촌주공의 경우 1월부터 4월중반까지는 강세 모습이 나타나며 가격 상승 모습이 뚜렷했는데 4월중반이후부터 6월초반까지 약세 모습이 나타나며 상반기의 경우 上高下底 모습이 뚜렷하게 나타난 것입니다.



위 그래프를 통해서도 대략 파악 가능하듯이 각 평형별로 2014년 상반기중 최저가와 최고가는 3-4천만원의 격차가 유지되며 박스권을 형성해온 모습인데 6월에 들어서며 가격이 서서히 고개 들기를 시도하는 모습이 감지되고 있는 모습을 통해 둔촌주공의 경우 바닥권 탈출 모습은 뚜렷한 상황으로 보입니다.


최소한 현 수준에서 강한 지지선이 형성되며 가격이 빠지지 않고 있다는 것은 최근 증가하고 있는 거래량과 거래가격이 이를 반증하고 있고 위의 그래프를 통해서도 그 흐름을 읽을 수 있는 상황입니다.

국토해양부 실거래가 자료를 통해 2014년 상반기 각 평형별 최저가와 최고가를 구체적으로 살펴보면 자세한 가격 변화를 알 수 있는데 둔촌주공의 경우 6월말 가격 수준과 비교해보면 분명히 바닥을 탈출하는 모습이 뚜렷한 상황으로 판단됩니다.


* 국토해양부 발표 실제 거래가격을 기준으로 작성되었음.
* 가격 상승시 나타나는 강한 호가 상승 상황은 반영되지 않았음.


그렇다면 이를 토대로 2014년 하반기 둔촌주공의 가격 흐름이 어느정도 예측되는 상황인데 4월과 5월보다 이번 6월에 거래량이 증가하고 실거래가격이 살짝 고개를 들게 하는 영향을 준 요인은 건축심의 통과라는 재건축 진행상 호재와 정부의 부동산 시장 부양 의지가 시장에 영향을 준 것으로보입니다.

그렇다면 하반기에도 그 영향이 부동산 시장에 가장 중요한 변수로 작용할 것으로 보이는데 둔촌주공아파트의 경우 사업시행인가 신청을 위한 사업시행 계획서 작성 그리고 이를 추인하는 조합원 총회와 사업시행인가신청 등이 7월과 8월에 걸쳐 진행되며 일련의 재건축 진행 모습이 하반기 둔촌주공 시장을 꾸준히 자극하는 모습이 예상됩니다. 그리고 경기 부양을 위한 부동산 경기 살리기 차원에서라도 최근 정부와 여당이 합세하여 부동산 규제는 지속적으로 완화한다는 원칙을 천명하고 나서는 등 부동산 부양을 위한 범 정부적인 노력에 의해 가격적으로 긍정적인 모습이 예상되는 상황입니다.

따라서 올 하반기 부동산 시장은 上高下高의 우상향 형태로 점진적인 가격 상승 흐름이 예상됩니다.

위의 표를 통해서 판단할 때 매수 타이밍을 검토한다면 7월 상순를 넘기지 말아야 할 것으로 판단됩니다. 시기적으론 사업시행인가신청을 위한 사업시행계획서 작성이 완료되는 시점이 7월중반전후가 될 것으로 보이기에 그전에 매수하는 전략이 필요해 보입니다. 그리고 가격적으론 위의 표를 통해 2014년 상반기 최고가 보다 낮은 가격이라면 시기와 관계없이 발빠르게 매수하셔도 결코 후회 없는 가격이 될 것으로 보이는데 이미 현재 둔촌주공의 각 평형별 호가가 상반기 최고가에 근접을 시도하는 모습이 나타나고 있고 사업시행인가 신청 전후를 통해서는 2014년 상반기 최고가를 넘어서는 모습이 예상되기 때문입니다.

매도시점은 한발 늦게 사업시행인가가 나오는 시점을 노려도 좋을 것입니다.
예전의 부동산 시장 흐름과 같이 단순히 재건축 진행이 한단계한단계 진행될때마다 가격이 오른다고 믿는 것은 상당한 위험성도 있습니다. 나홀로 호재가 힘을 받지 않는 모습을 최근에 여러 단지들의 사례를 통해 보아왔기에 둔촌주공의 경우 올 여름부터 연말사이에 사업시행인가 신청 전후부터 사업시행인가를 득하는 시기까지가 일단 매도의 기회로 삼아도 좋은 적기중 하나가 될 것으로 예상됩니다.

물론 갈아타기를 위한 매도 내지는 다른 우량지역 및 수익성 있는 종목으로 갈아타기 위한 매도라면 빠른 매도 전략도 필요한 상황입니다.

비우량 지역을 매도하고 둔촌주공으로 갈아타기 위해 준비하는 경우 일단 현재 시점이 일반아파트의 경우 거래가 많지 않다는데 문제가 있고 가격 움직임이 재건축 단지보다 늦고 상승폭이 작다는 한계가 있기에 가능하다면 일반지역을 급매물로 매도하고 둔촌주공을 매수하는 전략이 필요해 보입니다. 가격 움직임이 둔촌주공이 빠르고 그 상승폭이 높게 형성되기 때문입니다.

자금적으로 여유만 있다면 올 가을의 경우에는 전세가격 강세로 일반아파트의 경우에도 상승 모습이 예상되기에 먼저 둔촌주공에 대해 급매물을 매수하고 기존 보유 매물을 가을부터 연말까지 매도하는 전략도 좋을 것으로 보입니다. 이를 위해 담보대출을 이용하는 것도 하나의 좋은 방법인데 현재 주택담보대출의 경우 3년고정 내지는 5년고정 금리가 3.2%대까지 떨어져 있는 상황으로 1억 대출시 한달이자가 270,000원이 안되는 수준이기에 이를 이용한 투자도 하나의 방법으로 판단됩니다.

올 하반기 둔촌주공의 재건축 진행은 구체적으로 큰 걸음을 뛰며 더욱 가시화 되는 모습이 예상됩니다. 따라서 아직 저점 매수의 기회가 되는 시점을 이용하여 투자수익을 극대화하는 움직임이 필요한 시기이며 우량 지역에 내집을 마련하는 차원에서도 올 하반기는 분명 좋은 기회가 될 것으로 보입니다.

◈ 둔촌주공 각 평형별 최저가 매물을 소개합니다.


1단지 8평 3억2천5백. 16평 5억6천. 18평 6억. 22평 7억1천5백.
         25평[지분29.83평] 8억5백.

2단지 16평 5억5천. 22평 7억1천. 25평[지분29.30평] 7억8천.

3단지 23평 5억7천. 31평 7억. 34평[지분29.30평] 7억7천.

4단지 23평 5억6천. 25평 6억1천. 31평 6억8천5백. 34평[지분28.66평] 7억5천5백. 
         34평[지분29.83평] 8억.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.
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